長(zhǎng)租公寓龍頭企業(yè)自如再度被推至輿論風(fēng)口浪尖，這一次是因降租金引發(fā)眾多業(yè)主維權(quán)。

　　近日，多位自如業(yè)主接連發(fā)聲，稱自如方面要求業(yè)主降低租金，否則將單方面解約并賠償業(yè)主兩個(gè)月房租，但是業(yè)主則需要賠償自如改造房屋時(shí)的裝修及家電費(fèi)用。

　　一位來(lái)自北京昌平的自如業(yè)主向財(cái)聯(lián)社記者表示，自如管家在電話中向其透露，自如與北京至少80%的業(yè)主在談降價(jià)的事情。不過(guò)自如方面指出，自如與業(yè)主啟動(dòng)價(jià)格協(xié)商的房屋僅占極少的比例。

　　據(jù)記者了解，目前不只是北京，深圳部分自如業(yè)主也接到了自如要求其降低租金的電話，不同房源的降租幅度存較大差異，降幅在8%-45%不等。

　　多位受訪的專(zhuān)家告訴記者，疫情導(dǎo)致很多長(zhǎng)租公寓的空租期延長(zhǎng)，單一通過(guò)提升租金并不足以彌補(bǔ)相應(yīng)的資金缺口，需要盤(pán)整收房成本過(guò)高的房源，以緩解目前的現(xiàn)金流難題。

　　對(duì)此，自如方面回應(yīng)財(cái)聯(lián)社稱，進(jìn)入2020年以來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)和疫情不確定因素，以及城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴(yán)格管控出入等因素影響，房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的變化，特別是個(gè)別房屋出現(xiàn)委托價(jià)格與租賃價(jià)格倒掛的趨勢(shì)。為了與業(yè)主、客戶實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的合作共贏，隨即與個(gè)別業(yè)主展開(kāi)了適當(dāng)調(diào)整委托價(jià)格的友好協(xié)商。

　　“不降租就解約”

　　“從6月23日開(kāi)始，我已經(jīng)接到自如三次電話，主要是以疫情導(dǎo)致虧損為由，說(shuō)服我在原有基礎(chǔ)上下調(diào)租金8%，如果不同意，他們就要走單方面解約程序�！币晃粊�(lái)自北京海淀的自如業(yè)主對(duì)記者表示。

　　這位自如業(yè)主的房源位于海淀區(qū)馬連洼北路蘭園小區(qū)，其在2018年7月與自如簽訂為期四年的長(zhǎng)租合同，加空置期5個(gè)月，實(shí)際共交給自如管理期為53個(gè)月，現(xiàn)在剛滿24個(gè)月。目前租金為7100元/月，自如要求其降至6500元/月。

　　“疫情當(dāng)前，短暫降租許多業(yè)主都可以理解，但是大家要求，降的租金要直接讓利租戶，而且疫情結(jié)束后，還應(yīng)該按原合同執(zhí)行。但自如要求剩下的兩年多時(shí)間都按降價(jià)后的租金來(lái)執(zhí)行，這是我接受不了的�！鄙鲜龊５順I(yè)主說(shuō)。

　　而來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)北京像素的一位業(yè)主被自如要求降租的幅度更大，高達(dá)40%。她表示，“6月24日，自如方面聯(lián)系我說(shuō)行情不好讓我降租，目前的房租是4990元/月，自如直接要求我降到3000多元/月�！�

　　此外，自如降租風(fēng)波也波及到深圳。深圳福田區(qū)崗廈社區(qū)的一名自如業(yè)主告訴記者，“我5月初接到自如資產(chǎn)處置部員工的電話，要協(xié)商降價(jià)，對(duì)方要求租金從4770元/月降到3900元/月。”

　　另一位深圳羅湖金光華片區(qū)的業(yè)主也表示，“6月23日接到自如電話通知，說(shuō)是現(xiàn)在自如出租房子的價(jià)格比給我的房租要低，所以要我每月減租1100元，目前租金是4892元/月。”

　　據(jù)財(cái)聯(lián)社記者了解，業(yè)主與自如簽訂的合同期為3年-5年不等，自如按照約定每年會(huì)有3%的租金漲幅。但自如要求業(yè)主此次降租后，未來(lái)合同存續(xù)期間均按照降價(jià)后的租金來(lái)執(zhí)行。

　　多位接受記者采訪的業(yè)主指出，如果業(yè)主不接受降價(jià)，自如就要求解約，并賠償2個(gè)月租金，但要業(yè)主賠償裝修費(fèi)以及家具折損費(fèi)用。這也是眾多業(yè)主不能接受解約的主要原因。

　　“在自如和業(yè)主簽訂的合同里有霸王條款，不管是誰(shuí)解約，都要業(yè)主承擔(dān)當(dāng)初自如的裝修款，但裝修款是多少，完全是自如說(shuō)了算。”上述北京像素的業(yè)主表示。

　　記者獲悉，目前多位業(yè)主接到自如通知的裝修折舊費(fèi)在2萬(wàn)-4萬(wàn)元之間。其中一位業(yè)主稱，其已被要求賠裝修折舊費(fèi)用約3.7萬(wàn)元。

　　“如果訴訟，業(yè)主可以主張承租方提供相關(guān)合理的依據(jù)，如果雙方不能達(dá)成共識(shí)，法院無(wú)法判斷的，可以評(píng)估相關(guān)裝修及家電費(fèi)用�！北本┐蟪桑◤V州）律師所律師謝玲麗告訴財(cái)聯(lián)社記者。

