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8月深圳樓市新房供應(yīng)爆發(fā) 二手房成交量大幅下滑
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-9-4 10:14:00
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[提要]715新政后市場(chǎng)信心下降,二手房成交量明顯下降;新房供應(yīng)量上升,在價(jià)格比二手房存在優(yōu)勢(shì)且稅費(fèi)比二手房低的情況下,新房成交量能保持相對(duì)高位。至于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì),何倩茹表示,至少在價(jià)格方面應(yīng)該是橫盤。

  8月底,王念去了一趟所在的區(qū)住建局,打印無(wú)房證明,來(lái)維系她首套購(gòu)房資格。在715新政前賣出唯一住房的王念,邊興奮地穿梭在各網(wǎng)紅新盤認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng),邊感慨積分比不過(guò)土著。

  好在,8月開發(fā)商推盤積極,深圳新房迎來(lái)了供應(yīng)量最大周,某種程度上緩解了王念的購(gòu)房焦慮。

  記者聯(lián)系上中原地產(chǎn)中介譚平樂(lè)時(shí),他正在帶客戶去中山市看房的路上!安惶硐,我們得自己找出路”,這是715新政后,以譚平樂(lè)為代表的中介群體的工作常態(tài)——給沒(méi)有深圳購(gòu)房名額的客戶介紹臨深區(qū)域樓盤。

  美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示,715新政后市場(chǎng)信心下降,二手房成交量明顯下降;新房供應(yīng)量上升,在價(jià)格比二手房存在優(yōu)勢(shì)且稅費(fèi)比二手房低的情況下,新房成交量能保持相對(duì)高位。至于未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì),何倩茹表示,至少在價(jià)格方面應(yīng)該是橫盤。

  新房供應(yīng)或?qū)⒕S持爆發(fā)狀態(tài)

  進(jìn)入8月后,開發(fā)商推盤節(jié)奏明顯加快,新房市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰期。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì),8月份共有17個(gè)新盤項(xiàng)目獲得預(yù)售,其中含深汕合作區(qū)共14個(gè)住宅項(xiàng)目,供應(yīng)房源共計(jì)9600套、91.06萬(wàn)平方米。

  僅8月供應(yīng)量就比整個(gè)上半年要多,特別是8月的最后一周,有7個(gè)住宅項(xiàng)目入市,入市房源超5700套,供應(yīng)量主要來(lái)自寶安、龍華及龍崗,為深圳樓市新房年度供應(yīng)最大周。而新盤獲批后,也幾乎是在一周內(nèi)即開盤推售。

  新房市場(chǎng)的火熱,在深圳各地產(chǎn)大V社交圈也均有體現(xiàn)。他們的每條信息幾乎都與新開盤或即將開盤的項(xiàng)目有關(guān),或是踩盤現(xiàn)場(chǎng)、或是指導(dǎo)會(huì)員或粉絲去認(rèn)籌他們認(rèn)為有價(jià)值的項(xiàng)目,鮮有二手房的討論。這與715新政前二手房市場(chǎng)的熱鬧形成鮮明對(duì)比。

  何倩茹認(rèn)為,往年深圳新房也有下半年比上半年供應(yīng)量偏多的慣例,今年受疫情影響,上半年的供應(yīng)比往年更少,下半年推盤量會(huì)更集中。其次,馬上進(jìn)入傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售季節(jié),房企會(huì)準(zhǔn)備充足房源帶動(dòng)銷售量增加。第三,3月份為減輕房企的資金壓力,深圳市政府放寬了預(yù)售審批的條件,這有利于新盤加快入市。最后,深圳在715新政后,房企擔(dān)憂未來(lái)銷售會(huì)受到更大影響,近期加快推貨。

  但市場(chǎng)上新盤去化存在明顯冷熱不均,西部熱度高于東部的現(xiàn)象,沙井、光明、龍華等西部熱門區(qū)域,開盤“日光”項(xiàng)目明顯增多。

  至于為何會(huì)出現(xiàn)去化冷熱不均現(xiàn)象,戴德梁行認(rèn)為,除價(jià)格因素、學(xué)位、地鐵等重要因素外,新政提升了深圳購(gòu)房門檻,房票變得更加珍貴,性價(jià)比更高的樓盤,尤其是存在較大價(jià)差的樓盤成為“打新”的主要目標(biāo)。如龍華上塘的限價(jià)盤中海匯德理,與周邊二手房?jī)r(jià)差達(dá)到2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米左右。

  17個(gè)新盤項(xiàng)目,9600套,91.06萬(wàn)平方米,這僅為今年新房井噴供應(yīng)的開端。據(jù)深圳市住建局的公示數(shù)據(jù),2020年深圳計(jì)劃入市的住宅共計(jì)490.55萬(wàn)平方米,50618套,從樂(lè)有家數(shù)據(jù)看,今年前8個(gè)月深圳新房供應(yīng)套數(shù)在2.4萬(wàn)套左右,這就意味著9~12月份還將有約2.6萬(wàn)套住宅入市。因此,年底前新房供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)呈現(xiàn)爆發(fā)狀態(tài)。

  二手住宅成交大幅減少 中介力推臨深項(xiàng)目

  715新政后,在南山區(qū)做中介的周師明顯感覺到了市場(chǎng)涼意,F(xiàn)在他的朋友圈里,除了偶爾發(fā)幾個(gè)深圳的二手房或新盤項(xiàng)目,幾乎都是在賣力推臨深項(xiàng)目。

