北京，2024年11月7日 --享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行今日發(fā)布《中國租賃住房市場(chǎng)：投資潛力與價(jià)值洞察》報(bào)告。報(bào)告聚焦全國范圍內(nèi)租賃住房發(fā)展迅速或潛力巨大的16個(gè)重點(diǎn)城市，結(jié)合政策及產(chǎn)品端情況，深入剖析這些城市的市場(chǎng)存量規(guī)模、供需動(dòng)態(tài)等關(guān)鍵指標(biāo)，旨在全面展示當(dāng)前租賃住房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。并結(jié)合資產(chǎn)特性、市場(chǎng)運(yùn)營情況深度探討收益法中的核心估值參數(shù)，為投資者提供更清晰的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。
租賃住房已是當(dāng)前最受關(guān)注的資產(chǎn)類別之一
隨著公募REITs的推出及已上市保租房公募REITs項(xiàng)目在二級(jí)市場(chǎng)的優(yōu)異表現(xiàn)，投資市場(chǎng)對(duì)于租賃住房的關(guān)注度持續(xù)上升。自2020年至2023年期間，中國租賃住房市場(chǎng)的大宗交易活動(dòng)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，交易量與交易額均實(shí)現(xiàn)了快速增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，租賃住房投資額占總大宗交易額的比例，在這四年間實(shí)現(xiàn)了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%，彰顯了市場(chǎng)對(duì)租賃住房投資價(jià)值的高度認(rèn)可與信心。根據(jù)戴德梁行2024年最新的調(diào)研結(jié)果，長租公寓/服務(wù)式公寓亦成為北京和上海投資人最關(guān)注的資產(chǎn)類型之一。租賃住房REITs將包含更多元化的資產(chǎn)類型，為市場(chǎng)帶來新契機(jī)，為投資者提供更廣泛的選擇和風(fēng)險(xiǎn)分散的機(jī)會(huì)。
租賃住房項(xiàng)目逐漸成為大宗交易市場(chǎng)新秀，上海是投資機(jī)構(gòu)首要關(guān)注城市
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年上半年，中國租賃住房項(xiàng)目大宗交易共計(jì)69項(xiàng)，大宗交易建筑面積超160萬平方米，整體交易額超過212億元，共涉及超3.5萬套租賃住房。租賃住房交易宗數(shù)從2021年及以前的不足5宗快速漲至2023年的28宗，2023年交易宗數(shù)同比增長55.6%，2024年1-6月租賃住房大宗交易宗數(shù)共計(jì)12宗。
近年來租賃住房大宗交易宗數(shù)及宗數(shù)占比
數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理
大宗交易市場(chǎng)主力投資機(jī)構(gòu)為內(nèi)外資私募股權(quán)基金和外資機(jī)構(gòu)，合計(jì)占據(jù)了市場(chǎng)上超過50%的交易宗數(shù)。內(nèi)外資私募股權(quán)基金以建信住房租賃基金為代表，以一線城市上海和北京為重點(diǎn)城市，布局包括成都、佛山、長沙、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、珠海在內(nèi)的全國11個(gè)城市，共計(jì)23個(gè)項(xiàng)目。外資機(jī)構(gòu)以領(lǐng)盛、鐵獅門、博楓為代表，投資標(biāo)的涵蓋上海、北京和深圳三個(gè)城市共計(jì)15個(gè)項(xiàng)目。無論是內(nèi)外資私募股權(quán)基金還是外資機(jī)構(gòu)，上海均是首要關(guān)注城市，其次是北京。
租賃住房大宗交易按投資機(jī)構(gòu)劃分情況
數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理
租賃住房板塊展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力
根據(jù)滬深交易所信息披露顯示，2023年已發(fā)行產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目資產(chǎn)估值較2022年整體下降2.6%，這一變化背后，反映了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)政策及市場(chǎng)需求等多方面因素的綜合影響。作為最早發(fā)行的資產(chǎn)類別，倉儲(chǔ)物流及產(chǎn)業(yè)園板塊受到上下游產(chǎn)業(yè)變動(dòng)、區(qū)域市場(chǎng)供需關(guān)系變化、現(xiàn)金流主要提供方退換租等多重因素影響整體資產(chǎn)估值下降約3.4%。
相比之下，保障性租賃住房板塊則展現(xiàn)出了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。得益于其作為民生保障工程的重要屬性，以及政策層面的持續(xù)支持與引導(dǎo)，保租房板塊整體運(yùn)營狀況保持穩(wěn)中有進(jìn)的良好態(tài)勢(shì)，整體資產(chǎn)估值上漲約0.5%。
備注：鹽田港REITs及普洛斯REITs估值情況不包含新擴(kuò)募資產(chǎn)
數(shù)據(jù)來源：深交所、上交所，戴德梁行整理
用資本化率衡量租賃住房資產(chǎn)的估值水平時(shí)應(yīng)考慮年期影響
戴德梁行利用收益法的核心邏輯及其在租賃住房業(yè)態(tài)下的應(yīng)用進(jìn)行剖析，重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的未來收入、成本、折現(xiàn)率及收益期限，并考慮到租賃住房用地性質(zhì)多樣帶來的剩余土地使用年限與資本化率（Cap Rate）差異，戴德梁行通過較為平均的折現(xiàn)率和增長率設(shè)定進(jìn)行測(cè)試，得出結(jié)論，對(duì)于租賃住房資產(chǎn)，由于其用地性質(zhì)的多樣，在通過資本化率（Cap Rate）衡量其估值水平時(shí)，不應(yīng)脫離年期的影響。
戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、董事總經(jīng)理陳家輝表示，中國租賃住房市場(chǎng)已經(jīng)形成了保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房雙軌并行的政策框架，各類專業(yè)化機(jī)構(gòu)及租賃住房運(yùn)營商的參與使得市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步細(xì)分。在投資方面，租賃住房市場(chǎng)的大宗交易活動(dòng)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，交易量與交易額均實(shí)現(xiàn)了快速增長，租賃住房已然成為一線城市中最受關(guān)注的資產(chǎn)類別之一。
戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，中國的租賃住房市場(chǎng)，作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要組成部分，其發(fā)展歷程深刻映射了國家經(jīng)濟(jì)體制改革的軌跡與社會(huì)變遷的脈絡(luò)。未來有望吸引更多投資市場(chǎng)的目光與資本注入，成為投資領(lǐng)域的熱點(diǎn)。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部高級(jí)董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，得益于已上市保租房REITs的表現(xiàn)優(yōu)異，以及行業(yè)范圍進(jìn)一步擴(kuò)容到市場(chǎng)化租賃住房，投資人對(duì)于租賃住房領(lǐng)域的關(guān)注度持續(xù)升溫。預(yù)計(jì)隨著租賃住房REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，結(jié)合租賃住房所擁有的穩(wěn)定、穿越周期等特征，其展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展空間與潛力，值得投資者深入探索與布局。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部租賃住房評(píng)估專家、報(bào)告主編劉怡文表示，租賃住房因其穩(wěn)定的市場(chǎng)需求和政策支持，逐漸成為不動(dòng)產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。公募REITs的引入常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)有利于實(shí)現(xiàn)租賃住房業(yè)態(tài)的"投融管退"，從而進(jìn)一步帶動(dòng)對(duì)此類資產(chǎn)的投資關(guān)注度。
來 源：戴德梁行
