《北京市城市更新條例》（以下稱《條例》）緊緊圍繞首都城市戰(zhàn)略定位，明確了城市更新的五大類、12項(xiàng)內(nèi)容，在北京城市減量發(fā)展的背景下，以保留、利用、提升為主，堅(jiān)持民生優(yōu)先，兼顧各方主體利益，推進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看，本次《條例》的出臺不僅從政策方面為商業(yè)地產(chǎn)城市更新提供了指引和法律保障，在老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)及老舊低效樓宇更新的具體操作層面也做出了更為靈活、細(xì)化的指引�！�
政策保障提升老舊建筑提質(zhì)改造可能性
《條例》允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換，將大大提升北京一些老舊建筑提質(zhì)改造的可能性，尤其是在商業(yè)服務(wù)和工業(yè)及倉儲服務(wù)領(lǐng)域，讓存量資產(chǎn)得到優(yōu)化提升，也為市場提供了更多可利用的空間和投資機(jī)會。
存量建筑用途轉(zhuǎn)換包含類型
在資金保障方面，《條例》中不僅拓寬了參與主體的渠道，還從法律保障方面對各方責(zé)任、權(quán)益做了明確的說明，提出“共擔(dān)改造成本，共享改造收益”；在資金來源上，還鼓勵通過設(shè)立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式來保證城市更新項(xiàng)目的順利完成。相信在這些政策的支持下，未來將看到越來越多的國有資產(chǎn)城市更新項(xiàng)目通過REITs或PPP等方式將社會資本引入，從而得到了有效的盤活。
鼓勵合理利用廠房內(nèi)部空間進(jìn)行加層改造，提升項(xiàng)目使用率
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年三季度北京甲級寫字樓的平均租金為每月每平方米人民幣330元，而乙級寫字樓的平均租金也達(dá)到了每月每平方米人民幣228 元，幾乎接近上海甲級寫字樓的平均租金水平。雖然2020年疫情的來襲令北京寫字樓市場租金有所下調(diào)，但仍為全國最高。高企的寫字樓租金對于承租能力較低的初創(chuàng)和發(fā)展中的科技類企業(yè)以及文化類企業(yè)并不友好，因此，對北京優(yōu)質(zhì)區(qū)域老舊廠房進(jìn)行更新改造，一方面會為部分企業(yè)在城市較為核心的區(qū)位提供性價(jià)比較高的辦公場所，另一方面也可以有效激活老舊存量資產(chǎn)，提升產(chǎn)業(yè)效益。
積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)化 推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級
《條例》將通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)分級分類認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)化升級，低效產(chǎn)業(yè)園區(qū) “騰籠換鳥”，積極支持既有低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新，利用騰退空間建設(shè)產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新平臺，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。截至目前，僅朝陽區(qū)就有798藝術(shù)區(qū)、郎園vintage、萊錦文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、銅牛電影產(chǎn)業(yè)園等60余家疏解騰退空間實(shí)現(xiàn)了再利用，將其升級改造為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)對外出租，改造后項(xiàng)目迎來了租金和出租率的雙提升。
在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級方面，國家政策也予以大幅度的支持。根據(jù)北京市經(jīng)濟(jì)和信息化局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，全市數(shù)字經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值1.28萬億元，同比增長3.9%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為42.7%，同比提高1.0個百分點(diǎn)，拉動全市GDP現(xiàn)價(jià)增速1.6個百分點(diǎn)。北京作為中國的科研創(chuàng)新中心近年來不斷加大在科技研發(fā)方面的投入，北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年，北京研究與試驗(yàn)經(jīng)費(fèi)支出達(dá)到 2,326.5 億元，是五年前的 1.57 倍。
優(yōu)化老舊低效樓宇 商業(yè)地產(chǎn)租賃將變得更加綠色環(huán)保
《條例》將允許在同一建筑物中，如商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利、宿舍居住等功能，也可以用于宿舍型保障性租賃住房。同時(shí)完善建筑安全和使用功能、提高智能化水平、滿足現(xiàn)代商務(wù)辦公需求。
根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止至2022年上半年，北京全市寫字樓市場LEED認(rèn)證樓宇體量約為695萬平方米，占北京市寫字樓總體量的30.6%。根據(jù)中央商務(wù)區(qū)綠色建筑樓宇和非綠色建筑樓宇租金和空置率對比可以看出，具有綠色建筑認(rèn)證的寫字樓租金為非綠色建筑寫字樓租金的1.3倍，綠色建筑樓宇平均空置率為10%，而非綠色建筑樓宇空置率為11.8%。未來，隨著租戶們對綠色健康重視程度的增加以及為了進(jìn)一步達(dá)成“雙碳”的目標(biāo)，未來具備更多綠色認(rèn)證的樓宇和物業(yè)管理將更加受到市場的青睞。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示：“北京城市更新各項(xiàng)政策體系較其它一線城市啟動稍晚，但近幾年來一直在不斷完善，此次《條例》的推出，是北京逐步建立“1+N+X”的立體化城市更新政策法規(guī)體系，形成了具有北京特色的城市更新法治化路徑的開始。相信未來，圍繞《北京市城市更新條例》這個“1”的頂層設(shè)計(jì)，針對核心區(qū)平房（院落）、老舊小區(qū)、老舊廠房、老舊樓宇等的配套文件以及相關(guān)的法律法規(guī)、行政管理、技術(shù)管理等也將陸續(xù)推出，北京城市更新政策法規(guī)體系也將趨于完善，有力地保障北京城市更新的穩(wěn)步推進(jìn)。”
戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰表示：“相信在這些政策的支持下，北京城市更新將會進(jìn)入高質(zhì)量快速發(fā)展階段。戴德梁行的全鏈條服務(wù)平臺將針對城市更新中遇到的各種難點(diǎn)提供從資產(chǎn)價(jià)值重塑、可持續(xù)運(yùn)營發(fā)展、投資策略建議等多維度的服務(wù)，從而協(xié)助城市更新項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)，助力北京城市更新良性生態(tài)鏈有序發(fā)展�！�
來源：戴德梁行就
編輯：jinbao
