從瘋狂燒錢搶占市場,到四處找錢尋求自救。長租公寓的180度大轉(zhuǎn)變,意味著行業(yè)的發(fā)展邏輯正在改變。
1月17日晚(美東時間1月16日),蛋殼公寓將以股票代碼“DNK”在紐交所上市,成為國內(nèi)第二個登陸資本市場的長租公寓企業(yè)。
此前蛋殼公寓招股書顯示,擬發(fā)行1060萬股ADS(美國存托股票),發(fā)行區(qū)間為14.5美元至16.5美元每股,最高募資1.75億美元。
上市當(dāng)天,蛋殼公寓對募資計劃作出調(diào)整,擬以13.5美元/股的價格,發(fā)行960萬股ADS,募資金額1.296億美元。
但上市真的能成為長租公寓們自救“續(xù)命”的靈丹妙藥嗎?仍是一個問號。
資本化道路坎坷
2019年,長租公寓的頭部企業(yè)都看上了資本化這塊“大蛋糕”,青客公寓、蛋殼公寓紛紛傳出上市計劃。
“第一個吃螃蟹”的是青客公寓。2019年10月8日,青客公寓向美國證券交易委員會(SEC)遞交招股說明書,預(yù)計以“QK”為交易代碼,登陸納斯達克。
2019年10月25日,青客公寓更新招股書,擬發(fā)行520萬股ADS,發(fā)行區(qū)間17美元至19美元每股,最高募資近1億美元。青客公寓表示,此次IPO募資所得將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數(shù)量、投資于技術(shù)方面和基礎(chǔ)設(shè)施和用于一般營運用途。
青客公寓的上市計劃給長租公寓們指了一個方向。2019年10月28日,蛋殼公寓首次遞交招股書,擬以“DNK”為交易代碼,登陸紐交所。
不過“打樣”在前的青客公寓不太順利。
先是募資金額縮水過半。2019年11月5日,青客公寓上市申請獲批,但原本擬發(fā)行的520萬股ADS降至270萬股。(在承銷商不行使超額配售權(quán)的情況下)以17美元/股的發(fā)行價計算,募資總額約為4590萬美元。
景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉告訴財經(jīng)網(wǎng),從WeWork IPO失敗后,整個資本市場的風(fēng)向都發(fā)生了變化?恳(guī)模、不掙錢,并以此講故事的企業(yè)很難再融到資。
青客公寓正是典型的“靠規(guī)模、不掙錢”企業(yè)。
招股書介紹,2012年,青客公寓成立。成立第一年,青客公寓的房源數(shù)900多間,而到了2018年底,這一數(shù)字飆升至9.12萬間,復(fù)合年增長率達114%,共覆蓋6座城市。
在規(guī)模擴張的同時,2017年、2018年,青客公寓分別凈虧損2.45億元、4.99億元。截至2019年6月30日的前9個月,凈虧損3.73億元。
胡景暉指出,“美國的上市費用很高,實際上青客能拿回來的融資不到3億元。以青客現(xiàn)在的虧損情況,融來的錢只夠它再虧半年。”
“靠規(guī)模、不掙錢”不光成了青客公寓融資道路上的絆腳石,還引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng),股價跳水、市值蒸發(fā)。
2019年11月8日,青客公寓登陸納斯達克的第4天,在“曇花一現(xiàn)”的股價巔峰20.44美元/股后開始“走下坡路”,最低股價甚至跌破10美元/股。
截至1月17日早5點收盤,青客公寓報價12.49美元/股。以上市當(dāng)天開盤價17.35美元/股計算,青客公寓上市2個多月后,市值蒸發(fā)2.33億美元。
青客公寓依靠上市來融資續(xù)命的“算盤”沒有打響。1月17日,和青客公寓一樣有著“靠規(guī)模、不掙錢”特色的蛋殼公寓登陸紐交所,是重蹈青客公寓老路,還是后來者居上,仍需時間考驗。
嚴(yán)重依賴“租金貸”
青客公寓登陸納斯達克,蛋殼公寓上市紐交所。
為何同一時間,長租公寓的龍頭企業(yè)們紛紛打上赴美上市的“算盤”?胡景暉給出的回答是,“為了續(xù)命!
