近期,中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過了《中華人民共和國契稅法》(以下簡稱《契稅法》),并將于2021年9月1日起施行。其中最受關(guān)注的就是第三條:契稅稅率為百分之三至百分之五。
目前,北京市對于個(gè)人購買家庭唯一住房,面積為90平方米以下(含90平方米)的,按1%的稅率征收契稅,面積為90平方米以上的,按1.5%的稅率征收契稅;個(gè)人購買家庭二套住房,按3%的稅率征收契稅。而契稅法第三條規(guī)定:契稅稅率為3%-5%。一時(shí)間,“契稅要漲,買房要趁早”的消息刷爆朋友圈。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級分析師王勝男介紹,《契稅法》是在《中華人民共和國契稅暫行條例》(以下簡稱《契稅暫行條例》)基礎(chǔ)上制訂的,因而在內(nèi)容上沒有顛覆性的變更,更多是讓法條的表述更嚴(yán)謹(jǐn)。事實(shí)上,《暫行條例》載明的契稅稅率就是3-5%,而這幾年多數(shù)城市的樓市對契稅征收都有一些優(yōu)惠。長期來看,在樓市量價(jià)相對穩(wěn)定的情況下,以“房住不炒”的政策為導(dǎo)向,購買首套房產(chǎn)的契稅優(yōu)惠取消的可能性較小,購買二套房產(chǎn)契稅優(yōu)惠取消則不是不可能。
既然買房要趁早,那么當(dāng)下是買房“好時(shí)機(jī)”么?
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2020年1月到7月的北京二手房成交量,同比2019年下跌4.6%,比2018年下跌8.8%。2020年初至今,就北京整體二手房市場而言,受疫情持續(xù)牽制,只在5、6月份由于西城“多校劃片”政策帶起了一波小高潮。相較于南方某些城市“萬人同搖”等明顯過熱的現(xiàn)象,北京反而相對平穩(wěn)。過熱招致了調(diào)控帶來的剎車,深圳、南京、杭州等地開啟樓市調(diào)控打假——假離婚、假落戶、假人才等。北京因其表現(xiàn)平穩(wěn),且過去三年沒有明顯上漲,躲過了今年的調(diào)控,也很有可能躲過未來其他城市的調(diào)整。盡管疊加了疫情影響卻仍然表現(xiàn)平穩(wěn)的北京二手房市場,反倒進(jìn)一步穩(wěn)定業(yè)主的心理預(yù)期,幫助剛需消費(fèi)者下定決心結(jié)束觀望。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場研究中心認(rèn)為,8月北京二手住宅市場主要特征有以下幾方面:
1、業(yè)主心理價(jià)位松動(dòng)。疫情明顯拉長了上半年北京市場的二手房銷售周期,掛牌價(jià)居高不下的業(yè)主心理價(jià)位有所松動(dòng),選擇適當(dāng)下調(diào)放盤價(jià)以加快出售。
2、一手出現(xiàn)較多特價(jià)房源,對二手造成一定分流。據(jù)了解,通州、大興等一手成交熱點(diǎn)區(qū)域均存在部分樓盤在打“特價(jià)房”以求吸引置業(yè)客戶眼球,致使部分打算在二手市場置業(yè)的客戶轉(zhuǎn)向一手市場。
3、7月多地出臺(tái)樓市地方新政,“嚴(yán)管”信號(hào)不斷釋出,北京雖仍未出臺(tái)新政,但“平穩(wěn)”政策環(huán)境不變,客戶購房需求更趨于剛性,對于自住型購房者而言,眼下出手買房無疑是抄底好時(shí)機(jī)。
在記者對中介門店的走訪中,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水店徐清須表示,其所在樓盤遠(yuǎn)洋山水,為北京上半年交易量TOP10樓盤之一,購房人群主要來自于首次置業(yè)和改善置業(yè)的剛需們。疫情不但讓自去年以來積累的剛需客戶的購房意愿更堅(jiān)定了,而且7月北京疫情等級下調(diào)后,短暫觀望的客戶更是紛紛進(jìn)場。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,天通苑東一區(qū)從2017年的3.8萬左右已下跌到了當(dāng)前的3.4萬左右,跌幅超過10%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天通苑東一店店東喬立君表示,天通苑東一區(qū)庫存量大、單價(jià)和總價(jià)較天通苑其他樓盤更具性價(jià)比,今年不斷有價(jià)格合適的房源成交。特別是在5、6月份,眾多剛需客戶入場,成交周期縮短。目前,價(jià)格穩(wěn)定的樓市交易環(huán)境對于剛性需求客戶而言,不失為較好的”上車“時(shí)機(jī);業(yè)主心理價(jià)位回落,具備一定的溢價(jià)彈性,客戶現(xiàn)時(shí)入市或會(huì)”有利可圖”,有機(jī)會(huì)減少置業(yè)成本。
