廣告
全面打響!地產(chǎn)行業(yè)10大趨勢開始顯現(xiàn)
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-2-13 9:35:01
分享到:
[提要]新冠肺炎必將是一次載入社會經(jīng)濟史的標(biāo)志性事件。

  新冠肺炎必將是一次載入社會經(jīng)濟史的標(biāo)志性事件。

  這次疫情的影響,顯然要比“非典”加貿(mào)易戰(zhàn)對中國的影響要大的多。

  如果沒有“猛藥”,全國經(jīng)濟很可能面臨進一步衰退。

  同時,地產(chǎn)調(diào)控的緊箍咒一陣緊似一陣。

  近一個月的社會經(jīng)濟活動的停擺,必將對地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生新的創(chuàng)傷。

  2020年地產(chǎn)行業(yè)的趨勢如何? 策略如何?

  我們試圖以略顯悲觀的判斷,分析全年房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的趨勢和變革。

  武漢新房銷量下降50%

  武漢上半年銷售冰封,全年銷售量同比下降50%是大概率事件。

  整體來看, 3-4月份可逐步復(fù)工,但6-7月份才可能試探性開盤銷售與拿地。 湖北商品房銷售只占全國市場的5%,不會影響全國的大局。

  但是上半年,民眾的置業(yè)情緒仍未從疫情的創(chuàng)傷中脫離出來,各行各業(yè)的工作重心都在復(fù)工復(fù)產(chǎn)和拯救現(xiàn)金流上面。 下半年整個房地產(chǎn)市場才可能恢復(fù)正常。

  去年在武漢新拿的項目,今年無法面市,很可能面臨虧損。

  把武漢視為糧倉地的萬科、保利、融創(chuàng)等企業(yè),將面臨較大的業(yè)績和現(xiàn)金流壓力。

  在武漢周邊20大城市的布局中,項目貨值超過集團總貨值的20%房企,應(yīng)該是非常焦慮了。 如果再疊加現(xiàn)金流緊張,那就很危險了。

  全國新房銷售規(guī)模下降10%

  當(dāng)年SARS導(dǎo)致當(dāng)年GDP下滑0.5個點,這次新冠肺炎或?qū)?dǎo)致全國經(jīng)濟下行1個點。

  在全國經(jīng)濟整體下行、GDP破6的態(tài)勢下,2020年住房需求可能會同步萎縮。

  金融放水,也只能抵消本次疫情帶來的外力傷害。 疫情導(dǎo)致的國際經(jīng)濟貿(mào)易的暫停,將給出口帶來疊加影響。

  今年1月百強房企銷量下滑16%,二月份至少下滑80%,三四月份的小陽春大概率是泡湯了。

  疫情過后,行業(yè)政策局部放松,只可能防止地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控帶來的銷售嚴(yán)重下滑。

  2019年,全國商品房銷售面積下降0.1%,銷售額增長也只有6.5%。

  2020年全國商品房銷售面積可能會下降10%左右。房價很可能將迎來一年左右的低谷期。

  武漢在二線城市房地產(chǎn)市場中具有很強的風(fēng)向標(biāo)意義。 2019年,住房成交面積全國第1,同比增速30%,土地出讓金全國第五。 經(jīng)此一疫,去年底的短暫回暖將會被打斷,持續(xù)低迷狀態(tài)。

  土拍平均溢價率跌到10%以下

  疫情克服后,政府財政要依靠大量拍地來平衡政府赤字,同時大部分房企不是沒錢、就是沒膽。

  土地市場持續(xù)低迷,也進入到買方市場。

  資金雄厚的央企存在良好的拿地機會。 逆周期拿地,戰(zhàn)略性降成本。

  武漢土地價格肯定會極度低迷,一批有眼光有實力的房企可以趁勢拿地。

  但對于大部分房企來說,現(xiàn)金流吃緊,死也不能拿地。 況且大部分企業(yè)的土地儲備,撐過1年沒有問題,但是現(xiàn)金能夠撐過1年的極少。

  醫(yī)療產(chǎn)業(yè)用地快速增長。

  疫情之后,醫(yī)療產(chǎn)業(yè)將成為新的經(jīng)濟增長點。 醫(yī)療產(chǎn)業(yè)用地,必將成為新的拿地機會。

  隨著我們進入老齡化社會,醫(yī)療產(chǎn)業(yè)面臨更大的需求。 每年萬億級的財政醫(yī)療支出,仍然難以滿足全國人民巨大的醫(yī)療需求。 鴻茅藥酒大行其道,問題疫苗禍害兒童。 人們需要醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。

