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輕資產(chǎn)與多元化 聯(lián)合辦公企業(yè)的“突圍”方式
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-8-21 10:04:52
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[提要]7月不少手握充足現(xiàn)金的聯(lián)合辦公企業(yè)逆勢(shì)發(fā)力,保持了較高開(kāi)業(yè)率,如優(yōu)客工場(chǎng)、辦伴,月內(nèi)均有項(xiàng)目落地。

  2020年下半場(chǎng),聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展迎來(lái)新的節(jié)點(diǎn)。

  收縮戰(zhàn)線后,7月不少手握充足現(xiàn)金的聯(lián)辦企業(yè)逆勢(shì)發(fā)力,保持了較高開(kāi)業(yè)率,如優(yōu)客工場(chǎng)、辦伴,月內(nèi)均有項(xiàng)目落地。

  發(fā)展至今,聯(lián)合辦公企業(yè)進(jìn)軍資本市場(chǎng)的呼聲此起彼伏。7月6日晚間,優(yōu)客工場(chǎng)宣布已與在納斯達(dá)克上市的SPAC(特殊目的收購(gòu)公司)簽訂了最終合并協(xié)議,合并后的公司總價(jià)值將達(dá)到約7.69億美元。

  與此同時(shí),近期有消息稱筑夢(mèng)之星正籌備IPO事宜,計(jì)劃2020年下半年登陸美國(guó)資本市場(chǎng)。創(chuàng)富港亦公開(kāi)場(chǎng)合表示,正在往更大的資本市場(chǎng)靠攏。

  另一方面,7月13日,WeWork執(zhí)行主席Marcelo Claure稱,WeWork有望于2021年錄得凈現(xiàn)金流入,較2月時(shí)訂下的目標(biāo),提前一年達(dá)成。

  輕資產(chǎn)與多元化,聯(lián)辦企業(yè)的“突圍”方式

  從“7月中國(guó)聯(lián)合辦公發(fā)展指數(shù)TOP10”榜單上看,優(yōu)客工場(chǎng)繼續(xù)奪得榜首,Regus、Distrii辦伴緊隨其后,位列榜眼和探花。無(wú)論是全國(guó)規(guī)模化布局,還是品牌效應(yīng),優(yōu)客工場(chǎng)均屬業(yè)內(nèi)領(lǐng)先,且月內(nèi)動(dòng)作頻繁,新拓展多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目,持續(xù)輸出品牌。

  具體而言,優(yōu)客工場(chǎng)旗下輕資產(chǎn)品牌大然凌一與北京培宏望志科技有限公司達(dá)成合作,共同管理萊西科學(xué)英雄優(yōu)客工場(chǎng)科技成果轉(zhuǎn)化雙創(chuàng)中心。

  值得注意的是,輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是基于企業(yè)具有良好的品牌效應(yīng)及資源整合能力,對(duì)于部分現(xiàn)金流壓力大、行業(yè)資源不足、影響力仍待提升的中小規(guī)模聯(lián)合辦公企業(yè)來(lái)說(shuō),可行性仍待考驗(yàn)。

  另外,疫情雖然影響甚大,但也推動(dòng)著聯(lián)合辦公從業(yè)者重新審視發(fā)展路徑,也是提升個(gè)性化的突圍契機(jī)。

  7月24日,ATLAS寰圖與上海碧江實(shí)業(yè)舉行簽約儀式,寰圖于上海閔行區(qū)的首個(gè)大型商業(yè)綜合體正式落地。

  據(jù)了解,此次是寰圖商業(yè)管理板塊進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目。從最初的聯(lián)合辦公業(yè)務(wù),至今已開(kāi)拓了聯(lián)合辦公、商業(yè)管理、物業(yè)管理、建設(shè)管理四個(gè)業(yè)務(wù)線。

來(lái)源:公開(kāi)資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

  事實(shí)上,這不是聯(lián)合辦公與商業(yè)業(yè)態(tài)的首次合作。近幾年,與產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)企業(yè)合作,充分利用碎片空間,實(shí)行經(jīng)濟(jì)效益最大化,已成為聯(lián)合辦公行業(yè)的常態(tài)化操作。

  對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)而言,通過(guò)引入聯(lián)合辦公,可以迅速聚集優(yōu)質(zhì)企業(yè)與團(tuán)隊(duì)入駐。同時(shí),聯(lián)合辦公常駐與流動(dòng)辦公的運(yùn)營(yíng)模式,可以為商業(yè)體帶來(lái)大量線上線下流量,帶動(dòng)商業(yè)體消費(fèi)層次轉(zhuǎn)型升級(jí),從而提高商業(yè)體與聯(lián)合辦公的招商與客戶留存,實(shí)現(xiàn)雙贏。

  此前有研究機(jī)構(gòu)指,2022年中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模有望突破4100億元,至2030年,30%辦公空間將采用聯(lián)合辦公模式,市場(chǎng)規(guī);蜻_(dá)萬(wàn)億。

