深圳新盤較少，即便房?jī)r(jià)高，很多樓盤都是一經(jīng)推出就告售罄。按理說(shuō)，低價(jià)位的公寓房源應(yīng)該會(huì)受歡迎，但事實(shí)卻是，和住宅市場(chǎng)的火熱相比，深圳公寓市場(chǎng)近來(lái)可謂寒意濃濃，就算降價(jià)，也少人問(wèn)津。
深圳公寓市場(chǎng)進(jìn)入寒冬降價(jià)促銷頻繁上演
在深圳羅湖區(qū)的一個(gè)公寓樓盤，記者看到銷售大廳冷冷清清，里面只有一個(gè)銷售人員，記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，這個(gè)樓盤2018年開(kāi)盤，目前仍有在售公寓。銷售人員告訴記者，目前購(gòu)買新的公寓，開(kāi)發(fā)商還將提供首付優(yōu)惠活動(dòng)，一般公寓需要首付5成，但該樓盤只需要首付4.5成就可以。
深圳某公寓售樓中心銷售人員：我們是2018年10月開(kāi)盤的，現(xiàn)在是現(xiàn)樓了，整體均價(jià)6.6萬(wàn)元左右，周邊7萬(wàn)、8萬(wàn)元都有。我們有49、57、67、84平方米，8梯30戶。雖然賣了兩年多，但公寓性產(chǎn)品本來(lái)就是要分開(kāi)慢慢賣。
記者又來(lái)到位于深圳羅湖區(qū)的另外一個(gè)新的公寓項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目上個(gè)月剛剛開(kāi)盤，由于得房率比較高，吸引了一些前來(lái)挑選的客戶。
深圳某公寓售樓中心銷售人員表示，56平方米做三房，買一層送一層。樓上不算面積，現(xiàn)在有折扣，他們根據(jù)預(yù)付首付款的進(jìn)程，來(lái)申請(qǐng)折扣。
降價(jià)促銷的方式，在一手公寓市場(chǎng)屢見(jiàn)不鮮。已經(jīng)從事房地產(chǎn)中介行業(yè)第六個(gè)年頭的夏振坤告訴記者，深圳一二手房倒掛情況嚴(yán)重，導(dǎo)致全民打新，讓買房人涌向新房市場(chǎng)，再加上新政提高了二手房交易的稅費(fèi)，二手房市場(chǎng)不再像過(guò)去一樣受青睞。無(wú)奈之下，夏振坤和同事們只能將目光轉(zhuǎn)向代銷深圳的一手公寓市場(chǎng)，但幾個(gè)月過(guò)去，公寓銷售仍不理想。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年全年深圳在售公寓項(xiàng)目56個(gè)，新批售面積147萬(wàn)平，約2.49萬(wàn)套。2020年成交1.17萬(wàn)套，共72萬(wàn)平，均價(jià)為6.3萬(wàn)元/平。
公寓市場(chǎng)供需失衡業(yè)主降價(jià)為求脫手
在深圳公寓新房市場(chǎng)銷量冷清的同時(shí)，二手公寓市場(chǎng)又出現(xiàn)業(yè)主大幅降價(jià)拋售的情況，深圳的二手公寓市場(chǎng)目前的具體情況如何呢？
方女士在2017年底的時(shí)候，由于購(gòu)房名額受限，買了當(dāng)時(shí)龍華區(qū)剛開(kāi)盤的一套30多平方米的公寓，并在2019年底交房后，就出租給了長(zhǎng)租公寓。但今年的情況讓方女士始料不及，受疫情影響，多家長(zhǎng)租公寓出問(wèn)題，方女士未能幸免，不僅租金收不回來(lái)，還需要償還每月的貸款。于是，方女士開(kāi)始把自己的公寓在各大中介放售，但結(jié)果并不樂(lè)觀，掛盤半年仍舊無(wú)人問(wèn)津。
深圳業(yè)主方女士：賣房發(fā)現(xiàn)2017年的房?jī)r(jià)到現(xiàn)在，價(jià)格還是沒(méi)有變過(guò)，所以算下來(lái)我還虧了稅費(fèi)和銀行按揭的利息費(fèi)用。公寓它增值稅很高，當(dāng)時(shí)買的時(shí)候沒(méi)考慮到這一點(diǎn)�，F(xiàn)在二手公寓除非是虧本賣，要不根本就賣不出去，挺后悔的。
記者近日也來(lái)到了位于深圳市龍華紅山片區(qū)的龍光玖鉆，這個(gè)樓盤曾在2018年連續(xù)多月成為深圳單盤銷售冠軍，被認(rèn)為是衡量公寓市場(chǎng)的指標(biāo)盤。深圳貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，龍光玖鉆共有11218套商務(wù)公寓，截至目前共有254套房源待售。而近3個(gè)月，龍光玖鉆僅有11套成交。掛牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。
在深圳，像龍光玖鉆這樣的公寓遇冷不是個(gè)案。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下的公寓市場(chǎng)供過(guò)于求，不少開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始降低客戶自住的成本。
