編者按：隨著蛋殼風波的不斷蔓延，關于長租公寓出路在哪里的話題今年一直大熱。從今日起，北京商報地產頻道推出特別報道——尋找長租公寓破局之路，我們希望借助這個系列報道與行業(yè)、金融機構、消費者、小業(yè)主們討論幾個問題：長租公寓還能不能做？誰能做？怎么做？誰來監(jiān)管？甲醛、隔斷間等公共安全問題如何破解？長收短付、違規(guī)放貸甚至泛資金池等金融問題誰來監(jiān)管？除了大裝修、長合同以外，還有哪些模式更利于抵抗下行市場存在的風險？
盡管爆雷不斷，但依然有企業(yè)逆市布局長租公寓市場。北京商報記者獲悉，自今年疫情以來，部分十強房企和機構運營方逆市開始加碼長租公寓業(yè)務�！白龃笪飿I(yè)為的是估值，加碼長租公寓更有利于長線業(yè)務的布局和消化持有型物業(yè)的資金壓力�！敝槿耸客嘎�，龍湖、旭輝、萬科等優(yōu)質企業(yè)在這一板塊的融資成本已經降至4%左右，疫情后較為寬松的融資環(huán)境為持有型物業(yè)的發(fā)展奠定了基礎；此外，大量一線城市配建的持有型地塊或實驗的農村集體建設用地項目也倒逼開發(fā)商去做好長租公寓這一業(yè)務線。另一維度，為了應對市場可能出現(xiàn)的下行風波，部分企業(yè)和機構在長租公寓板塊逆市布局的同時，也在進行著結構性調整：收縮部分風險較大城市的業(yè)務，改變過去標準化裝修、一次性簽訂長期合同的方式，部分企業(yè)開始做“輕”長租公寓業(yè)務：尋找房況較好的房源，不進行大規(guī)模投入，降低持有成本，提高企業(yè)內的運轉效率，降低客單成本與租客租金，最終提高風險應對的能力。
萬科龍湖旭輝領跑
朗詩寓合景中駿跟上
北京商報記者梳理行業(yè)信息顯示，截至三季度末，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓規(guī)模繼續(xù)領跑增長，聚焦開業(yè)轉化的同時，新增管理規(guī)模持續(xù)跟進。朗詩寓、合景泰富、中駿方隅新增開業(yè)均超1000間。
以龍湖冠寓為例，中報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達7.9萬間，開業(yè)超過6個月的房源出租率為88.6%；上半年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務
不含稅租金收入33.6億元，其中租賃住房占比達到21.8%。按此計算，目前龍湖冠寓營收規(guī)模約7.3億元。受疫情影響，2020年上半年冠寓單房營收約18532元，環(huán)比漲幅約19%。
龍湖集團在2020年中期業(yè)績報告中還提及，“冠寓作為主航道業(yè)務之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業(yè)運營，未來也將隨著市場的需求增長穩(wěn)步推進”。并表示，商業(yè)運營及租賃住房兩項業(yè)務的投入及發(fā)展，將為該集團未來投資物業(yè)租金的增長奠定堅實的基礎。
萬科泊寓方面，中報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，萬科房地產開發(fā)銷售相關業(yè)務占比有所下降，多元化業(yè)務占比小幅提升。其中長租公寓業(yè)務半年營收超過10 億元，占多元化業(yè)務營收比例約1/3。租金方面，2020年上半年，泊寓租金收入高達 10.5億元，明顯高于其他企業(yè)。期內，新增開業(yè)1.89萬間，月均開業(yè)超過3000間。
旭輝領寓相關負責人在接受北京商報記者采訪時直言，房企系長租公寓首先在品牌背書上有絕對優(yōu)勢，接觸一手物業(yè)資源的機會較其他機構型要大，自持物業(yè)的貢獻能力也強。同時依托房企多產業(yè)鏈支撐和協(xié)同，可以從項目頂層設計、產品打造、品牌樹立、運營管理、系統(tǒng)支持、社區(qū)服務等多個方面，提供包含公寓、物業(yè)、商業(yè)等不同業(yè)態(tài)的租賃社區(qū)全模塊、全鏈條綜合服務方案，用資產管理的思維和能力，幫助業(yè)主實現(xiàn)資產價值最大化。
