“原來,房東還能虧錢?”
作為一個“海漂”三年的室內(nèi)設(shè)計師,劉璐驚訝之余帶著一些唏噓,她們公司經(jīng)常會接到長租公寓改造的訂單,由于標(biāo)準化程度較高,對設(shè)計上的要求有限,所以很多中小長租公寓采取外包模式。
“為了統(tǒng)一風(fēng)格,很多不錯的房子都要原裝修敲掉重新裝修,一套九十平米的房子改造成本至少要五六萬,所以我們一直以為它們很賺錢!
95后劉璐告訴我們,從2019年開始訂單少了很多,至于原因她和同事也不清楚,倒是今年租房子的時候,房東卻主動下調(diào)了租金,這讓她十分意外。
一、幸存者,面臨一場更艱苦的戰(zhàn)事
這種認知偏差,不僅只有劉璐有。
房東不可能虧錢、二房東更不可能虧錢……這是中國當(dāng)代大部分人的認知,但是長租公寓卻并非如此。
在兩家上市的長租公寓中,蛋殼2020年僅僅第一季度就凈虧損達12億元,租賃成本同比增長67.5%至19.56億元,另一家青客公寓2017年至2019年三年累計虧12.42億元,且經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額連續(xù)3個財年為負,目前正面臨嚴峻的財務(wù)困境與緊張的人事變動之中,既困且乏。
雖然公寓大多分布在一二線城市,入住率也較高,但是由于高買低賣、盲目擴張等問題,不少長租公寓一直陷入巨額虧損困境之中。
根據(jù)房東東數(shù)據(jù),2019年一共53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。
某公寓一位中高管劉亮(化名)告訴我們,長租公寓的發(fā)展已經(jīng)進入瓶頸,現(xiàn)在就是比誰的資金更雄厚,先以價格戰(zhàn)和規(guī)模戰(zhàn)淘汰掉中小長租公司,剩下幾個能融到錢的大品牌再以服務(wù)奠定格局,然后再“默契”地向業(yè)主壓價。
實際上,“螳螂財經(jīng)”發(fā)現(xiàn),這種“默契”已經(jīng)出現(xiàn)了。據(jù)IT桔子數(shù)據(jù),2019年全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起,同比減少15起,投融資金額123.01億元,融資難度加大的同時,單筆融資金額也趨向于龐大,資本向國企、開發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。
2019年自如、蛋殼、窩趣、魔方及城家五家公寓融得大筆融資共計18.4億美元,安歆公寓也獲數(shù)億元人民幣投資,頭部企業(yè)融資額遠高于2018年公寓行業(yè)融資總額。
所以,這種情況下各長租品牌之間停止了惡性抬價,在2019年12月,北京房東陸續(xù)接到了自如、相寓等長租公寓品牌要求租金降價的電話,降租比例甚至達到了20%-40%。
但是,對于長租公寓品牌來說,這并意味“消停”,頭部品牌之間的競爭才剛剛開始,特別是資金和資源都十分雄厚的地產(chǎn)商進入,頭部長租公寓商普遍都焦灼起來。
“自如、青客、蛋殼、魔方公寓、相寓這些以分散式為主,傳統(tǒng)地產(chǎn)商利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營,陸續(xù)搶走了很大一部分市場,比如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園碧家國際社區(qū)……一開始,大家都還以為它們賺不了這個幸苦錢,沒想到才兩年的時間,逼得我們不太敢提價!
劉亮對自己的前途也有些憂慮,集合式的前期成本高,但是它有更多生活場景,頗受租戶的喜愛,地產(chǎn)商跑步進場后,分散式長租公寓也沒有辦法,都開始主動擁抱這種趨勢,比如自如就開辟了”自如寓“項目,滿足不同消費群體的需求。
二、兩架馬車同步開跑,分化將成為一大趨勢
“未來的長租公寓市場,一定是集合式與分散式平分天下,服務(wù)質(zhì)量和自由度完全不是一個檔次!
