為進一步提升土地出讓組織效率，合理確定土地出讓價格，加強房地產市場調控，近日，鄭州市人民政府發(fā)布《關于加強土地出讓管理工作的意見》（簡稱《意見》）。
《意見》提到，建立土地供應動態(tài)調控模型，為地價決策提供參考依據，實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鉤，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。同時，分類適配土地競買規(guī)則，對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報（競）價首次達到出讓起始價的120%～130%時熔斷。
具體來看，此次發(fā)布的《意見》主要包含六個方面，包括優(yōu)化土地全流程管理、加強土地計劃管理、完善地價形成機制、加強市場調控管理、嚴格土地供后監(jiān)管及保障措施。
鄭州市自然資源和規(guī)劃局對此解讀指出，《意見》內容突出“流程精簡、程序合法、定價科學、調控有效、監(jiān)管有力”原則，同時適用于鄭州市全部行政區(qū)域范圍。
土地全流程管理的優(yōu)化方面，將目前鄭州市土地管理過程中的報批、征收、儲備、供應、建設用地規(guī)劃許可、用地批復、國有建設用地使用權首次登記和供后監(jiān)管等8個流程，優(yōu)化整合為報批征收儲備、土地供應和供后監(jiān)管等3個流程，實現土地資源全程管控、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應，增強政府資源掌控和市場調控能力、提高項目落地效率。
加強土地計劃管理的措施手段方面，一是實現計劃的統(tǒng)籌管理，編制全市年度土地供應計劃，遵循與做地計劃、儲備計劃相銜接，并緊跟城市規(guī)劃的基本原則。二是突出計劃的精細管理，年度土地供應計劃要合理分解形成季度土地供應計劃，全市統(tǒng)籌、分階段、分區(qū)域優(yōu)化供應時序、供應結構和供應面積，加強市級對四個開發(fā)區(qū)、市內五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地管控。三是嚴禁擅自批準新增棚戶區(qū)改造項目，已批改造方案的棚戶區(qū)項目，應設定完成期限。
地價形成機制的完善路徑上，一是科學合理制定市場指導價，以后每年進行一次修訂，有效引導商服、產業(yè)用地合理評估定價，符合市場行情和產業(yè)發(fā)展導向。二是優(yōu)化土地評估模式，土地價格與房地產市場銷售價格相掛鉤，可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定，住宅用地評估時增加剩余法，產業(yè)用地可按項目業(yè)態(tài)細分情況進行評估，并結合相應物業(yè)自持比例進行修正。三是地價評估結果實行專家評審和集體決策制度，抽取專家對地價評估技術路線和結果合理性進行評審，土地出讓起始價和出讓初步方案經集體會審后，編制土地出讓方案報請市政府審批，必要時，出讓起始價和出讓初步方案報市土地供應協(xié)調決策小組審定，使地價評估更加合理，決策過程更加規(guī)范。
加強市場調控管理的主要措施方面，按照“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控政策要求，結合市場需求進行合理調控。一是建立土地供應動態(tài)調控模型，為地價決策提供參考依據，實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鉤、去化周期與土地供應結構和節(jié)奏相掛鉤。將區(qū)域用地類型、價格、周期具象化，實現有效聯(lián)動調控，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。二是分類適配土地競買規(guī)則，對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報（競）價首次達到出讓起始價的120%～130%時熔斷，在產業(yè)項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域，熔斷后轉入網上競報自持比例，競報最高者為競得人，競報自持比例達到100%后轉入網上競配建養(yǎng)老用房或公租房面積，配建面積多者為競得人；在安置房供應量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區(qū)域，熔斷后由網上交易系統(tǒng)隨機搖號確定競得人。對于產業(yè)和商服用地，在合理確定出讓起始價的基礎上，充分發(fā)揮市場作用，采取“價高者得”方式出讓，報（競）價最高者為競得人。
同時，嚴格土地供后監(jiān)管的職責分工。一是按照“誰提出、誰負責、誰監(jiān)管”的原則進行監(jiān)管，資源規(guī)劃、住房保障、發(fā)展改革、工信、生態(tài)環(huán)境、
