被“安排”許久的深圳樓市調(diào)控政策終于落地。7月15日,深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》),從調(diào)整限購條件、完善信貸政策、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等八項(xiàng)措施為樓市“降火”。
上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,從此次深圳對(duì)戶籍人口出臺(tái)限購措施來看,不僅體現(xiàn)進(jìn)一步落實(shí)“房住不炒”,且具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義,預(yù)計(jì)今年下半年部分房?jī)r(jià)過熱的城市,政策收緊是大方向。
獲評(píng)限購“全國(guó)最嚴(yán)”政策
對(duì)于上半年“一騎絕塵”的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,此次《通知》中明確的八大措施不僅將矛頭指向了投資投機(jī)性炒房,其政策的嚴(yán)厲程度更是被業(yè)內(nèi)評(píng)為“全國(guó)最嚴(yán)”。
具體來看,《通知》在調(diào)整限購條件方面明確,深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年,且連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社保,方可購房。非深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)需連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社保。而夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示,從全國(guó)范圍來看,目前的樓市調(diào)控政策對(duì)于有本地戶籍的購房者來看,往往只限定購買套數(shù)而不限制其落戶和社保期限要求,但《通知》中進(jìn)一步明確的落戶3年時(shí)間要求,充分說明了該政策的嚴(yán)厲性,這將明顯抑制投機(jī)性買房需求。僅這一條內(nèi)容,就可以堪稱“全國(guó)最嚴(yán)”限購政策。
深圳住建局亦對(duì)此解釋稱,近幾年,深圳落戶即可購房,一定程度上加劇了市場(chǎng)供需矛盾,這對(duì)于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此,在住房供需緊張背景下,適當(dāng)收緊戶籍居民購房政策,以切實(shí)支持合理自住需求;而對(duì)于夫妻離異上的一些規(guī)定,則既可滿足離異人士合理住房需求,也可有效遏制炒作。
除了限購條件收緊外,《通知》還對(duì)購買普通住房和非普通住房實(shí)行差別化信貸政策。即對(duì)無房無貸的首次購房家庭,繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策;對(duì)無房但有房貸記錄的購房家庭,購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%,購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%;對(duì)已有1套住房的購房家庭,購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%,購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。
同時(shí),針對(duì)近一年來深圳市成交的商品住房較高換手率問題,《通知》進(jìn)一步將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。
“該政策將對(duì)二手房市場(chǎng)交易形成直接影響。”張波稱,由于轉(zhuǎn)讓稅負(fù)的增加,會(huì)進(jìn)一步降低二手房市場(chǎng)的熱度,這對(duì)于平抑二手房?jī)r(jià)格也會(huì)起到一定的積極作用,但某種程度來說,或也會(huì)影響到二手房市場(chǎng)的供給量。
整體上看,除了上述幾項(xiàng)較為引人關(guān)注的政策收緊外,該《通知》還明確了普通住房標(biāo)準(zhǔn),即套內(nèi)120平方米、建筑面積144平方米,同時(shí)成交價(jià)不高于750萬元;此外,《通知》還在加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開力度,以及嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為等方面做出細(xì)化安排。
下半年樓市調(diào)控將持續(xù)
對(duì)于此次深圳樓市調(diào)控政策的收緊,業(yè)內(nèi)其實(shí)早有預(yù)期,而其原因無外乎是房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱所導(dǎo)致的必然結(jié)果。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前5個(gè)月,深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%,尤其是3月份至5月份,其在全國(guó)70個(gè)大中城市的排名分別為第一、第二、第二;前5個(gè)月深圳二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別為4.3%、8.8%、9.7%、10.3%、12.0%,同比漲幅亦居于前列。
從具體的銷售及價(jià)格方面來看,據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示,2020上半年深圳二手住宅成交共43586套,同比上漲39.9%,增速遙遙領(lǐng)先北京的-5.8%和上海的-8.4%。并且不只是銷售喜人,價(jià)格上更是表現(xiàn)得較為堅(jiān)挺。截至2020年6月底,深圳二手住宅市場(chǎng)價(jià)格為69599元/平方米,與去年同期相比累計(jì)上漲8.0%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,深圳是全國(guó)最近一輪樓市上漲中的領(lǐng)頭羊,這明顯與當(dāng)前的“房住不炒”定位相悖,此次調(diào)控政策收緊是必然的。從該《通知》中所涉及的稅費(fèi)、購房資格、信貸政策等多方面內(nèi)容來看,如若嚴(yán)格執(zhí)行,將有效打擊深圳自去年三季度以來的寬松氛圍和場(chǎng)內(nèi)的投資投機(jī)需求,預(yù)計(jì)在該政策的影響下,深圳樓市有望開始進(jìn)入新的調(diào)整周期。大膽預(yù)計(jì),深圳房?jī)r(jià)跌幅或在5%以上。
值得關(guān)注的是,自進(jìn)入下半年以來,深圳并非首個(gè)收緊樓市調(diào)控政策的城市。稍早前,杭州、東莞、寧波已分別于7月2日、7月2日和7月6日出臺(tái)不同程度的收緊政策為樓市降溫?v觀這4個(gè)城市來,“樓市熱度過高”成為共同點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)稱,從今年熱點(diǎn)城市相繼收緊樓市調(diào)控政策來看,這其中暗含了今年的樓市政策風(fēng)向。即雖然今年受疫情影響,房地產(chǎn)交易市場(chǎng)面臨很多壓力,但結(jié)合目前情況來看,部分城市房?jī)r(jià)上漲過快顯然違背了穩(wěn)房?jī)r(jià)的導(dǎo)向,也違背了“房住不炒”的政策導(dǎo)向。通過諸如《通知》等政策的出臺(tái),就是要進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,防范市場(chǎng)炒作行為。預(yù)計(jì)后續(xù)其他房?jī)r(jià)不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)上漲過快的城市,也將迎來收緊性的樓市調(diào)控政策。
來源:證券日?qǐng)?bào)
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