說這句話的人叫易莎,她只在沃爾瑪中國總部的一名稅務(wù)官,但是親身經(jīng)歷讓她對行業(yè)多了一些見解。原本,她在福田區(qū)租住了一間房子,雖說每個月三千多的房租,但是距離公司也近,一直覺得舒服。
但是,矛盾在疫情來臨之后爆發(fā)。
“深圳的房租普遍下降,比如市民中心那邊五千多的房子現(xiàn)在普遍降了五百到一千了,城中村也都在調(diào)價,可是續(xù)約的時候自如還給我漲房租,管家告訴我們一般都是漲5%,今年碰到疫情,所以就只漲了1%!
易莎告訴“螳螂財經(jīng)”,當(dāng)初租房的時候銷售人員告訴她,房租每年都有波動,老用戶續(xù)租還可能會打折,但事實相差甚遠,她也問了幾個室友,續(xù)租都只有漲價沒有出現(xiàn)什么降租的例子。
“最騷的操作來了!币咨D了頓,說道:“我退租了之后,房子又變回了原來的價格,甚至有的人退租之后還發(fā)現(xiàn)房租降了,這應(yīng)該可以稱之為‘長租殺熟’了吧?”
“深漂”多年,易莎對于漲租本身并不抗拒,她只是認為在城市租房價格普遍降低的情況下,長租公寓反倒將租金上調(diào),這實際上是就是資本的丑陋,將平臺瘋狂擴張的后果讓租客買單。
在“螳螂財經(jīng)”看來,這其實只是表象,房企系的進擊正在加快。
2018年,TOP 10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%,2019年增長了18.9%,但累計開業(yè)規(guī)模增幅達到79.6%。
具體來看,龍湖在2019年發(fā)行30億元住房租賃專項公司債,首創(chuàng)發(fā)行了20億,寶龍地產(chǎn)15億元。萬科年報顯示,2019年租賃住宅新增開業(yè)5.6萬間,累積開業(yè)11萬間,其中2019年新增5.6萬間,出租率達九成;龍湖冠寓2020年的目標(biāo)為10萬間,實現(xiàn)租金收入接近20億元。
截止到2020年第一季度,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、招商公寓已經(jīng)步入集中式長租公寓的前五,萬科雖然在2019年擱淺了“萬村計劃”,但是在該領(lǐng)域的投入仍然巨大,2020年第一季度環(huán)比新開房間達10000間。
根據(jù)CRIC城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù),在“房住不炒”“租購并舉”等大政策環(huán)境下,自2017年7月至2020年5月,全國范圍內(nèi)總計推出約200塊租賃用地,規(guī)劃建筑面積超1200萬方,供應(yīng)量呈逐年遞增趨勢,且在2020年1-5月上海、深圳、杭州等核心租賃城市的租賃用地成交超過170萬方,成交規(guī)模占2019年的37%,租賃用地供應(yīng)力度不減。
從2020年1-5月租賃供應(yīng)相關(guān)政策來看,2020年多地加碼住房租賃供給,部分地方政府甚至加大了租賃住房的財政補貼力度。
這些數(shù)據(jù)和舉措,也更進一步推動了集中式長租公寓的發(fā)展。換一句話說,分散式的長租公寓是對存量的盤活,而集中式的長租公寓已經(jīng)成了租賃市場上一股不可忽視的增量。
“我聽管家說春節(jié)過后XX的房子空置了八成,負責(zé)人差點被撤掉。今年也在南山區(qū)看了一套萬科的泊寓,但是空間太小了,位置也很偏僻,沒有地鐵!