深圳美聯(lián)物業(yè)中心區(qū)銷售經(jīng)理夏振坤：很多公寓剛開(kāi)始開(kāi)盤的時(shí)候預(yù)定價(jià)停車費(fèi)是在900、1000元，因?yàn)樗鼘儆谏虡I(yè)性質(zhì)停車費(fèi)，比較貴，比住宅要高。但是后面開(kāi)發(fā)商都把停車費(fèi)調(diào)低了，就像深業(yè)上城它最初的時(shí)候，停車費(fèi)要1000至1800元之間，但現(xiàn)在開(kāi)盤入伙后，是460元一個(gè)月。
萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，深圳每年公寓的供應(yīng)量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供應(yīng)量約為銷售量的兩倍。
交易成本高成遇冷主因
從2018年到2020這三年間，深圳公寓政策頻出，平衡供需的調(diào)控也持續(xù)地進(jìn)行。市場(chǎng)緊跟著政策風(fēng)向，經(jīng)歷了跌宕起伏的3年。那究竟是什么原因?qū)е鹿⒉槐皇袌?chǎng)看好呢？
根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則條文說(shuō)明》，商務(wù)公寓是為滿足短期在深圳進(jìn)行商務(wù)、工作的居住行為而配備的一種辦公建筑形式，在使用功能和區(qū)位上更接近商業(yè)用地，在地政管理中也將其作為商業(yè)用地對(duì)待。因此，商務(wù)公寓水電費(fèi)是按商業(yè)樓宇的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是自持還是轉(zhuǎn)賣，都要付出比住宅更高昂的成本。
深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區(qū)總經(jīng)理孫佳彥表示，目前公寓成交的費(fèi)用，比住宅大概高5個(gè)點(diǎn)左右。最重要的原因是它不帶學(xué)位，首期款的要求是要5成，供樓只能借10年。它不像住宅這么靈活，可以借20年、30年。所以供樓的壓力也是很多人沒(méi)有辦法購(gòu)買公寓的主要原因。
中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁表示，住宅市場(chǎng)需求量特別大，而深圳的供應(yīng)量也跟不上去，就迫使很多的開(kāi)發(fā)商在做公寓市場(chǎng)的時(shí)候，把它轉(zhuǎn)成了類住宅，目的就是強(qiáng)化銷售�？伤诌`背了政府最初的初衷，所以政府就不允許轉(zhuǎn)，使得公寓在市場(chǎng)上，始終處在一個(gè)比較尷尬的境地。
2018年7月30日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的商務(wù)公寓，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。此外，開(kāi)發(fā)商在各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓只租不售。限售令一落地，公寓供應(yīng)和成交價(jià)均出現(xiàn)下滑。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年公寓供應(yīng)量為133.51萬(wàn)平方米，同比下降0.36%，是2014年之后供應(yīng)量的首次下跌。價(jià)格方面，2018年商務(wù)公寓成交均價(jià)為59762元/平方米，同比下跌3.79%，為2012年之后首次出現(xiàn)回落。
去年深圳出臺(tái)的停止新增公寓審批政策，被視為嚴(yán)控公寓供應(yīng)的信號(hào)，成為公寓市場(chǎng)的分水嶺事件。2020年7月31日，《深圳市規(guī)劃和自然資源局市住房建設(shè)局關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》出臺(tái)，明確“在全市范圍停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批”。
同日，深圳住建局發(fā)文表示，商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用，但近年來(lái)，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離“服務(wù)商務(wù)人士”與“短期住宿”目的。深圳市停止商務(wù)公寓審批，符合國(guó)家相關(guān)政策和深圳市的實(shí)際管理需求。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫：現(xiàn)在有點(diǎn)像趕尾班車，很多公寓都集中拿出來(lái)賣，屬于公寓供應(yīng)最多的時(shí)候。所以在這個(gè)情況下，價(jià)格很難有很好的表現(xiàn)。大家為了競(jìng)爭(zhēng)出貨，可能也會(huì)有不同的優(yōu)惠。但我認(rèn)為這個(gè)情況會(huì)改善，因?yàn)槲磥?lái)不會(huì)再有新增公寓供應(yīng)，這是個(gè)很重要的節(jié)點(diǎn)。
來(lái)源：央視財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