  “給客戶群發(fā)南沙、中山等臨深區(qū)域的新房,不管客戶之前買沒(méi)買房,都發(fā),萬(wàn)一撞上了呢”。這是周師近一個(gè)月的工作狀態(tài),他向記者展示了給客戶發(fā)過(guò)的信息,往上劃拉好幾頁(yè),都是他給客戶發(fā)的臨深樓盤信息。而大部分客戶一條信息也沒(méi)回復(fù)過(guò)他。但他笑著說(shuō),“也沒(méi)拉黑我”。

  周師和譚樂(lè)平的境遇也開始在市場(chǎng)數(shù)據(jù)上反應(yīng)。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,8月深圳全市過(guò)戶11322套二手住宅,環(huán)比下跌15.6%;二手住宅成交均價(jià)66002元/平方米,環(huán)比下跌1.3%。

  因?yàn)槎址窟^(guò)戶存在數(shù)據(jù)滯后性,8月過(guò)戶量雖過(guò)萬(wàn)但實(shí)際成交已有所下降。結(jié)合深房中協(xié)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)及樂(lè)有家門店成交數(shù)據(jù)來(lái)看,8月二手住宅成交與6、7月相比有大幅度減少,預(yù)計(jì)在9月下旬后才會(huì)明顯體現(xiàn)在過(guò)戶量上。

  美聯(lián)深圳董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為,二手房市場(chǎng)的網(wǎng)簽數(shù)量下滑還沒(méi)完全體現(xiàn)出來(lái)。以美聯(lián)物業(yè)的了解,超過(guò)一半的購(gòu)房群體在新政后失去了購(gòu)房資格,購(gòu)房名額被限制的情況會(huì)在2~3年以后得到“緩解”。

  分區(qū)域來(lái)看,除南山區(qū)外,8月絕大多數(shù)行政區(qū)成交均現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌,龍崗、寶安仍為成交的主力區(qū)域。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù),龍崗過(guò)戶3253套,環(huán)比下跌13.5%,成交均價(jià)45069元/平方米,環(huán)比下跌2%;寶安過(guò)戶2734套,環(huán)比下跌12.4%,成交均價(jià)58641元/平方米,環(huán)比下跌1.1%;南山位居第三,過(guò)戶1855套,環(huán)比下跌13%,成交均價(jià)98385元/平方米,環(huán)比上漲1.1%。

  深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為,715新政主要針對(duì)的就是二手房,導(dǎo)致了二手房成交量快速下降。715新政影響大,堪稱史上最嚴(yán)。未來(lái)一段時(shí)間,二手房成交量預(yù)計(jì)將低位徘徊,但深圳市場(chǎng)購(gòu)買力充足,雖然限購(gòu)升級(jí)、需求下降,但整體供需不平衡的局面沒(méi)有改變,二手房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)比較平穩(wěn)。

  “受新政影響,原本計(jì)劃賣房換房的業(yè)主撤盤了,市場(chǎng)掛盤量、誠(chéng)意賣的業(yè)主也有減少,所以業(yè)主心態(tài)還比較堅(jiān)挺!敝軒煴硎尽M瑫r(shí)據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì),深圳各區(qū)二手住宅掛牌價(jià)多數(shù)上漲。截至8月31日,深圳全市二手住宅掛牌均價(jià)為6.9萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上漲1.32%。各行政區(qū)中僅鹽田環(huán)比微跌0.68%,其余區(qū)均為上漲。漲幅最高為南山,掛牌均價(jià)9.6萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上漲2.13%。

  不過(guò)從樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)來(lái)看,8月中旬開始房源、客源及二手帶看量都止跌回升,市場(chǎng)對(duì)于新政的消化期已過(guò)半,不少購(gòu)房者繼續(xù)踏上看房之路,預(yù)計(jì)9月市場(chǎng)回暖趨勢(shì)會(huì)更明顯。二手市場(chǎng)備案數(shù)據(jù)持續(xù)下行,短期步入下行區(qū)間,預(yù)計(jì)將持續(xù)1~2周時(shí)間,隨著7.15政策的逐步消化,成交將迎來(lái)穩(wěn)定期。

  而今年是否會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商久盼的“金九銀十”現(xiàn)象,貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示,近期住建部召開重點(diǎn)房企融資座談會(huì)、城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì),分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo),從這來(lái)看,未來(lái)市場(chǎng)熱度較高的城市將大概率調(diào)控加碼,不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況,也很難出現(xiàn)金九銀十。

  某上市房企副總裁告訴記者,“今年是買新房的窗口期,有人說(shuō)現(xiàn)在來(lái)深圳沒(méi)機(jī)會(huì)了,政府幫壓著房?jī)r(jià),這就是機(jī)會(huì)。新政后很多人一下沒(méi)了名額,公寓快速上漲了一波,現(xiàn)在需求又轉(zhuǎn)移到了小產(chǎn)權(quán)!

  王念還穿梭在各大網(wǎng)紅盤,表示某些市場(chǎng)非;馃岬谋P并不會(huì)去參與,沒(méi)足夠資金,但她也不想像炒房客一樣合伙去買,按照她的計(jì)劃,年前買定即可。而周師每天仍在群發(fā)著臨深新盤信息。

  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

編輯:wangdc

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