做租房的小溫說起了“小道消息”,然后向我們介紹他的新家,這是自如在深圳的首套自如寓,五十多平米的loft小復(fù)式,有閱讀區(qū)和共享廚房,也有休閑區(qū)域,里面甚至還居住了三口之家。
小溫告訴我們,她女朋友呆在家沒上班,經(jīng)常在大白天看到一些人在辦公區(qū),樓道里很多非主流和紋身之類的人,顯然年輕的自由職業(yè)者居多。
“這應(yīng)該是未來的一大趨勢,類似于香港。”
小溫最后補充了一句,龍華區(qū)不算是核心區(qū)域,一套四五十平米的loft租金要五千多,占工資收入的比例不低,通勤時間也更長,但是他愿意為居住品質(zhì)做一些犧牲。
三、未來長租公寓,將開啟雙軌模式
實際上,2020年疫情的沖擊,對長租公寓產(chǎn)生了更深遠的影響,分散式公寓與集中式公寓之間的分化趨勢,進一步加重了。
CRIC城市租售系統(tǒng)顯示,2020年5月,55城租金平均價格環(huán)比下跌1.2%,租金已經(jīng)連續(xù)多月下降,較近期的最高點已下跌4.3%。
一方面,是分散式長租公寓朝頭部品牌集中,另一方面是集合式公寓強大的后臺和資源,“螳螂財經(jīng)”認為,疫情短期內(nèi)并不能決定一家長租公寓品牌的生死,但是對行業(yè)格局的影響是巨大的。
第一,空置率和折舊將影響今后的擴張步伐。如蛋殼和青客之流的公寓,幾乎就是資本催熟起來的,2020年疫情影響下產(chǎn)生高空置率,而長租公寓的折舊成本很高。以蛋殼公寓為例,2019年產(chǎn)生了11億元的折舊,再加上擴張和一般經(jīng)營支出,將是一筆很大的費用,將直接拖累接下來一兩年的擴張步伐。
第二,融資活動將直接受阻。青客和蛋殼都趕在疫情之前上市,這對于兩家公司來說極為幸運,租賃大環(huán)境的惡化直接體現(xiàn)在公司財報上,此類上市公司在做表籌備上市時,尤其強調(diào)規(guī)模增速與盈利趨勢,2020年打算了財報中原本預(yù)期“漂亮”的數(shù)據(jù),使得原本在2020年有計劃上市的公司,不得不擱淺,只得繼續(xù)依靠風(fēng)投市場融資。
第三,集合式公寓的基本盤更牢固。房企系公寓一直對分散式公寓沒有什么興趣,很大一部分原因是可控性太差,后期折舊成本與管理成本太高,難以構(gòu)建護城河。而房企的集合式公寓很大一部分來自于自建,做公寓更類似于傳統(tǒng)的物業(yè),由于中國土地性質(zhì)特殊,所以在會計科目上會體現(xiàn)為金融資產(chǎn),在成本控制上房企系顯然更有優(yōu)勢,這也是萬科放棄“萬村計劃”的原因之一。疫情平穩(wěn)后,集合式長租公寓在成本控制和管理上更有優(yōu)勢,房租降價幅度普遍比長租公寓低。
第四,存量消化不足,將可能“劣幣驅(qū)逐良幣”。一直以來,普遍認為租賃市場是“良幣”驅(qū)逐“劣幣”,但即便是一二線城市,長租公寓的覆蓋率也遠遠不夠,疫情期間高比例的空置率就體現(xiàn)得十分明顯,以十年二十年為周期來看,“良幣”驅(qū)逐“劣幣”或許是一個趨勢,但是從格局重塑的角度上,長租公寓在與業(yè)主、租戶“博弈”的過程中,并不能占到什么優(yōu)勢。本質(zhì)上來說,長租公寓從業(yè)主高價租來房子改造,然后提高開單出租,實際上拉高了房租。過去,業(yè)主對租金的感觸并不深,而伴隨“房租不炒”和各地的樓市防控,業(yè)主開始注意房租這種“邊角料”,寧愿自己經(jīng)營租房或交給不做改造的“二房東”打理。而站在租戶的層面,向業(yè)主直租是一個更好的選擇,出現(xiàn)簡單裝修的“劣幣”,驅(qū)逐服務(wù)更好的“良幣”。
以上這四點,給原本勢頭正猛的分散式長租公寓按下了一個暫停鍵,但是由于政策、資金、模式上的不同,房企系受到的“博弈”摩擦影響更弱。
來 源: 界面新聞
編 輯:liuy