多家物業(yè)公司上市進展陷入停滯。據(jù)不完全統(tǒng)計,10月25日-11月2日,海悅生活、富力物業(yè)服務、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知城市運營服務等五家物業(yè)公司招股書相繼失效。
與去年相比,今年物業(yè)公司赴港IPO的步伐有所放緩,且規(guī)模偏小。Wind數(shù)據(jù)顯示,按上市日為基準,截至11月1日,年內(nèi)共10家物業(yè)企業(yè)于港股上市,且目前市值均低于百億港元。相比之下,去年全年共18家物業(yè)公司成功港股上市,目前市值超百億港元的公司有6家。
近四個月無新面孔 物業(yè)行業(yè)陷“上市荒”
最近一家物業(yè)公司登陸港股,還要追溯到7月16日康橋悅生活和融信服務上市。自此之后近四個月時間內(nèi),再沒有新的物業(yè)公司能夠上市,物業(yè)行業(yè)陷入了較長時間的“上市荒”。
當前排隊IPO的物業(yè)公司中,港交所網(wǎng)站顯示,海悅生活、富力物業(yè)服務、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知均在今年4月下旬遞表,目前招股書因滿6個月而未通過聆訊,被標注為“失效”狀態(tài)。稍早之前,天譽青創(chuàng)、新力服務的招股書也因過期失效,陽光智博則主動撤回。
招股書“失效”并不意味著上市終止,但公司闖關IPO的時間線將會拉長。東原仁知集團副董事長兼聯(lián)席總裁衡清達告訴《證券日報》記者,公司上市工作目前處于正常推進過程中。東原仁知母公司迪馬股份表示,申請資料失效不會影響東原仁知現(xiàn)有的上市計劃,東原仁知將于近期補充一期報告后進行二次交表,繼續(xù)推進上市事宜。
相對而言,去年物業(yè)公司的上市之路更加平坦。從第一次遞交招股書到上市日,去年登陸港交所的建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、弘陽服務、綠城管理控股、卓越商企服務、合景悠活、世茂服務、金科服務、融創(chuàng)服務等物業(yè)公司所費時間均未超過6個月。
截至今年11月1日,年內(nèi)共10家物業(yè)公司于港股上市,月均1家,低于去年的月均1.5家。從市值來看,今年上市的物業(yè)公司規(guī)模偏小,上述10家物業(yè)公司目前市值均低于100億港元,平均市值約為33億港元;去年港股上市的18家物業(yè)公司目前平均市值約為165億港元,市值超百億港元的有6家。
對于物業(yè)公司上市步伐的放緩,中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟在接受《證券日報》記者采訪時認為,一方面物業(yè)行業(yè)的估值在回歸正常;另一方面房地產(chǎn)上游的變動也會對物業(yè)公司的上市預期造成影響。
“對于一些自身財務出現(xiàn)問題的開發(fā)商而言,好的物業(yè)公司變成了一種‘斷臂求生’的資產(chǎn),需要轉(zhuǎn)讓給其他大型物業(yè)公司,所以自身的上市計劃也就放棄了!标愱杀硎尽
中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅認為,物業(yè)公司謀求上市是生存與發(fā)展的需要,當以適時適合為度,物業(yè)管理服務豐富性與延展性今非昔比,不斷提升服務水平才是其存活與發(fā)展之道。友鄰出行創(chuàng)始人、社區(qū)經(jīng)濟分析師黃昇告訴《證券日報》記者,目前大環(huán)境的政策影響例如房地產(chǎn)稅的穩(wěn)步推出、去房地產(chǎn)化等因素也會使得物業(yè)公司上市熱潮慢慢冷靜。
“賣身”取代上市?赴港IPO或退潮
對于一些物業(yè)公司而言,退出上市是被動的。隨著地產(chǎn)行業(yè)信用危機延續(xù),不少地產(chǎn)公司以“活下去”為第一要務,旗下物業(yè)公司的角色相對邊緣化,從“明日之星”變成“甩賣品”。萬物云CEO朱保全在萬科業(yè)務交流會中就稱,頭兩年物業(yè)成香餑餑、成了“未來”,現(xiàn)在地產(chǎn)不行,很多公司就把“未來”給賣了。