科技等部門負責相應的監(jiān)管工作。二是強化鄭辦〔2020〕18號文件規(guī)定的產業(yè)用地履約監(jiān)管，夯實開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣（市）政府對產業(yè)用地的監(jiān)管責任。
為保障《意見》落實，《意見》還提出了配套措施。一是成立市土地供應協(xié)調決策小組，統(tǒng)籌協(xié)調土地供應工作；二是房地產市場調控機制、宗地配套基礎設施和公共設施建設管理協(xié)同機制、土地供應條件標準化清單、土地出讓收益分配機制和成本撥付流程等具體辦法會另行制定。
以下為原文：
鄭州市人民政府 關于加強土地出讓管理工作的意見
各開發(fā)區(qū)管委會,各區(qū)縣(市)人民政府,市人民政府各部門,各有關單位
為深入貫徹黨的十九屆五中全會精神,堅定不移落實房地產長效機制,加強土地出讓管理,進一步提升土地出讓組織效率,合理確定土地出讓價格,加強房地產市場調控,確保新形勢下房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展,結合我市實際,提出如下意見。
一、優(yōu)化土地全流程管理
堅持目標導向、問題導向,整合土地報批、征收、儲備、供應和供后監(jiān)管,土地儲備機構全程介入土地報批、征收、儲備、供應和成本撥付,實現土地資源全程管控、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應,進一步提高政府資源掌控和市場調控能力、提高項目落地效率。
二、加強土地計劃管理
一)統(tǒng)籌編制供應計劃。以“保民生、促穩(wěn)定”為重點,堅持總量控制、結構科學、布局合理、時序有效原則,依據市場需求、存量盤活、租賃住房、產業(yè)發(fā)展等要求,科學合理、統(tǒng)籌編制全市年度土地供應計劃,年度土地供應計劃要與做地計劃、儲備計劃相銜接,做地計劃要緊跟城市規(guī)劃。年度土地供應計劃經市政府批準后,及時向社會公開發(fā)布。未列入年度土地供應計劃內的原則上不得組織供應。
二)實現計劃精細管理。年度土地供應計劃要結合區(qū)域存量房地產去化周期和市場銷售價格變化情況,合理分解形成季度土地供應計劃,由市級統(tǒng)籌編制、管控,分階段、分區(qū)域優(yōu)化供應時序、供應結構和供應面積。四個開發(fā)區(qū)、市內五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市可根據市級安排,分解形成月度土地供應計劃,有節(jié)奏地組織土地供應。
三)加快棚戶區(qū)改造項目用地供應。嚴禁擅自批準新增棚戶區(qū)改造項目。已批改造方案的棚戶區(qū)項目,應設定完成期限,加快推進,限定期限內未完成的項目自期限屆滿按照本意見執(zhí)行。
三、完善地價形成機制
一)健全市場價格體系。建立以基準地價、地價監(jiān)測成果為基礎,以市場指導價為基本調控手段的土地市場價格體系。以房地產市場交易資料和銷售價格為依據,結合地價動態(tài)監(jiān)測情況,充分考慮土地市場發(fā)育程度,科學精準制定土地市場指導價,原則上每年年初進行一次修訂。有效引導商服、產業(yè)用地合理評估定價,符合市場行情和產業(yè)發(fā)展導向。
二)優(yōu)化土地評估模式。從入圍土地評估機構中隨機抽取3家委托進行土地評估。土地評估應將市場指導價作為重要參考依據。住宅用地的土地出讓前置條件中,要明確合理銷售參考房價(毛坯房價格和裝修價格),可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定;評估時增加剩余法,計算方法為:樓面價=銷售參考房價-稅費-財務成本-建安成本-合理利潤;2021年在鄭東新區(qū)、鄭州經開區(qū)、鄭州高新區(qū),以及市內五區(qū)非城改項目儲備用地先行試用,然后有序推開。產業(yè)用地評估過程中,可按項目業(yè)態(tài)細分情況進行評估,并結合相應物業(yè)自持比例進行修正;其中,物業(yè)自持比例50%的,按系數0.7修正,自持比例每增加10%,系數可衰減0.04,最低不小于0.5,且不得低于基準地價。
三)完善地價決策機制。地價評估結果實行專家評審和集體決策制度。市土地儲備中心建立相應評審專家?guī)?按照關聯(lián)回避原則從中隨機抽取3名專家,對地價評估技術路線和結果合理性進行評審并出具評審意見;市土地儲備中心結合專家評審意見提出出讓起始價和出讓初步方案,經市資源規(guī)劃局集體會審、編制土地出讓方案報請市政府審批,必要時,出讓起始價和出讓初步方案應報市土地供應協(xié)調決策小組審定。
四、加強市場調控管理
