長租公寓“暴雷”已經(jīng)不再是新鮮事，受疫情影響，大批中小型長租公寓運營者選擇了止損出局，同時，一度被認為在運營模式和商業(yè)模型上優(yōu)于分散式長租公寓的集中式長租公寓，頭部玩家也顯現(xiàn)了頹勢。
7月末，依托石榴集團發(fā)展迅猛的熊貓公寓大量門店關門，更早的4月，長期位列集中式長租公寓規(guī)模前十位的灣流國際青年社區(qū)爆發(fā)資金鏈危機。
多位業(yè)內(nèi)人士透露，集中式長租公寓的多家頭部企業(yè)擴張基本停滯，并通過多種方式減輕資產(chǎn)負擔。
相較分散式長租公寓，集中式長租公寓因統(tǒng)一化管理、較低的平均成本、較高的房租收入，以及更廣闊的增值服務收費空間被行業(yè)認為是長租公寓領域的“更優(yōu)解”，但如今，隨著資本熱潮的褪去，仍把行業(yè)“淺水區(qū)”當做舒適區(qū)的品牌，除了選擇上岸，便只能擱淺。
集中式的“輕與重”
“有四五個月的工資沒有發(fā)到，非常搞笑，2020年年初，公司搬來搬去地躲債主和租客，有段時間連員工都不知道公司搬到哪兒去了�！痹瓰沉鲊H員工三藏（化名）表示，早在2019年年底，就感受到了公司資金鏈陷入高度緊張狀態(tài)，不時會有供應商到公司討要款項。
灣流國際是集中式長租公寓品牌中的“競速者”之一，2015年高調(diào)進入行業(yè)之初，即在上海落地超過15個集中式長租公寓項目，同步進入北京市場的同時，宣布要在一年內(nèi)成為國內(nèi)最大的公寓管理方。
灣流國際創(chuàng)始人兼CEO黃海濱曾對記者表示，相比其他集中式長租公寓，灣流國際在全鏈條上都有獨特的競爭優(yōu)勢，因此，只要在規(guī)模上持續(xù)加速，就能始終保持在行業(yè)的龍頭地位。
2019年初，黃海濱公布了灣流國際的年度發(fā)展目標——11.5萬套的管理規(guī)模，在入駐的6個城市內(nèi)“建立絕對領導地位”。
在定下11.5萬套目標時，灣流國際的在管房源數(shù)量僅為2萬套。
一年時間想要實現(xiàn)5倍房源數(shù)量的“大躍進”，黃海濱的計劃是，與各個領域的頭部企業(yè)展開深度合作，全面打開托管業(yè)務，將灣流國際的運營模式以及平臺輸出，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)為主的長租公寓運營商。
簡單來說，就是由灣流國際負責各個領域頭部企業(yè)的公寓資產(chǎn)運營并收取管理費用。
這一想法在實際運營中遇到了種種難題。
三藏原本在灣流國際負責公寓資產(chǎn)拓展，他表示，管理層對管理模式輸出的預期太過樂觀，“大部分企業(yè)有自己的運營團隊，里面涉及到內(nèi)外部利益的交集，這就已經(jīng)很麻煩了，而且國內(nèi)頭部的集中式公寓都在搶著做輕資產(chǎn)模式輸出，說實話，灣流國際并沒有展現(xiàn)出很強的競爭力”。
輕資產(chǎn)運營模式的輸出是近年來各大集中式公寓暗中競爭的紅海，通過合作，將管理模式帶入各地方政府建設的人才公寓、企業(yè)建設或租賃的集體公寓、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設的出租公寓等公寓資產(chǎn)，并收取加盟費、管理費，由于公寓資產(chǎn)本身由合作方持有，這樣的模式在減輕公寓品牌方資金壓力的同時，能夠快速提升品牌管理規(guī)模。