  房企融資規(guī)模上升10%

  因禍得福,房企融資最艱難的階段,應(yīng)該過去了。

  由于疫情對各行各業(yè)的嚴(yán)重影響,貨幣政策迎來一波寬松。 降準(zhǔn)、降息等系列金融手段扶持對實體行業(yè),甚至可能出現(xiàn)局部行業(yè)的大水漫灌。

  房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長有著穩(wěn)定器和壓艙石的貢獻,而且其金融屬性太強,肯定會從這一波寬松貨幣政策中獲益。

  放松融資渠道監(jiān)管等政策,會讓房企融資難、利率高的問題將得到一定程度的緩解。

  但是,大房企更容易獲得更大規(guī)模的融資,而小房企活下去都難。

  “五限”政策適度松綁

  地產(chǎn)名人說過,房地產(chǎn)行業(yè)短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。

  今年,或許限價、限購、限售、限貸,將適度放松,國家和地方將出臺利好政策刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟。

  甚至,有可能降低貸款首付比例,減少交易稅費,提升住房消費信心。

  長期政策有可能是,加強產(chǎn)品品質(zhì)的監(jiān)管。

  2003年SARS之后,中央確立了房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位,開啟了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展之路。

  但今年,不要指望地產(chǎn)行業(yè)定位和去市場化調(diào)控政策的根本轉(zhuǎn)向。

  降價跑量

  局部地區(qū),或?qū)⑸涎?014年的紅海血戰(zhàn)。

  今年樓市或?qū)⒈?019年更冷一些。 市場重新進入買方市場,消費者更加理性,或持幣觀望,或等待撿漏。

  即使疫情之后,市場會迅速復(fù)蘇或局部反彈,但必然不能持久。

  房企應(yīng)在儲客、價格、促銷等策略上充分準(zhǔn)備,積極應(yīng)對。

  恒大、融創(chuàng)等一大批企業(yè),啟動認(rèn)購之后30天無理由退房。

  儲客、促銷不理想時,必將迎來降價跑量。

  現(xiàn)金為王

  嚴(yán)控成本,卡死現(xiàn)金。 跪著也要活下去。

  第一季度房企現(xiàn)金流最為緊張。 到期債務(wù)將井噴,銷售現(xiàn)金流銳減,部分房企堅持不了6個月。

  疊加去年下半年持續(xù)的現(xiàn)金流收緊,更多激進的小房企可能會在秋收之前倒下。

  年中,或?qū)⒊霈F(xiàn)一波項目轉(zhuǎn)讓與股權(quán)收并購浪潮。

  大魚吃小魚小魚吃蝦米,甚至地產(chǎn)百強也將迎來新一波的兼并收購。

  現(xiàn)金為王,將取代規(guī)模為王,成為經(jīng)營理念的主流導(dǎo)向。

  經(jīng)過2019年的資金困境,2020年初的極限考驗,大家深切懂得了現(xiàn)金為王的份量。 現(xiàn)金就是要命時刻救急神藥。

  現(xiàn)金流預(yù)警機制,將成為行業(yè)管理新趨勢。

  全集團、全專業(yè)、全周期的現(xiàn)金流管理,成為經(jīng)營管理的基礎(chǔ)邏輯。

  地產(chǎn)人逐步發(fā)現(xiàn),經(jīng)過了大運營、高周轉(zhuǎn)、跟投之后,現(xiàn)金流的管理邏輯是應(yīng)對繁榮期和蕭條期的通用邏輯。

  運營總上位

  更多的房企設(shè)立首席運營官,成為總裁的首席參謀官與策略官。

  傳統(tǒng)的運營崗位的職權(quán)得到大大加強,成為銷售總、財務(wù)總之后,最容易當(dāng)上總裁的人選。

  2020年,單向的城市擴張和財務(wù)杠桿,開始熄火罷兵。 房企老板的視線開始轉(zhuǎn)向內(nèi)部的管理。

  疫情之后,房企可能急于加快開工開盤以對沖風(fēng)險。

  但,在原有運營計劃被打亂后,房企如何調(diào)整全年的運營規(guī)劃和經(jīng)營節(jié)奏,做到經(jīng)營可控?

  全國經(jīng)濟活動的大停擺影響力有多少? 各地經(jīng)濟活力狀態(tài)如何? 民眾住房消費情緒恢復(fù)怎么樣? 各地地產(chǎn)政策放開的尺度如何?

