房企融資監(jiān)管一波未平、一波又起。
9月26日,據(jù)財聯(lián)社消息稱,監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。
此前,住建部、央行等部門曾召集12家重點房企舉行座談會,表示融資“三條紅線”從9月起在這些房企中試點實施。具體內(nèi)容就是將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。如果三條紅線都觸碰到了,則不得新增有息負債;如果碰到兩條線,負債年增速不得超過5%;如果碰到一條線,負債年增速不得超過10%;三條線都未碰到,負債年增速不得超過15%。
此次監(jiān)管部門再次設置時間點,更突現(xiàn)了監(jiān)管的剛性。一位TOP30閩系房企首席財務官對此稱,這一方面說明政府對房企融資監(jiān)管的決心,他同時認為:“這是監(jiān)管部門在試探房企的壓力,不然不會給時間緩沖,而是馬上實施”。
記者發(fā)現(xiàn),房企也在觀望監(jiān)管部門的態(tài)度。
綠地控股是此次“三條紅線”試點企業(yè)之一。據(jù)一位接近綠地控股的人士向記者表示,最近幾年,綠地實際上已經(jīng)處于控負債、降杠桿、降資金成本的通道里,但是否會根據(jù)新情況調(diào)整這個節(jié)奏,也要等監(jiān)管層具體的方案出來,再根據(jù)情況考慮需不需要調(diào)整降債節(jié)奏,目前基本上還是穩(wěn)定為重。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心在一份專題報告中判斷,降負債將成為房企的重中之重,多數(shù)大型房企或?qū)⒚媾R戰(zhàn)略調(diào)整。但從記者采訪多家典型房企的情況來看,由于“三條紅線”具體實施方案并未明確,目前大多數(shù)房企還未有實質(zhì)性降負債舉動。
“三條紅線”影響大,房企降債并非容易
幾乎所有房企高管都認可中央出臺“三條紅線”的必要性和其對行業(yè)的重要性。
三盛集團總裁馮勁義表示:“‘三條紅線’是大勢所趨。”他認為,此前房地產(chǎn)調(diào)控都是針對C端購房者,是從需求端進行調(diào)控,這一輪調(diào)控則是在供應端收緊,即讓房企在金融端把杠桿降下來。
“‘三條紅線’的影響力不亞于2002年土地實行招拍掛制度!比f科董事會主席郁亮在近期的媒體交流會上稱,近年來房地產(chǎn)金融占比越來越高,這是不對的!耙粋國家發(fā)展不能只靠房地產(chǎn),應該有科技、基礎服務、制造業(yè)等,所以金融過多被房產(chǎn)占用不是好事情,國家一定會采取措施,只是之前不知道什么時候會做這個事情,而今年明確了。明年全面開始實施這個政策,所以到了管理紅利階段。這個階段和過去階段不一樣,所有的房企再次來到了同一起跑線!
郁亮認為,“三條紅線”對行業(yè)而言是重大游戲規(guī)則的改變,影響所有企業(yè)而不是只影響某些企業(yè)。
“讓房企降負債就是讓他們?nèi)ニ!鄙鲜鲩}系財務官認為:“房企負債不太可能降。”因為房企已經(jīng)習慣了“借新還舊”這種模式,要改變并不容易,同時,企業(yè)融資涉及多個方面,牽一發(fā)而動全身,被動降債可能會引發(fā)多米諾骨牌效應。
在他看來,“三條紅線”對于激進的開發(fā)商影響很大,預期這些企業(yè)后續(xù)會做一些非標融資,或者采用明股實債的方式,但監(jiān)管部門如果動真格,也會緊盯這些融資情況,這些企業(yè)會很不容易應對。
郁亮表示,“三條紅線”會進行穿透檢查,表內(nèi)表外穿透性全覆蓋,所以之前的財務技巧都沒有任何用處,企業(yè)必須是實打?qū)崄碚{(diào)整,這對所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。
短期靠回款 中期靠打法
多數(shù)房企目前對“三條紅線”雖然還未有實質(zhì)性的應對舉措,但也有一些房企快速做出了反應。
9月初,恒大率先降價促銷,宣布全國樓盤七折銷售;9月17日,恒大提前贖回于2020年到期的票息為11%的優(yōu)先票據(jù)。
9月22日,中南建設正式剝離虧損業(yè)務眾創(chuàng)空間,將其轉(zhuǎn)交給控股股東管理,被指其意圖聚焦主業(yè)和降杠桿。
馮勁義告訴記者,房企應對“三條紅線”可以分為短期、中期和長期舉措。
“短期即要向內(nèi)抓回款、抓銷售。同時,企業(yè)要抓住窗口期,在很多金融機構(gòu)還未反應過來的時候,能融的錢趕緊融回來!彼匀槔,稱公司今年回款相比去年增長了60%。同時,像三盛這樣的中型房企,在短短一個月時間內(nèi)已經(jīng)做了很多適應政策的鋪排。
從中期來看,馮勁義稱,房企要講究打法!叭龡l紅線”是隨著拿地、銷售、回款在動態(tài)變化,所以企業(yè)要主動監(jiān)測,在此過程中找到經(jīng)營的打法,加強合作,可以引入金融機構(gòu)做股東。此外,企業(yè)前期還可通過產(chǎn)業(yè)勾地等方式規(guī)避一些涉房類的債務。
“三道紅線更多理解成債務和權(quán)益就可以了,要少借債、增加股東權(quán)益,所以我們更多引進了戰(zhàn)略合作,包括在整個項目和資金層面的合作,更多還是用股權(quán)合作的方式。這種方式對頭部大型房企難度較大,但對于中型房企而言相對容易。” 馮勁義分析稱。
從長期看,馮勁義認為,企業(yè)需要通過規(guī)模競爭達到穩(wěn)定經(jīng)營的局面,這樣企業(yè)自身的風險就會比較小。
禹洲集團執(zhí)行總裁許珂則從企業(yè)管理方面給房企提供了思路。
他認為,現(xiàn)在的行情已不同以往,已經(jīng)不是單邊上漲的行情了,所以企業(yè)要向管理要效益,以經(jīng)營促發(fā)展,這也是目前禹洲的核心策略。
“在‘三條紅線’的約束下,未來,企業(yè)會更注重產(chǎn)品力和服務力,更注重企業(yè)內(nèi)控的費用和成本,減少不必要的消耗,一次性把事情做對!痹S珂表示,未來的房企都要做到均好型,不能有明顯的短板,一定要把每個環(huán)節(jié)都做到位,這樣才能夠生存下去。
來 源: 中國房地產(chǎn)報
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