近日，戴德梁行發(fā)布《十四五規(guī)劃建議解讀》。戴德梁行首席政策分析專家魏東指出，十四五規(guī)劃的布局是以安全為基石，以科技+環(huán)保為重點，以城鎮(zhèn)化促銷費。這其中，科技創(chuàng)新、雙循環(huán)、新型城鎮(zhèn)化以及再次強調的"房住不炒"將會在某種程度上對未來中國的房地產市場及其開發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來質的變化。

　　數字經濟是未來十年產業(yè)升級的主線

　　對科技創(chuàng)新的高度重視將會促進寫字樓市場的需求，科技創(chuàng)新在十四五規(guī)劃中被提到了前所未有的高度，是十四五期間的核心產業(yè)政策主線，"科技自立自強"成為未來五到十五年國家發(fā)展的戰(zhàn)略支撐。"關鍵核心技術實現重大突破"不僅是十四五也是2035年的遠景目標，數字經濟則是未來十年產業(yè)升級的主線。政府對科技創(chuàng)新及數字經濟的重視無疑將會對中國寫字樓市場產生利好。

圖一：2016年至2020年三季度一線城市TMT行業(yè)寫字樓租賃需求占比

來源：戴德梁行研究部

　　戴德梁行研究部統(tǒng)計顯示，過去五年中，北上廣深四個一線城市TMT行業(yè)在寫字樓市場的租賃占比分別達到36%、20.3%、28.3%、和23%（圖一）。可以說高科技互聯網行業(yè)是一線城市寫字樓市場需求的重要支撐。

　　經濟雙循環(huán)將成為中國經濟發(fā)展的主線

　　擴大內需將促進零售物業(yè)、電商及物流地產的發(fā)展。十四五期間，構建國內大循環(huán)、國內國外雙循環(huán)的經濟體系將成為中國經濟發(fā)展的主線。其中的國內大循環(huán)將重點強調促就業(yè)，提高居民收入，進而全面促進消費。隨著5G技術的發(fā)展和應用場景的不斷擴大，電商將會得到進一步發(fā)展，這將在一定程度上促進中國物流地產的發(fā)展。另外，線上線下融合升級，激發(fā)零售業(yè)態(tài)的新增長是十四五期間零售市場的發(fā)展模式。可以預見，十四五期間，隨著中國電商的進一步發(fā)展，物流地產市場的需求將會不斷擴大，物流地產也將獲得投資者更多的關注。

　　城鎮(zhèn)化進程將持續(xù)發(fā)展

　　城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為中國經濟行穩(wěn)致遠的重要動力。截止到2019年，我國城鎮(zhèn)化率已達到60.6%（如圖），過去十年中，中國平均每年有1,786.5萬人從農村進入到城市。十四五期間，城鎮(zhèn)化進程雖然將會放緩，但按照城市發(fā)展規(guī)律，要達到城市化率70%的穩(wěn)定比例，我們仍有10%的增長空間，這意味著每年仍將有超過1,600萬的人口進入城市。在此前提下，城市的有機更新，跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發(fā)展將會更加重要。

圖二：中國城鎮(zhèn)化進程

來源：國家統(tǒng)計局

　　堅持"房住不炒"

　　十四五規(guī)劃建議中再次強調了"堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展"，同時也提出"推動金融、房地產同實體經濟均衡發(fā)展"。堅持"房住不炒"不但可以有效防范金融風險，同時也可以在一定程度上增強居民的消費意愿。對房企而言，十四五期間政府對房地產市場的監(jiān)管仍將從嚴，這將體現在對于房企的融資及財務穩(wěn)健度等方面的管控。

　　作為中國全面實現小康社會之后的第一個五年規(guī)劃，在當前復雜的國際國內形勢下，十四五規(guī)劃建議的發(fā)布為中國在未來五年乃至十五年的發(fā)展提出了要求和方向，其也將給房地產市場以及房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展帶來質的變化。

　　來源：戴德梁行