  敏捷運營策略成為首選。

  更小的市場縫隙、更快的窗口機會,需要因地制宜,敏捷運營。

  支撐敏捷運營,必須要發(fā)揮信息共享的力量。 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、進度節(jié)點計劃、貨值動態(tài)管控、資金流計劃、成本與利潤管控計劃,5類主數(shù)據(jù)必須要在各專業(yè)線進行共享。

  各專業(yè)根據(jù)市場變化和經(jīng)營需要,進行數(shù)據(jù)反饋。 通過線上工具為線下賦能,形成企業(yè)敏感的神經(jīng)系統(tǒng)。

  產(chǎn)品力回歸

  正如中南總裁所言,產(chǎn)品做不好,蒼天繞過誰。

  2020年是交付高峰,又到了考驗企業(yè)產(chǎn)品力的時候了。 只有標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計、施工、建造,才能保證交付的質(zhì)量和口碑。

  所有運動式的交付,都難免走樣變形。每一次客戶群訴都是在打老板的臉。

  項目上能夠在線辦公的,最重要的是建筑設(shè)計和規(guī)劃設(shè)計的工作前置。 只要分工明確、激勵到位,組織有力,問題都不大。

  關(guān)鍵是通過設(shè)計前置為全面開工爭取時間。 開發(fā)商可以與設(shè)計院、政府部門提前溝通,把設(shè)計圖紙和材料采購、招標(biāo)清單等基礎(chǔ)性的工作做在前面。

  同時,通過設(shè)計復(fù)盤和面積控制,實現(xiàn)貨值最大化。

  數(shù)智化浪潮

  線上渠道是現(xiàn)代企業(yè)的標(biāo)配,重拾在線銷售是行業(yè)新趨勢。

  在線渠道有助于推動到訪過的意向客戶進一步轉(zhuǎn)化。 通過特價房秒殺活動,直接逼定高意向客戶成交。

  在線營銷將倒逼產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、交易公平化、信息透明化。

  未來還將出現(xiàn)購房支付寶,也就是要有第三方擔(dān)保機制。 我們不滿意、要退房,支付寶可以把錢退回來。

  現(xiàn)階段,在線銷售定位可以是助攻為主,為線下賦能。

  線上手段能做的是,打造在線看房、在線獲客、在線驗資、在線認(rèn)籌、線上開盤、線上認(rèn)購、在線簽約、網(wǎng)簽備案、在線監(jiān)工、在線驗房、在線客服等全流程服務(wù),給線下提供更高效工具,形成組合拳。

  遠(yuǎn)程辦公概念普及,讓數(shù)智化的重要程度將更加突出。

  地產(chǎn)人全天候、極限條件下的工作能力需要進一步開拓。

  房企越來越大、業(yè)務(wù)線越來越復(fù)雜、各地行情又各不相同,如何讓全集團的協(xié)同和感知能力,像一個運動員那樣強健?

  只有數(shù)智化可以幫助實現(xiàn)這一點。

  總結(jié)

  貿(mào)易協(xié)議簽署,市場化道路初步回歸,出口下滑和經(jīng)濟衰退有望得以穩(wěn)定。

  上海工廠極速投產(chǎn),特斯拉股價大漲,對外開放也有良好布局。

  但是,如果沒有金融穩(wěn)杠桿、地產(chǎn)去市場化的根本性轉(zhuǎn)向,

  沒有首付比例下調(diào)、貸款利率下調(diào)、油電價格下調(diào)、減稅降費等“猛藥”,

  經(jīng)濟活力就不會得到大規(guī)模的釋放。

  即使貨幣有限寬松和調(diào)控局部松綁,不要指望房地產(chǎn)市場的單邊上漲。

  那么,

  你覺得,根本轉(zhuǎn)向下的“猛藥”,會出現(xiàn)嗎?

 來源:鳳凰網(wǎng)

編輯:liu

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤

· E_ZIKOO智慧谷 [海淀區(qū)]

· 宏遠(yuǎn)·智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園 [燕郊及周邊]

· 北京經(jīng)開·壹廣場 [大興區(qū)]

· 華潤置地中心 [大興區(qū)]

· 星光·視界公園 [大興區(qū)]

· 莊勝廣場8號寫字樓 [西城區(qū)]

· 金地EOD總部港 [大興區(qū)]

· 杭州天安人壽金融大廈 [拱墅區(qū)]

· 杭州天安人壽財富大廈 [拱墅區(qū)]

· 金隅高新產(chǎn)業(yè)園 [大興區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770