但這一模式對品牌輸出方的運營能力提出了高要求，三藏表示，“一個公寓資產(chǎn)，可能同時有好幾個品牌在接觸，你的品牌管理能確保多少入住率？能提升多少利潤率？沒有達到的話怎么補償？除了量化的要求，品牌的管理人才能不能跟得上？如果只是臨時招個人過來管理，就是貼了個牌，沒有什么專業(yè)度可言�！�
灣流國際的輕資產(chǎn)輸出路徑最終被證偽，多位業(yè)內(nèi)人士表示，灣流國際在長租公寓整體遇冷的2019年選擇提速，事實上有些“抄底行業(yè)”的豪賭意味，但最終，灣流國際本身的資產(chǎn)運營管理能力沒能匹配“一年五倍”的大躍進。
“多面體”和“雙刃劍”
“如果沒有疫情影響，灣流還是可以周轉(zhuǎn)過來的。”一位不愿具名的原灣流國際高管表示，疫情帶來的集中退租和供應商集中兌債，徹底壓垮了2019年快速規(guī)模競跑的灣流國際。
集中式長租公寓的管理能力在疫情中受到了多重考驗，特別是主要項目位于一二線城市的集中式長租公寓品牌，由于地方政府的防疫政策要求，人流密集、人口流動性較強的集中式長租公寓在各地都是重點防疫對象，這導致在很長一段時間內(nèi)，許多租客都無法回到公寓內(nèi)。
租客無法入住，自然會要求退租金，這是疫情期間眾多長租公寓面臨的共同問題，但分散式長租公寓和集中式長租公寓的解決方式并不相同。
分散式長租公寓的租客遇到入住問題，品牌方可以要求租客找小區(qū)的物業(yè)進行協(xié)調(diào)處理，即使無法解決問題，矛盾也會轉(zhuǎn)移至物業(yè)，但集中式長租公寓的運營方本身就同時承擔著物業(yè)管理的職責，租客無家可歸的矛盾點就集中在了運營方身上。
前述原灣流國際高管告訴經(jīng)濟觀察報，疫情期間，部分租客由于防疫政策無法進入公寓，在向相關部門投訴、報警無果后，對公寓的安保人員、管家進行了辱罵甚至毆打，“我們也采取了相應的措施為租客爭取利益，但租客并不管那些�！�
多家集中式長租公寓的高管均表示，疫情期間的矛盾累積，疊加上集中式長租公寓密集的人流以及較高人口流動性導致的心理抵觸，使得集中式長租公寓在上半年出現(xiàn)了較為嚴重的老業(yè)主流失現(xiàn)象，部分獲客能力不強的長租公寓就很難維持運營。
“對公共空間增值服務收入依賴度越高的品牌，可能在這次疫情中的受損也就越大。”前述原灣流國際高管表示，因為物業(yè)管理、物業(yè)運營二者合一的特殊身份，集中式長租公寓能夠通過開發(fā)公共空間獲取額外增值服務收入，這原本是一大盈利增量，但在疫情期間，運營方不僅要繼續(xù)支付這些公共空間的維護成本，還要為確保公共空間的衛(wèi)生安全付出額外的成本。
灣流國際與熊貓公寓都是將公共空間開發(fā)列為重要戰(zhàn)略目標的典型代表，灣流國際自成立之初就將超大共享空間、人脈社交等概念作為主要賣點，熊貓公寓的前任CEO王璽龍則在2018年提出了“突破公寓社交”的公寓空間概念，希望將公寓的社交屬性提升至居住屬性之后的第二大屬性。
多家集中式長租公寓高管表示，長租公寓品牌的本質(zhì)是物業(yè)和空間的運營者，合理利用公共空間，提升增值服務收益，創(chuàng)造多個贏利點本身無可厚非，同時也是提升物業(yè)價值的重要手段，但前提是要把公寓的租賃功能做好，過于注重概念的打造，反而會導致租賃本身的功能缺位。
一家國內(nèi)排名靠前的集中式長租公寓品牌負責人表示：“下一階段，誰跑得快雖然還是很重要，但可能不再是最重要的了，大家都比較默契地放慢了一些腳步，把平臺服務品質(zhì)和管理質(zhì)量做上去，把人才培養(yǎng)、末端適配做好，站穩(wěn)了腳跟再比誰跑得遠�！�
來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng)
編輯：wangdc
