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高力國際:2024年上半年上海大宗交易投資市場回顧
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2024/7/12 10:29:00
[提要]2024年上半年,上海房地產(chǎn)市場合計(jì)錄得54筆大宗成交,總交易金額近459億元,與2023年同期交易金額基本持平。2024年上半年度全國房地產(chǎn)大宗交易金額為944億元,上海成交金額占比接近一半,依舊領(lǐng)跑全國大宗交易市場。

    2024年上半年上海大宗交易投資市場

  1.上海房地產(chǎn)市場大宗成交金額領(lǐng)跑全國

  2024年上半年,上海房地產(chǎn)市場合計(jì)錄得54筆大宗成交,總交易金額近459億元,與2023年同期交易金額基本持平。2024年上半年度全國房地產(chǎn)大宗交易金額為944億元,上海成交金額占比接近一半,依舊領(lǐng)跑全國大宗交易市場。

2019-2024年上半年

上海房地產(chǎn)市場大宗交易金額

  從交易類型看

  2024年上半年,上海辦公樓的成交占比最高,為45%;公寓及酒店的成交占比為第二,為17%;其他依次為住宅/土地、綜合體、零售和商務(wù)園區(qū)等業(yè)態(tài)。

2024年上半年

上海大宗交易物業(yè)類型占比

(按交易金額)

  從交易目看

  近三年投資目的的交易金額占比在逐年恢復(fù),但投資標(biāo)的已不再是辦公板塊為主,更多的是公寓、零售、商務(wù)園區(qū)等可以作為公募REITs底層資產(chǎn)的物業(yè)。

2022-2024年上半年

上海大宗交易交易目的占比

  從資金來源看

  近三年外資投資活動(dòng)不斷減少,2024年上半年,93%的資金來源是內(nèi)資機(jī)構(gòu)。

2022-2024年上半年

上海大宗交易買家資金來源占比

  2.辦公樓仍為上海大宗成交市場占比最大業(yè)態(tài)

  2024年上半年,上海辦公樓成交金額為207億元,仍是上海房地產(chǎn)大宗成交市場占比最大的業(yè)態(tài)。

  從買家類型看

  疫情后企業(yè)客戶主導(dǎo)辦公樓市場,多為自用買家,而投資活動(dòng)減少;其中外資投資者投資辦公樓市場越來越謹(jǐn)慎,大部分辦公樓投資為內(nèi)資投資者。

2019-2024年上半年

上海辦公樓成交買家類型占比

(按交易金額)

  2024年上半年,企業(yè)客戶購置辦公樓宇共22宗,主要以金融業(yè)(如眾安保險(xiǎn)購置外灘源2棟辦公樓自用)和制造業(yè)為主。

  隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩,企業(yè)客戶也更傾向購置總面積在1萬平方以下的幾層或者小獨(dú)棟辦公物業(yè),上半年就有中山萬博26、27層分別出售,力波中心31號(hào)樓及申文傳媒廣場5號(hào)樓等小獨(dú)棟成交。

2024年上半年上海

企業(yè)客戶購置辦公樓交易個(gè)數(shù)

(按面積統(tǒng)計(jì))

  3.公寓及酒店為上海大宗成交市場占比第二位業(yè)態(tài)

  2024年上半年,公寓及酒店項(xiàng)目成交金額共錄得80億元,占上?傮w交易金額第二位。

  公寓項(xiàng)目

  上海公寓項(xiàng)目上半年成交金額為49億元,都為自持公寓項(xiàng)目,受益于國家住房政策引導(dǎo)及公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)項(xiàng)等利好信息,公寓類項(xiàng)目的交易額逐年遞增,上半年成交額已是23年全年自持項(xiàng)目成交金額的70%,預(yù)計(jì)2024年全年自持公寓項(xiàng)目的成交金額將超過2023年。

2019-2024年上半年

上海公寓成交金額

 。ò促徺I目的)

  酒店項(xiàng)目

  上海酒店項(xiàng)目上半年成交金額為31億元,主要為寶格麗酒店交割完成以及溢價(jià)法拍成交斜土路原華美達(dá)酒店。

2019-2024年上半年

上海酒店成交金額

(按購買目的)

  4.上海商務(wù)園區(qū)大宗交易市場收縮

  自2019年底疫情開始,上海商務(wù)園區(qū)成交活躍,成交金額逐年遞增,至2022年為近些年的最高點(diǎn),但受商務(wù)園區(qū)租賃和公募REITs市場表現(xiàn)的影響,以及政府對工業(yè)項(xiàng)目交易政策收緊,2024年上半年成交金額僅為29億元,主要交易為東久20億收購張江在線新經(jīng)濟(jì)生態(tài)園在建工程項(xiàng)目。另一方面商務(wù)園區(qū)業(yè)主方對于項(xiàng)目出售的價(jià)格及回報(bào)率更趨務(wù)實(shí),經(jīng)過價(jià)格調(diào)整后,成交量將會(huì)有所恢復(fù)。

2019-2024年上半年

上海商務(wù)園區(qū)交易金額

(按園區(qū)類型)

  5.上海住宅/土地、零售及綜合體大宗交易市場

  目前全國住宅樓市低迷,但2024年上半年上海豪宅市場異常火熱,內(nèi)環(huán)內(nèi)多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市且呈“日光化”態(tài)勢。

  上半年收錄2宗住宅用地出售,均在內(nèi)環(huán)內(nèi)核心位置,金額達(dá)54億元,主要為伊泰集團(tuán)收購北外灘63街坊住宅地塊及上置出售大興街住宅地塊。

  2024年上半年上海零售業(yè)態(tài)主要成交交易為領(lǐng)展收購七寶萬科廣場50%股權(quán)以及萬達(dá)出售金山萬達(dá)項(xiàng)目,共計(jì)金額近38億元。

  2024年上半年共收錄3宗綜合體大宗交易,金額達(dá)36億元,分別為同濟(jì)科技收購楊浦益田廣場,天主教教會(huì)購置徐匯區(qū)美呈大廈以及瑞安結(jié)構(gòu)化交易鴻壽坊65%股權(quán)。

  6.總結(jié)與建議

  2024年上半年交易金額基本和2023年同期持平,隨著市場不確定性增加,折價(jià)資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多。

  投資者對于公寓、零售、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等能作為公募REIT底層資產(chǎn)的物業(yè)持續(xù)保持關(guān)注。

  受美聯(lián)儲(chǔ)加息影響且降息時(shí)間一再推遲,外資投資活動(dòng)減少,且愿意降價(jià)出售物業(yè)。

  受困于流動(dòng)性問題和宏觀環(huán)境影響,自持物業(yè)加重了企業(yè)的運(yùn)營,促使結(jié)構(gòu)化交易增多。

  政府對工業(yè)、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目交易的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng),對于商務(wù)園區(qū)、物流、廠房類交易有一定影響。

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