香港早前采取嚴(yán)格的防疫政策，加上全球加息及地緣政治局勢不確定，企業(yè)于2022年保持謹(jǐn)慎，寫字樓租賃勢頭于年內(nèi)放緩。全年新租賃量按年下跌 11%至380萬平方尺，但仍較2020年水平高出64%。銀行及金融為最活躍的行業(yè)，占全年租賃量的27%。

　　2022年錄得自2008年以來新增供應(yīng)量的高峰，達(dá)410萬平方尺。預(yù)租率低，截止2022年底，僅占全年新增供應(yīng)的20%。因此，全港甲級(jí)寫字樓空置面積創(chuàng)下1,300萬平方尺的歷史新高，較1999年的空置高峰高出53%，空置率亦創(chuàng)新高，達(dá)15.1%，超過1999年記錄的14.4%，為新冠疫情之前十年的平均水平4.7%的三倍多。低迷的租賃氣氛及屢創(chuàng)新高的空置率已導(dǎo)致租金連續(xù)第四年下跌，唯下跌速度有所放緩。繼2021年按年下降7.3%后，整體凈有效租金按年下跌2.3%。

　　“2022年寫字樓市場的新租賃量減少，空置率創(chuàng)歷史新高。即使市場氣氛低迷，但我們留意到通關(guān)所帶動(dòng)的潛在需求，特別是中資企業(yè)的需求回升，并將支持2023年的租賃活動(dòng)。而由于全球經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)及高融資成本，跨國公司將繼續(xù)對(duì)擴(kuò)張計(jì)劃的成本開支保持審慎的態(tài)度。然而，企業(yè)的成本控制政策及不斷上升的空置數(shù)字造成租金下行壓力，此情況將持續(xù)，直至需求強(qiáng)勁至足以扭轉(zhuǎn)為止。預(yù)計(jì)主要子市場的租金將進(jìn)一步下降0%-5%�！�

　　2022年的大部分時(shí)間本地零售市場情緒持續(xù)低迷。香港2022年首三季度消費(fèi)按年微跌1.9%，而首11個(gè)月的零售總額按年下跌1.1%。2022年12月的整體街鋪空置率為15.4%，較前一年同期高出1個(gè)百分點(diǎn)。四個(gè)核心區(qū)的街鋪?zhàn)饨鹋まD(zhuǎn)了2021年1.2%的增長趨勢，在2022年下跌了3.0%。即使2022年大部分時(shí)間零售市場疲弱，但餐飲業(yè)在零售租賃市場相對(duì)活躍。

　　“由于本港長期采取社交距離措施，2022年的大部分時(shí)間本地零售市場情緒持續(xù)低迷。在第四季度放寬旅游及疫情相關(guān)限制下，市場情緒明顯升溫。隨著中國內(nèi)地旅客的逐漸回歸，預(yù)計(jì)市場情緒將在2023年增強(qiáng)，有望支持零售業(yè)的租賃需求和租金增長，尤其是以游客為主導(dǎo)的零售商。我們預(yù)計(jì)街鋪?zhàn)饨鸾衲陮⒃鲩L5%-10%。”

　　2022年租賃量增加，主要受政府公共部門需求推動(dòng)。政府部門在不同地區(qū)租用140萬平方尺，以短期存放醫(yī)療物資，共占全年租賃總量的25%。強(qiáng)制搬遷仍然是2022年的一個(gè)主要現(xiàn)象。即使速度較慢，但仍涉及177,000平方尺的新租賃活動(dòng)。持續(xù)的需求和強(qiáng)制搬遷要求確保倉庫空置率在2022年保持在2.5%的低水平。低空置率確保倉庫租金以2015年以來最快的速度攀升，2022年同比增長5.3%。

　　“盡管全球貿(mào)易持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，但2022年空置率持續(xù)偏低。由于貿(mào)易及貨運(yùn)物流有所改善，我們預(yù)計(jì)2023年工業(yè)及物流市場將較為穩(wěn)健，而通關(guān)將帶動(dòng)跨境貿(mào)易需求，有利于香港的貿(mào)易和物流業(yè)。盡管如此，即使前景看好，但最近的租金增長為租金負(fù)擔(dān)能力帶來壓力，此現(xiàn)象或令租戶變得更為謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)2023年倉庫租金將基本持平�！�

　　2022年商業(yè)地產(chǎn)投資額按年下跌35.5%，至520億港元（交易額超過7,700萬港元，不包括凈地或關(guān)聯(lián)交易）。年內(nèi)僅登記了129宗交易，約為2021年的一半。低空置率及租金上漲令工業(yè)領(lǐng)域成為2022年交易最活躍的資產(chǎn)類別。酒店資產(chǎn)的需求依然強(qiáng)勁，總投資額占比上升至15.3%，為2015年以來的最高水平。雖然工業(yè)資產(chǎn)需求強(qiáng)勁，但投資額下跌31.1%至206億港元，但仍占全年總投資額的40%。

　　盡管香港近期面臨各種挑戰(zhàn)，但全球房地產(chǎn)基金在2022年斥資229億港元收購商業(yè)物業(yè)，占年度投資額的44%，為2005年以來最高。至少有六個(gè)外資房地產(chǎn)基金在2022年首次在香港物市場投資物業(yè)。

　　“持續(xù)加息、股市下行及經(jīng)濟(jì)衰退降低了2022年的投資意愿。在三年的疫情后，中國內(nèi)地和香港特區(qū)通關(guān)將逐步加快各行各業(yè)的業(yè)務(wù)流動(dòng)，改善投資市場氣氛。由于高融資成本仍是主要障礙，預(yù)計(jì)2023年上半年整體交投淡靜，但隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，下半年或有所改善�！�

      來 源：CBRE世邦魏理仕    

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