出租率整體好轉
質量和效率成活下去關鍵
若從出租率角度來看，在上半年行業(yè)整體拓店節(jié)奏放緩的背景下，萬科泊寓及龍湖冠寓均保持了較高的出租水平�？硕鹱馐郾O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，萬科泊寓開業(yè)6個月以上項目出租率攀升至 93.7%，居行業(yè)前列；拉長時間線看冠寓，2017-2020 年冠寓項目整體出租率呈現(xiàn)不斷增長趨勢，其中尤以2019年增速最為顯著。
據(jù)最新發(fā)布的三季報，期內萬科租賃住宅業(yè)務新增開業(yè)0.85萬間；截至2020年9月底，累計開業(yè)約13.58萬間，成熟期項目（開業(yè)半年及以上）的出租率為95.3%。
事實上，“有野心”的企業(yè)開始籌謀新一輪發(fā)展背后，是轉暖的市場。
據(jù)克而瑞租售監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年三季度，房企系長租公寓整體精耕運營規(guī)模拓展恢復增長，環(huán)比增長5.6%；新開業(yè)規(guī)模增長6.2%，與二季度持平；運營商長租公寓方面，在今年三季度積極調整經營情況后，整體開業(yè)規(guī)模環(huán)比小幅上漲4.1%。從運營商規(guī)模榜TOP 10企業(yè)排名來看，魔方、樂乎、世聯(lián)紅璞位居前三。
克而瑞租售事業(yè)部研究總監(jiān)包梅指出，部分戰(zhàn)略上主動布局長租公寓賽道的房企系品牌，經過幾年的沉淀和發(fā)展，規(guī)模與經營質量均穩(wěn)步提升。在行業(yè)仍然以追求規(guī)模擴張為主的階段，一些企業(yè)已著力轉型提升經營質量和經營效率。
“三季度，收并購事件頻頻落地，主要發(fā)生在頭部企業(yè)之間，由于頭部規(guī)模型企業(yè)擁有相對穩(wěn)定、優(yōu)秀的運營管理團隊，能支撐逆市中的規(guī)�；瘮U張�！� 包梅補充說道。
結構性調整已經在路上
擴張之外，長租行業(yè)引人注目的還有體現(xiàn)行業(yè)發(fā)展信號的結構性調整，如：縮減在管房源規(guī)模以及調整城市布局。
以萬科泊寓為例，據(jù)其2020年中報披露，盡管在拓房數(shù)量及租金收入兩大指標上，泊寓在房企系長租企業(yè)陣營中位次靠前，但聚焦到城市布局上，2020年上半年泊寓城市擴張策略上有所收縮，從2019年中期的35城降至33城。
有收縮動作的還有我愛我家旗下長租公寓業(yè)務線——相寓。據(jù)該集團今年5月舉辦的2019年度業(yè)績說明會上透露， 2019年相寓在管規(guī)模減少了約3萬套，原因在于“基于市場的主動收縮”，并稱相寓此次規(guī)�？s減使得單套房收入和毛利率有所提升。我愛我家北京公司總經理高曉輝在接受北京商報記者采訪時也直言，“通過研判租賃市場的變化趨勢，相寓自2019年初開始就主動調整布局，降低不良庫存，堅持以運營周轉效率為核心策略，聚焦租賃需求穩(wěn)定提升的區(qū)域”。
貝殼高級分析師黃卉指出，企業(yè)依據(jù)市場進行結構性調整是戰(zhàn)略發(fā)展必然，也是企業(yè)進行精細化成本管理的需要�！皬臅r間維度來看，市場呈明顯周期性變化，旺季和淡季，市場需求和租賃人群會呈現(xiàn)階段性變化。應根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。同時，疫情也倒逼企業(yè)不斷優(yōu)化布局、減緩新拓房源速度以及迭代產品形態(tài)。”
來 源：北京商報
編 輯：liuy
