近期，深圳某新樓盤“萬人搶房”再次發(fā)酵，《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》的文章，強調(diào)“打新熱”背后的買房牟利與“房住不炒”理念背道而馳。
十幾萬元一平方米、超過1000萬一套的商品房，居然成了火爆的“投資品”。具體的火爆場景，比如代持或合伙認籌、高價收購名額、“認籌貸”、200萬炒中簽號等，這幾天傳得沸沸揚揚，這里就不細講了。當下要做的是，對于深圳樓市的本質(zhì)、問題、對策，需要重新審視。
首先，深圳樓市的本質(zhì)，不是供應(yīng)問題，而是杠桿炒作問題。說實在的，不控制違規(guī)炒作、違規(guī)加杠桿，不控制包括銀行、私募、小貸、擔保等各路資金逐鹿深圳，深圳新房市場供應(yīng)端多幾個、十幾個，甚至幾十個新樓盤，根本無法達到釜底抽薪的降溫效應(yīng)，反而因新房限價，人為創(chuàng)設(shè)“套利效應(yīng)”，在各路資金加持下，只會讓樓市更加火爆、上漲預期更強。
其次，深圳居民炒房，不再是資產(chǎn)保值增值訴求，而是“加杠桿”套利的訴求。經(jīng)常聽到有人說，資金無處存放，存銀行貶值、投資股市虧損，只好去買房。其實，真金白銀拿自己的錢炒房的，很少很少。多數(shù)情況下，炒房客都是盤算著怎么從銀行套錢出來。當下，市場利率低于房貸利率，史無前例的“利率倒掛”，一遇上新房限價，便激發(fā)出了加杠桿炒房的盛景。
再次，深圳所謂的“空間逼仄”的問題，本質(zhì)上就是個偽命題。這幾年，深圳產(chǎn)業(yè)升級快，大量一般產(chǎn)業(yè)騰退、企業(yè)外遷，釋放出了大量的空間，產(chǎn)業(yè)空間足夠了，看看居高不下的寫字樓空置率，能說深圳缺空間嗎？深圳“缺住房”，本質(zhì)上是炒作的結(jié)果，樓市繼續(xù)瘋炒下去，大家都想去炒房、多買幾套，住房就永遠不夠；如果不再炒作了，住房問題也就迎刃而解。
最后，深圳的樓市調(diào)控，如果還想達成“多元目標”，既要…、又要…、還要…，希望在中間騰挪，那給市場傳達的信號就是“繼續(xù)做多”。今天的深圳，已不是昨天的特區(qū)了，上上下下的期待很高，要在增長和轉(zhuǎn)型、民生和保障上做出示范，更要在包括樓市調(diào)控在內(nèi)的城市治理上做出示范。1個月前的40周年大會上，領(lǐng)導人對深圳的期望是，樹立全周期管理意識，加快推動城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化，注重在科學化、精細化、智能化上下功夫。
目前來看，盡管近年來深圳在供給側(cè)做了很多卓有成效的工作，比如增加供應(yīng)、推進公共住房建設(shè)、規(guī)�；赓U等，但調(diào)控政策遠遠未達到精細化、科學化的水平。未來，深圳樓市怎么調(diào)控？首先，金融部門必須要與住建部門形成監(jiān)管合力，本位主義、“一畝三分地”思維害死人。相關(guān)的工作方案，其實在2018年“7·30”調(diào)控、2020年“7·15”中早有規(guī)定。但是，“一分部署、九分落實”，要避免“以文件落實文件”，然后就沒有然后了的慣性。
其次，稅收工具很關(guān)鍵。7月24日的“房地產(chǎn)工作座談會”上，領(lǐng)導人就強調(diào)，要發(fā)揮財稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求，這次又強調(diào)了。其實，只要把個人所得稅按“差額的20%”用好，再輔以常規(guī)的其他稅收、融資成本等，對控制市場預期的效果就大不同了。有問題要正視，暴露問題是好事，估計政策的調(diào)整已經(jīng)在路上了，我們就拭目以待吧！
最后，對不同類型的需求做細分，并在政策上區(qū)別對待，保護真正的剛需、以重稅抑制投機炒作。
（作者李宇嘉 系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
來源：證券時報
編輯：wangdc