說是續(xù)命并不夸張,長租公寓光鮮亮麗敲鐘的背后,一邊是不斷趨嚴(yán)的規(guī)范政策;一邊是一個接一個的爆雷消息。
自2018年下半年開始,全國多個城市明確發(fā)文整治并暫!白饨鹳J”業(yè)務(wù)。
“租金貸”一般以“月付”和“押一付一”為誘餌,讓租客向第三方金融機構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺申請信用貸款。申請成功后,該筆貸款會一次性付給長租公寓,長租公寓再分期將房租付給房東,利用時間差聚集起來的資金形成“資金池”,用于長租公寓的再擴張。
“租金貸”受限的最大影響就是,資金池的減少。而這也成為不少長租公寓資金鏈斷裂的“導(dǎo)火索”。
房東東數(shù)據(jù)顯示,2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。其中,杭州更是“重災(zāi)區(qū)”,位于杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機。
青客公寓、蛋殼公寓提交的招股書揭開了長租公寓依賴“租金貸”的“冰山一角”。
招股書介紹,截至2019年6月30日,青客公寓與11家金融機構(gòu)合作提供“租金貸”,收到金融機構(gòu)預(yù)付款8.726億元,使用租金貸用戶占比65.2%。也就是說,每3個租客中就有2位使用“租金貸”。
而蛋殼公寓對“租金貸”的依賴更為嚴(yán)重。2017年、2018年和2019年前九月,蛋殼公寓分別從租客獲得預(yù)付款1.1億元、2.8億元和7.9億元,分別從金融機構(gòu)獲得租金預(yù)付款9.4億元、21.3億元和31.6億元。2017年、2018年和2019年前九月,蛋殼公寓使用“租金貸”的租客分別占比91.3%、75.8%和67.9%。
2019年12月25日,6部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,其中明確要求租金貸占比不得超過30%,超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
留給“蛋殼們”的時間已經(jīng)不多了。
根據(jù)規(guī)定,青客公寓、蛋殼公寓需在兩年時間內(nèi),將近70%的租金貸占比降至30%。這也意味著,急速大幅縮水的資金池急需新的“血液”流入運轉(zhuǎn)。
洗牌加劇
太平洋證券分析師徐超告訴財經(jīng)網(wǎng),蛋殼公寓、自如等二房東模式本來是不需要加杠杠的,一手收房租,一手交給原房東,自己賺差價和服務(wù)費。然而現(xiàn)實是長租公寓運營商為了快速擴張,利用租金貸這個工具,把未來租金收入提前透支,比如支付新房源定金、裝修費用等。
他表示,“洗牌是肯定的,行業(yè)野蠻生長的階段結(jié)束了,以后會更加規(guī)范!
2019年,規(guī)范“租金貸”等一系列舉措,為一路逛奔的長租公寓踩下“急剎車”。
同時,融資發(fā)債對長租公寓逐漸趨嚴(yán)。中指研究院報告顯示,據(jù)不完全統(tǒng)計,2018年長租公寓領(lǐng)域,企業(yè)獲得融資37筆,約1491億元(包括發(fā)債、基金、授信等各類用于長租公寓發(fā)展的資金),而2019年僅有16筆,約360億元,金額不足2018年的1/4。
長租公寓擴張速度開始放緩。以青客公寓為例,2018財年,青客公寓房源數(shù)量96529套,同比增長99.4%。2019財年第四季度(2019年7月1日-9月30日)新增可用租賃單位443個,同比增長僅為3.24%。
目前市場上的長租公寓大多可以歸為3類。一類是以蛋殼公寓、青客公寓為代表的公寓運營公司;一類是以冠寓、泊寓為代表的開發(fā)商背景公司;還有一類是以自如、相寓為代表的中介背景公司。
胡景暉對公寓運營公司的未來發(fā)展并不看好。此外他指出,開發(fā)商背景公司需要轉(zhuǎn)型,未來出路是委托有專業(yè)運營能力公司的來幫助運營。而最有發(fā)展前景的是中介背景公司,因為中介做長租公寓存在一個先天優(yōu)勢,可以實現(xiàn)業(yè)主和客戶之間的二次轉(zhuǎn)換。
胡景暉預(yù)測,“2020年,長租公寓爆倉的事件并不會消除。往年爆倉的都是小企業(yè),今年有可能爆大的!
而在財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進看來,長租公寓的發(fā)展周期較長,不像房地產(chǎn)市場能在一周、一月內(nèi)很快起色。
不過,嚴(yán)躍進仍舊看好長租公寓的未來發(fā)展趨勢。他將長租公寓的發(fā)展比作“燉湯”,“要小火慢燉才會味道好”,太著急容易“變味”。
或許正如巴菲特所說,“大潮退去,才知道誰在裸泳!遍L租公寓的風(fēng)口散去,才能還原熱度下的本來面目。
來源:財經(jīng)網(wǎng)
編輯:wangdc