一)科學構建動態(tài)調控機制。結合房地產市場銷售價格、區(qū)域去化周期、區(qū)域成交案例、土地供應計劃等,建立土地供應動態(tài)調控數學模型,將區(qū)域用地類型、價格、周期具象化,實現有效聯(lián)動調控,為地價決策提供參考依據,確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。
二)分類適配土地競買規(guī)則。住宅用地可采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人,報(競)價首次達到出讓起始價的120%—130%時熔斷。在產業(yè)項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域,熔斷后轉入網上競報自持比例,競報最高者為競得人,競報自持比例達到100%后轉入網上競配建養(yǎng)老用房或公租房面積,配建面積多者為競得人;在安置房供應量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區(qū)域,熔斷后由網上交易系統(tǒng)隨機搖號確定競得人。商服和產業(yè)用地合理確定出讓起始價,按照公開公平公正原則組織出讓,鼓勵多個市場主體充分自由參與競爭,充分發(fā)揮市場作用,采取“價高者得”方式出讓,報(競)價最高者為競得人。
五、嚴格土地供后監(jiān)管
一)明確部門監(jiān)管責任。資源規(guī)劃部門按照職責負責土地供后建設項目用地監(jiān)管工作。其他前期納入土地供應條件應在土地供后列入監(jiān)管內容的,按照“誰提出、誰負責、誰監(jiān)管”的原則進行監(jiān)管,并適時向資源規(guī)劃部門通報,其中:住房保障部門負責土地出讓合同所約定物業(yè)自持比例、養(yǎng)老用房配建面積、房屋銷售情況等方面的監(jiān)管工作;發(fā)展改革、工信、生態(tài)環(huán)境、科技、商務、文化廣電和旅游等部門負責相應的監(jiān)管工作。
二)強化產業(yè)用地履約監(jiān)管。開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣(市)政府負責每年對本轄區(qū)產業(yè)用地使用情況進行動態(tài)核查,并出具核查意見。產業(yè)項目建成投產后,開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣(市)政府應在約定期限內,組織對《投資建設合同》《產業(yè)發(fā)展承諾書》約定和承諾內容進行達標考核。達標考核通過的,出具項目達標驗收意見;達標考核未通過的,按照規(guī)定追究違約責任,同時給予最長不超過二年的整改期;經整改后仍未達到驗收標準的,由開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)政府報市政府批準,或經縣(市)政府批準后,按照相關約定,以成本還原原則進行審計和評估后第一順位優(yōu)先回購,資源規(guī)劃部門依法定程序解除《土地出讓合同》。
六、保障措施
一)加強領導,統(tǒng)籌協(xié)調。成立市土地供應協(xié)調決策小組,統(tǒng)籌協(xié)調土地供應工作,研究年度做地計劃、儲備計劃和供應計劃,審議四個開發(fā)區(qū)、市內五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地供應計劃以及市內五區(qū)、鄭東新區(qū)的土地供應價格和供應方案,協(xié)調解決土地管理中的復雜疑難問題。市土地供應協(xié)調決策小組由市政府分管市長任組長,市資源規(guī)劃局、市發(fā)展改革委、市財政局、市城建局、市住房保障局、市司法局等作為成員單位。產業(yè)項目等視情況可增加開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)政府、做地主體參會。
二)簡化審批,提高效率�？讨剖姓恋貙徟鷮Ｓ谜�,由市資源規(guī)劃局在其管理區(qū)域內負責辦理市政府土地報批、征收等事項。市政府土地收儲、土地供應的審批結果以市政府土地審簽事項公文處理簡批單形式實現,不再另行下發(fā)土地收儲、土地供應批復。
三)落實責任,形成合力。建立中心城區(qū)經營性用地供應“有計劃、有區(qū)域、有結構、有節(jié)奏”的房地產市場調控機制;建立宗地配套基礎設施和公共設施建設管理協(xié)同機制;城建、住房保障、文物、人防、生態(tài)環(huán)境等部門應就各項土地供應條件制定標準化清單;市財政局要完善土地出讓收益分配機制和成本撥付流程,在充分調動各方積極性的基礎上,加強政府對資源的管控。
四)嚴格標準,分類實施。全市范圍內統(tǒng)一執(zhí)行地價形成方式和競價規(guī)則。審議決策及審批機制鄭州航空港區(qū)、各縣(市)、上街區(qū)可參照執(zhí)行。本意見自印發(fā)之日起施行,之前市級有關文件與本意見不一致的,按本意見執(zhí)行。
2021年1月4日
來 源： 中國網
編 輯：liuy
