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中國重點(diǎn)城市辦公樓市場:高供應(yīng)量定調(diào)未來3年市場大趨勢
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2023/8/4 14:22:00
[提要]從高力國際重點(diǎn)關(guān)注的12個成熟辦公樓市場表現(xiàn)來看:2023年上半年凈吸納量合計達(dá)到76萬平方米,達(dá)到2022年全年吸納量的80%左右,但僅有疫情前市場需求水平的50%。

  1.從上半年甲級寫字樓市場表現(xiàn)來看,需求恢復(fù)尚需時間

  需求:長三角和珠三角市場需求恢復(fù)普遍好于其他區(qū)域

  從高力國際重點(diǎn)關(guān)注的12個成熟辦公樓市場表現(xiàn)來看:2023年上半年凈吸納量合計達(dá)到76萬平方米,達(dá)到2022年全年吸納量的80%左右,但僅有疫情前市場需求水平的50%。

  分地區(qū)看,辦公樓市場呈現(xiàn)需求恢復(fù)冷熱不均的情況:長三角和珠三角市場需求恢復(fù)普遍好于其他區(qū)域,京津冀區(qū)域受到北京市場表現(xiàn)不佳的影響,整體需求恢復(fù)程度偏弱。

  空置率:長三角地區(qū)空置率有環(huán)比下降表現(xiàn)

  上半年空置率環(huán)比下降的市場也多集中在長三角區(qū)域,其他區(qū)域如京津冀、成渝等市場的空置率均有不同程度的上漲。

  租金:重點(diǎn)甲級寫字樓市場的凈有效租金呈現(xiàn)不同程度下降

  全國重點(diǎn)甲級寫字樓市場的凈有效租金均呈現(xiàn)不同程度的下降,一些城市的租金降幅從二季度起有加大的趨勢。

  2023年初,由于疫情影響徹底消除,市場普遍對后市持有樂觀預(yù)期,并未出現(xiàn)明顯的租金調(diào)整,然而隨著二季度市場再度走弱后,市場樂觀預(yù)期落空,樓宇運(yùn)營方開始快速調(diào)整租賃策略,更有針對性地在租金、免租期、裝修等方面來打造成本競爭優(yōu)勢,吸引市場優(yōu)質(zhì)的企業(yè)租戶資源。

  2.盡管市場恢復(fù)預(yù)計道阻且長,但亦迎來創(chuàng)新驅(qū)動“質(zhì)”變契機(jī)

  展望后市,無論從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn),還是寫字樓市場表現(xiàn),我們都觀察到一些市場核心因素正在發(fā)生根本性變化:

  整體市場將進(jìn)入供應(yīng)高峰期,高供應(yīng)量定調(diào)未來3年市場大趨勢

  由于疫情導(dǎo)致的待入市項(xiàng)目將在2023年和2024年陸續(xù)入市,如果未出現(xiàn)大規(guī)模爛尾或延遲入市的情況,重點(diǎn)關(guān)注的12個甲級寫字樓市場新增供應(yīng)總量在今明兩年將分別達(dá)到680萬平方米和700萬平方米,遠(yuǎn)高于疫情前兩年年均500萬平方米左右的水平。四個一線城市的甲級市場空置率在未來三年可能都會超過20%。因此,高供應(yīng)量基本上決定了未來三年空置率將逐年攀升,租金將持續(xù)下跌的基調(diào)。

  下一階段市場將逐步向“資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)”轉(zhuǎn)變,凈吸納量將逐年恢復(fù)

  目前市場需求不足的核心在于企業(yè)信心不足,這種信心不足一方面體現(xiàn)在三年疫情對于企業(yè)利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表的嚴(yán)重?fù)p壞,也體現(xiàn)在企業(yè)對于下一階段投資決心和發(fā)展定力方面的猶豫和躊躇。然而,只要經(jīng)濟(jì)能夠保持穩(wěn)定增長,這一切“信心”問題都會隨著時間而解決。凈吸納量恢復(fù)可期一方面是因?yàn)槟壳暗氖袌鲂枨罅窟h(yuǎn)低于歷史平均水平,同樣也是未來3年經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長,市場預(yù)期逐步改善,企業(yè)擴(kuò)張不斷發(fā)力的體現(xiàn)。

  中國寫字樓市場要更好把握未來市場需要深諳長期之“勢”

  十四五期間將是中國深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期,各主要經(jīng)濟(jì)增長引擎都在面臨更深層次的轉(zhuǎn)型和升級。當(dāng)頭部行業(yè)或企業(yè)開始調(diào)整,而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時候,就會形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空檔期,這個時期也是辦公樓市場發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時期。

  過去三年來,中國的辦公樓市場所呈現(xiàn)出的10年、15年甚至是創(chuàng)歷史記錄的大變化,這些非常態(tài)化市場數(shù)據(jù)本身就已經(jīng)說明了過去很長時間形成的市場供需格局正在出現(xiàn)根本性變化,也代表了此次由產(chǎn)業(yè)更替所帶來的市場調(diào)整,其影響將會是長期且深遠(yuǎn)的,當(dāng)然這些變化本身也是中國處在百年未有之大變局的具體體現(xiàn)。

  近期政治局會議也指出:我國目前的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)是一個波浪式發(fā)展、曲折式前進(jìn)的過程。這個時期更需要政策從擴(kuò)大內(nèi)需和防范風(fēng)險的角度,托底經(jīng)濟(jì)增長,穩(wěn)定市場信心。同時,會議也強(qiáng)調(diào)了中國經(jīng)濟(jì)正處于從量變到質(zhì)變的發(fā)展階段,增速僅僅是一方面,更重要的是著眼于“質(zhì)”的變化。

  中國寫字樓市場 “質(zhì)”的提升核心在于創(chuàng)新。創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在技術(shù),也體現(xiàn)在戰(zhàn)略制定、管理制度、企業(yè)文化等多方面。創(chuàng)新帶來的不僅是差異化的競爭優(yōu)勢,還能創(chuàng)造可持續(xù)的多維度成本優(yōu)勢,在更加“內(nèi)卷”的時代,助力資產(chǎn)管理者乘風(fēng)破浪,行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

來 源: 高力國際  

   編 輯:liuy  

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