伴隨著“金九銀十”完美落幕，滬上樓市前10個(gè)月商品房成交金額已達(dá)4591.12億元，完成了去年全年成交額的九成以上。

　　熱鬧過后，上海樓市還會(huì)有驚喜嗎？

　　答案是肯定的。

　　最后的沖刺階段，地產(chǎn)營(yíng)銷人已經(jīng)吹響沖鋒的號(hào)角。倒計(jì)時(shí)下，決戰(zhàn)口號(hào)、 誓師大會(huì)，讓置身其中的每個(gè)人腎上腺素狂飆。

　　60個(gè)新盤摩拳擦掌等待著最后的入市，這場(chǎng)臨近終點(diǎn)的沖刺中，不少房企更是甩出了手中的“王炸”項(xiàng)目。

　　仁恒11月欲連開4盤，勢(shì)頭兇猛；融創(chuàng)直接推出兩個(gè)改善盤參戰(zhàn)；久違的新湖中寶再度發(fā)力，無論青藍(lán)國(guó)際亦或新湖明珠城皆為其產(chǎn)品力之證。

　　3盤打響頭陣

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，11月，上海地區(qū)有36個(gè)新盤宣告入市，涉及房源數(shù)3057套（13個(gè)項(xiàng)目公布）。相較10月入市的26個(gè)新盤供應(yīng)量有所上漲。

　　激烈的11月爭(zhēng)奪戰(zhàn)開端相對(duì)平緩。目前僅有3個(gè)浦東項(xiàng)目取證，分別為仁恒錦繡世紀(jì)和浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀(jì)與金融家三期。

　　其中，仁恒錦繡世紀(jì)和浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀(jì)均位于康橋板塊，相距4公里左右，認(rèn)籌金分別為60萬元和50萬元，加上戶型、均價(jià)、房源數(shù)相近，存在一定競(jìng)品性質(zhì)。前者位于中外環(huán)間，距離地鐵11號(hào)線浦三路站約1.5公里路程，步行時(shí)間約20分鐘，項(xiàng)目本次推出98-150平方米3-4房戶型共340套，均價(jià)6.6萬元/平方米；后者則位于外環(huán)線外，周邊無軌道交通線，項(xiàng)目本次推出89-157平方米2-4房共332套，均價(jià)6.45萬元/平方米，總價(jià)在519萬-1114萬元/間。

　　金融家則位于唐鎮(zhèn)板塊，距離最近的軌交2號(hào)線創(chuàng)新中路站還有近4公里路程，公共交通略有不便。項(xiàng)目時(shí)隔一年再次加推88-208平方米洋房、疊加產(chǎn)品共236套，取證均價(jià)4.9萬元/平方米，總價(jià)在409萬-1120萬元/間。

　　金融家本次入市戶型與往期相近，2019年10月，項(xiàng)目曾推出276套房源，主力戶型為約88-126平洋房和約192-205平疊墅產(chǎn)品，其中高層均價(jià)約4.3萬/平方米，認(rèn)籌率達(dá)78%。

　　這一數(shù)據(jù)也在本月被刷新，認(rèn)籌率一舉突破100%。新房搖號(hào)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，金融家本月推出的236套房源收獲了270+組認(rèn)籌，認(rèn)籌率約114%。

　　同時(shí)，仁恒兩項(xiàng)目均已認(rèn)籌結(jié)束，且認(rèn)籌結(jié)果較好。仁恒錦繡世紀(jì)推出的340套房源收獲1100+組認(rèn)籌，認(rèn)籌率約324%；浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀(jì)的332套房源則收獲450+組認(rèn)籌，認(rèn)籌率約為137%。

　　3個(gè)開盤項(xiàng)目均獲得超100%認(rèn)籌率，為11月打響了頭陣。

　　重頭戲開場(chǎng)