　　目前自如業(yè)主組成的違約維權(quán)群里，不接受自如降價(jià)要求的業(yè)主已超過(guò)400人。

　　多位維權(quán)的業(yè)主表示，希望自如將商業(yè)誠(chéng)信放在首位，并承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，繼續(xù)履行合同。就算要單方面解約，也必須妥善處理好與業(yè)主簽訂的資產(chǎn)管理合同中關(guān)于裝修以及家具費(fèi)用的歸屬問(wèn)題。

　　對(duì)于業(yè)主維權(quán)行為，自如方面回應(yīng)財(cái)聯(lián)社稱，非常理解部分業(yè)主在房租水平和價(jià)格走勢(shì)方面與公司有不同的看法，短期內(nèi)難以達(dá)成一致。公司堅(jiān)持友好協(xié)商的原則，嚴(yán)格遵守合同約定的內(nèi)容，切實(shí)保障業(yè)主的權(quán)益，盡力妥善解決這部分房屋面臨的問(wèn)題，期待與他們未來(lái)能再次合作。

　　長(zhǎng)租公寓至暗時(shí)刻

　　“自如聯(lián)系業(yè)主降租金的核心原因，應(yīng)該是現(xiàn)金流出現(xiàn)了問(wèn)題。”景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉指出。

　　他進(jìn)一步表示，原來(lái)在自如的財(cái)務(wù)測(cè)算模型中，默認(rèn)北京每年房租會(huì)上漲10%左右，但疫情造成大量房間空置，租金已經(jīng)沒(méi)有強(qiáng)烈的上漲勢(shì)頭，而自如的房源做的都是重新裝修裝配，成本相對(duì)比較高，這些原因?qū)е伦匀缑媾R現(xiàn)金流壓力。

　　“自如虧損不是業(yè)主造成的，而是此前自如為抓住房源，盲目擴(kuò)張后導(dǎo)致成本升高，沒(méi)有預(yù)估好未來(lái)租房市場(chǎng)的變化。這是企業(yè)戰(zhàn)略失誤，不應(yīng)將企業(yè)誤判的成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主�！鄙鲜龊５韰^(qū)的業(yè)主向記者表示。

　　2018年前7個(gè)月，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商紛紛大舉擴(kuò)張，甚至陷入搶房大戰(zhàn)，收房?jī)r(jià)格一度高出當(dāng)時(shí)市場(chǎng)租金20%以上。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)亂象被曝光后，自如等相關(guān)機(jī)構(gòu)曾被政府約談。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，整個(gè)長(zhǎng)租公寓的模式，是高進(jìn)低出、短債長(zhǎng)投的模式，需要規(guī)模不斷做大、不斷有新的租客、租金不斷上漲才能持續(xù)下去。而一旦這種模式遭遇市場(chǎng)下行，租客減少、租金上漲無(wú)法持續(xù)，便只能從業(yè)主入手，讓業(yè)主降價(jià)，削減高成本。

　　據(jù)我愛(ài)我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月1日-6月21日，北京住房租賃交易量較5月同期下滑5.78%，其中，6月第三周租賃交易量較第二周下滑19.27%，降幅較大。

　　有媒體報(bào)道稱，受年初以來(lái)疫情影響，今年前6個(gè)月，企業(yè)的租賃房源總成交量為去年同期的一半左右。

　　事實(shí)上，從已上市的長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)看，無(wú)一例外都在虧損。其中，青客公寓2017財(cái)年至2019財(cái)年連虧三年，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。

　　同樣，2017年-2019年，蛋殼公寓分別虧損2.7億元、13.70億元、34.37億元。2020年第一季度再次虧損12.34億元。

　　“青客公寓實(shí)際上已經(jīng)爆倉(cāng)，其負(fù)責(zé)人也被約談過(guò)，目前正在政府支持下，由國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)。”一位知情人士告訴財(cái)聯(lián)社記者，蛋殼未來(lái)也存在被國(guó)家隊(duì)接盤(pán)的可能性。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，自如3年累計(jì)虧損近13億元。但2017年至今，其未再公開(kāi)相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　“突如其來(lái)的疫情讓危機(jī)提前發(fā)酵，不過(guò)自如比起蛋殼、青客要好一些，畢竟有貝殼以及鏈家來(lái)背書(shū)。大概率講，自如有可能通過(guò)降租以及再融資等手段，挺過(guò)這段艱難時(shí)期�！鄙鲜龇治鰩熑缡钦f(shuō)。

　　作為長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)，自如在2011年成立以來(lái)一度受資本熱捧，發(fā)展迅速。

　　根據(jù)自如發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2019年11月，其已重點(diǎn)布局北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、天津、廣州、武漢等城市，全國(guó)累計(jì)管理房源規(guī)模突破100萬(wàn)間，有近50萬(wàn)業(yè)主、300萬(wàn)自如客。

　　根據(jù)已披露的公開(kāi)信息，自如迄今至少完成了三輪融資，其中A輪融資募集了40億元，B輪融資5億美元，最新一輪融資10億美元，三輪融資過(guò)后自如估值已達(dá)66億美元。

　　對(duì)于行業(yè)今后的發(fā)展，胡景輝建議，長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)頂層設(shè)計(jì)是立法，在立法基礎(chǔ)上一方面加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，另一方面加強(qiáng)政策扶持，才能使行業(yè)走向長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展軌道。

來(lái) 源： 企業(yè)觀察報(bào)   

  編 輯：liuy