北邊有樓盤如此,南邊亦有樓盤如此。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)龍湖店店東薄志告訴記者,其門店所在商圈的主營樓盤——龍湖時(shí)代天街,2017年最高點(diǎn)時(shí),價(jià)格大約在5.4萬左右,目前大致在4.3萬、4.4萬左右。究其原因,薄志說,這與2016年以龍湖為綜合體的新開商圈有關(guān),彼時(shí)商圈新開,受關(guān)注程度較高,帶動(dòng)了價(jià)格上行。隨著天宮院、凱德商圈的完善,再加之3.17之后的市場變化,近兩年,水分已被擠出,剛需陸續(xù)進(jìn)場。
對于接下來市場走勢,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),在嚴(yán)格的政策調(diào)控下,今年北京二手房市場將大概率復(fù)刻2018年、2019年的趨勢,三四季度市場量價(jià)將逐步企穩(wěn),小幅波動(dòng)。6月中旬北京疫情反彈,但因防控措施得當(dāng),7月二手房市場網(wǎng)簽量環(huán)比下降5.13%,雖有所回落,但仍同比增長24.2%,維持較高水平。因網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性,疫情后市場回暖的實(shí)際情況應(yīng)更樂觀。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在北京近300家門店的監(jiān)測數(shù)據(jù),也印證了這一情況。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月北京二手房成交量環(huán)比增長5%,同比增長34%;8月二手房量價(jià)平穩(wěn),疫情對市場影響逐漸被填補(bǔ)。
在預(yù)測行業(yè)走勢時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)最熱衷于關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化,因?yàn)檫@和自己的命運(yùn)息息相關(guān)。7月21日,中共中央總書記習(xí)近平在企業(yè)家座談會(huì)上的講話(新華社受權(quán)發(fā)布講話全文)當(dāng)中談到:“我們要逐步形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。關(guān)聯(lián)到房地產(chǎn),一個(gè)簡單的邏輯是,如果這個(gè)社會(huì)中的大部分成員,其主要收入都用于住房(尤其是自。┲С,資產(chǎn)升值后也無法變現(xiàn)的情況下,內(nèi)需市場的消費(fèi)能力,就會(huì)面臨被抑制的情況,而這樣的局面,顯然是不利于實(shí)現(xiàn)“國內(nèi)大循環(huán)為主體”的。
因此,實(shí)現(xiàn)“國內(nèi)大循環(huán)為主體,國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”,就要把房地產(chǎn)價(jià)格保持在平穩(wěn)狀態(tài)。緊隨其后的730政治局會(huì)議也再度重申“房住不炒”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)華北區(qū)域市場總監(jiān)陳太怡認(rèn)為,后續(xù)房地產(chǎn)市場政策將繼續(xù)以平穩(wěn)樓市為主要方向,北京二手房市場將大概率進(jìn)入低位盤整、逐步企穩(wěn)、量價(jià)小幅波動(dòng)的狀態(tài)。