2023年，廣州寫字樓市場共錄得10個項目落成，總計70.7萬平方米，供應量同比增加28%。新增項目集中在琶洲和金融城，占全市體量80%以上。全市新項目落成時平均出租率為30%，比過往五年的均值40%有所下降。其中，業(yè)主自用以及關聯(lián)企業(yè)升級進駐總面積超過10萬平方米，帶動全市吸納量在年內(nèi)“低開穩(wěn)走”，至年末共計27萬平方米，同比增加41%，顯示市場需求有所恢復。

　　新舊項目之間及各區(qū)域之間的吸納表現(xiàn)分化。從全市來說，新項目的租賃成果貢獻了超過九成的吸納量。分區(qū)域看，琶洲和金融城的凈吸納量占全市接近90%，而天河體育中心區(qū)域和越秀商務區(qū)年內(nèi)錄得負吸納，這兩個傳統(tǒng)商務區(qū)的寫字樓平均樓齡超過15年，面臨著租戶流失的挑戰(zhàn)。珠江新城年內(nèi)累計錄得3.6萬平方米的凈吸納量，但如果撇除去年落成的次新樓宇的去化，區(qū)域市場仍出現(xiàn)負吸納。由此可見，租戶對于品質(zhì)升級的追求是影響租賃決策的重要因素。

　　縱觀全年的新成交，搬遷需求占比72%，為2018年以來的高位。其中從周邊非優(yōu)質(zhì)寫字樓升級搬遷的占比穩(wěn)定在30%左右，優(yōu)質(zhì)寫字樓之間的搬遷成交占比較以往年份有提升。這反映出租戶的策略仍然保守，對擴張活動保持謹慎，偏向于商務區(qū)內(nèi)甚至是同區(qū)搬遷的溫和試水。從行業(yè)的成交表現(xiàn)來看，全年的主力需求結構和去年一致，前四位分別是TMT，金融業(yè)，專業(yè)服務業(yè)和消費品制造業(yè)。其中TMT的比例同比提升了4個百分點至32%，主要得益于線上游戲從周邊園區(qū)升級到金融城，以及琶洲區(qū)域的平臺互聯(lián)網(wǎng)、商用軟件以及大數(shù)據(jù)公司的擴張和升級；金融業(yè)多點開花，除了錄得基金公司的大面積交易外，保險、期貨、證券和金融科技類均錄得搬遷成交；專業(yè)服務業(yè)的成交面積超過半數(shù)由律師事務所的積極活動帶來，新租、擴租和升級搬遷各有體現(xiàn)；消費品制造業(yè)中，年內(nèi)以化妝品電商部門的騰挪為主，去年較為活躍的食品和汽車類租戶暫未見顯著成交。

　　隨著新供應持續(xù)放量，廣州寫字樓市場空置率自2020年持續(xù)上浮，2023年年內(nèi)累計上升3.2個百分點，至18.2%，是自2008年以來的高位。充裕的可租面積和市場需求復蘇程度未如預期，引致租金繼續(xù)向下波動。年內(nèi)全市租金累計下降4.7%至每月每平方米144.4元，租金跌幅比2022年加深一個百分點。

  來 源： CBRE世邦魏理仕