以富力物業(yè)服務為例,9月22日,碧桂園服務發(fā)布公告,擬以不超過100億元收購富良環(huán)球100%股權(quán),交易完成后富力物業(yè)服務將納入碧桂園物業(yè)麾下。陽光城旗下陽光智博則委身萬物云,以100%股權(quán)換取萬物云4.8%的股份,放棄了獨立上市計劃。
哪怕是已經(jīng)上市的物業(yè)公司,在地產(chǎn)母公司流動性缺乏的關頭,也難逃被擺上貨架的命運。
9月以來中國恒大擬出售恒大物業(yè)50.1%股份以緩解流動性問題,不過未能和潛在交易方合生創(chuàng)展達成協(xié)議。陷入債務違約風波的當代置業(yè)同樣不得不賣物業(yè)自救,11月1日,其旗下第一服務控股和融創(chuàng)服務聯(lián)合公告稱,融創(chuàng)服務擬以6.93億元收購第一服務控股約32.22%股份。藍光發(fā)展旗下的藍光嘉寶服務和彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂,也都因為地產(chǎn)母公司的債務危機被賣予碧桂園服務。
陳晟認為:“目前物業(yè)行業(yè)的大體邏輯是,如果房企本身金融狀況穩(wěn)定,物業(yè)作為重要賽道可以好好打磨和發(fā)展;如果地產(chǎn)母公司出現(xiàn)了相應的困難,那么物業(yè)公司可以作為一種優(yōu)質(zhì)變現(xiàn)資源去補充母公司開發(fā)現(xiàn)金流的困難!
“如果說上一波物業(yè)管理企業(yè)的熱度是被上市潮所催化的,那么這一波物管企業(yè)熱度掀起的動力源于收并購!盜PG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向《證券日報》記者表示,接下來行業(yè)內(nèi)收并購案還會比較多,一是規(guī)模較大、業(yè)績較好的物管企業(yè)基本都已上市,剩下物管企業(yè)獨立上市難度較大,被收并購是比較好的選擇;二是房企母公司目前現(xiàn)金流和流動性壓力普遍較大,房企旗下現(xiàn)金流好、比較容易變現(xiàn)來輸血母公司的業(yè)務板塊也只剩下物業(yè)管理業(yè)務,導致房企不得不出售旗下物管業(yè)務板塊。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2021年物業(yè)管理行業(yè)收并購深度研究報告》顯示,據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2021年11月1日,今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗,涉及并購方33家物業(yè)企業(yè);交易金額約315億元,相比2020全年交易總額大幅增長約198%。
其中,僅第一季度公告披露的并購事件達15宗,披露交易總金額約115億元,超過2020年全年總交易額。
大魚吃小魚的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。若按交易金額排序,年內(nèi)碧桂園服務公開披露的交易總額近190億元,占總交易金額的60.32%!皩χ行⌒臀飿I(yè)公司而言,如果沒有獨特的商業(yè)模式或高毛利的收益,越往后看,被上市物業(yè)公司收并購遠比自己籌謀獨立上市性價比更高!秉S昇認為。
值得注意的是,按照港交所修改后的主板盈利規(guī)定,自2022年1月1日起,港交所主板上市申請人三年累計盈利不得低于8000萬港元,盈利門檻提升了60%。
在此情形下,大多數(shù)中小物業(yè)公司上市或更難。平安證券研報認為,物管行業(yè)兼并整合邁向新階段,相比中小參與者,主流物企在管理規(guī)模拓展、存量市場競爭、社區(qū)增值服務等多元業(yè)務發(fā)展方面均更具優(yōu)勢,集中度提升趨勢下仍舊大有可為。
來源:證券日報
編輯:wangdc