  極具增長(zhǎng)性的市場(chǎng)規(guī)模,將賦予聯(lián)合辦公行業(yè)更多想象空間。

  優(yōu)客工場(chǎng)曲線上市,估值較上年不足1/3

  去年年底,優(yōu)客工場(chǎng)向美國(guó)證券交易委員會(huì)公開(kāi)遞交招股書(shū),尋求在美國(guó)紐交所上市,計(jì)劃融資1億美元。

  7月6日,優(yōu)客工場(chǎng)宣布與紐約一家特殊目的收購(gòu)公司(SPAC)簽訂了最終合并協(xié)議,合并后公司總價(jià)值達(dá)到約7.69億美元。交易完成后,雙方將以新的股票代碼在納斯達(dá)克流通交易,同時(shí)優(yōu)客工場(chǎng)目前管理團(tuán)隊(duì)將繼續(xù)運(yùn)營(yíng)新公司。

  值得注意的是,優(yōu)客工場(chǎng)去年估值是30億美元,如今降到了7.69億美元,不到上年1/3。

  據(jù)了解,SPAC上市是一種介于IPO和借殼上市之間的上市模式,適用于高成長(zhǎng)性且急需融資的企業(yè)。SPAC在并購(gòu)前已經(jīng)是納斯達(dá)克或者紐交所的上市公司,目標(biāo)公司則無(wú)需再進(jìn)行其他行動(dòng),直接自動(dòng)成為納斯達(dá)克或者紐交所上市公司。

  此前,新風(fēng)天域、美聯(lián)英語(yǔ)在內(nèi)的中概股均通過(guò)SPAC模式成功登陸美國(guó)資本市場(chǎng)。

  盡管SPAC模式能夠?qū)崿F(xiàn)快速上市從而獲得融資,但弊端也很明顯。由于最終成交價(jià)是并購(gòu)雙方談出來(lái)的,所以目標(biāo)公司的股份價(jià)格將比IPO價(jià)格更低,優(yōu)客工場(chǎng)的估值跳水,這也是原因之一。

  另外,從股權(quán)結(jié)構(gòu)的角度,相較于直接IPO,SPAC模式等于稀釋兩次股權(quán),一方面是來(lái)自SPAC上市企業(yè)留下的投資者權(quán)益,另一方面是SPAC殼的贊助者本身亦要有固定的股權(quán)收益。股權(quán)的稀釋,將直接影響到企業(yè)高管對(duì)企業(yè)的話語(yǔ)權(quán)。

  辦公物業(yè)熱度不減,京滬大宗交易占比八成

  戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,盡管受到疫情影響,今年上半年大宗交易市場(chǎng)中,辦公物業(yè)仍是最受青睞的業(yè)態(tài)。

數(shù)據(jù)來(lái)源:戴德梁行、觀點(diǎn)指數(shù)整理

  數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)上共成交82宗,而2019年下半年成交宗數(shù)為80宗,整體差距并不明顯。

  細(xì)分來(lái)看,2020年上半年辦公物業(yè)成交宗數(shù)為48宗,較2019年下半年增加了6宗,熱度明顯上升。與之相對(duì)應(yīng)的,工業(yè)/物流類物業(yè)為10宗,較上年下半年減少了7宗。

  具體到金額上,2020上半年中國(guó)內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)共成交884億人民幣,其中北上兩地合計(jì)成交約700億人民幣,幾乎占總成交額80%,特別是上海就占了52%;而廣州深圳區(qū)域成交額剛超過(guò)100億,與去年下半年相比,下降比較明顯。

  受疫情影響,四個(gè)一線城市辦公物業(yè)租金均有不同程度下跌,而觀點(diǎn)指數(shù)觀察7月份四個(gè)一線城市辦公樓租金情況發(fā)現(xiàn),上海開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象。

數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

  數(shù)據(jù)顯示,北京辦公物業(yè)租金水平最高,為5.37元/日/平方米,較上月下跌1.6%;上海辦公物業(yè)租金水平4.31元/日/平方米,環(huán)比小幅上漲3.98%;深圳、廣州辦公物業(yè)租金進(jìn)一步下跌,其中廣州最為明顯,較上月跌幅達(dá)8.18%。

  可以預(yù)見(jiàn),進(jìn)入2020年下半場(chǎng),上海的商務(wù)活動(dòng)明顯比上季度活躍許多,辦公物業(yè)也逐漸回暖,市場(chǎng)需求有較為明顯的增加。

  但由于此前疫情影響,上海辦公物業(yè)仍有多個(gè)項(xiàng)目交付推遲,隨著未來(lái)大量供應(yīng)陸續(xù)入市,上海辦公物業(yè)租金或許不如預(yù)期般持續(xù)回升。

  來(lái)源:觀點(diǎn)指數(shù)

編輯:wangdc

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