　　由于月初取證項(xiàng)目較少，11月新房市場(chǎng)的重頭戲還在后頭。

　　具體來看，本月預(yù)計(jì)入市的36個(gè)項(xiàng)目分布在上海13個(gè)區(qū)，浦東新區(qū)集中推出9個(gè)項(xiàng)目，占總量的四分之一；緊隨其后的是各有5個(gè)項(xiàng)目入市的寶山區(qū)和閔行區(qū)，青浦區(qū)預(yù)計(jì)有4個(gè)，虹口區(qū)有3個(gè)，普陀和徐匯各有2個(gè)，黃浦、長(zhǎng)寧、靜安、松江、奉賢、嘉定皆貢獻(xiàn)1個(gè)項(xiàng)目。楊浦、金山和崇明3個(gè)區(qū)暫時(shí)無供應(yīng)。

　　這也意味著，除楊浦之外，市區(qū)其他幾個(gè)區(qū)皆有新盤入市，這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致本月高端盤及改善盤入市數(shù)量直線上升。

　　內(nèi)環(huán)中本月便有5個(gè)項(xiàng)目宣告入市，其中虹口區(qū)以3席占據(jù)絕對(duì)C位，其扎堆推出臨平路板塊中糧瑞虹·海景壹號(hào)、虹口魯迅公園板塊融創(chuàng)青云壹號(hào)和虹口北外灘板塊弘久·新弘北外灘，3個(gè)項(xiàng)目單價(jià)均在10萬-12萬元/間、總價(jià)千萬起，競(jìng)品屬性較強(qiáng)。除此之外，黃浦老西門板塊中海建國(guó)里和普陀武寧板塊新湖明珠城三期不出意外的話，也將于本月入市。

　　實(shí)際上，市區(qū)的新盤身影遠(yuǎn)不止于此。多年未有新房供應(yīng)的楊浦內(nèi)環(huán)，即將迎來保利天匯，項(xiàng)目將于11月中上旬開放售樓處和樣板間。東外灘的八埭頭濱江園也有望在最后兩個(gè)月加推。

　　除了明珠城，和融創(chuàng)青云壹號(hào)400米之隔的依然是新湖的項(xiàng)目——青藍(lán)國(guó)際。作為紅盤，有4年前一期交付的珠玉在前，二期尚未開盤便讓市場(chǎng)充滿期待，產(chǎn)品品質(zhì)也讓相鄰的融創(chuàng)青云壹號(hào)黯然失色。《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，有購(gòu)房者原是沖著青云壹號(hào)而去，但順帶看了青藍(lán)國(guó)際后便改變了主意，“無論是裝修標(biāo)準(zhǔn)亦或產(chǎn)品端的打造都存在不小差異”。

　　內(nèi)中環(huán)間則有2個(gè)項(xiàng)目入市，分別為閔行新虹橋板塊的古北天御和徐匯龍華板塊的融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)。后者也是本月入市的第二個(gè)融創(chuàng)高端項(xiàng)目，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)本次將一次性推出全部229套房源，精裝交付，總價(jià)段在1600萬-3000萬元/間。

　　中外環(huán)間目前有6個(gè)項(xiàng)目宣告入市，匯成南街里、中海長(zhǎng)寧第、智富名品城、仁恒錦繡世紀(jì)、仁恒靜安世紀(jì)和浦開仁恒·金橋世紀(jì)，其中仁恒占據(jù)半壁江山。如果加上外環(huán)新盤——浦發(fā)仁恒·珊瑚世紀(jì)，預(yù)計(jì)本月將有4個(gè)仁恒項(xiàng)目“同臺(tái)競(jìng)技”。

　　其余23個(gè)新盤則位于外環(huán)外，其中不乏萬科四季都會(huì)、卓越華潤(rùn)玲瓏悅府、浦發(fā)東悅城等往期熱開項(xiàng)目。

　　11月，上海外環(huán)線內(nèi)供應(yīng)新盤達(dá)13個(gè)，占入市總量的36%，相較10月的15%與9月的17%，城區(qū)供應(yīng)量明顯提升，改善、高端項(xiàng)目入市節(jié)奏加快。

　　上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，年底房企為回籠資金，推豪宅沖量是慣例，“畢竟豪宅一套可以抵上普通住宅好幾套了”。盧文曦指出，雖為豪宅，但為了沖量，價(jià)格肯定也會(huì)相對(duì)親和。

　　11月的上海樓市，懸念和期待叢生……

來源：國(guó)際金融報(bào)

編 輯：chenhong