1月18日，合景悠活宣布，斥資13.16億元收購(gòu)雪松智聯(lián)科技集團(tuán)（下稱“雪松智聯(lián)”）80%的股權(quán)。交易完成后，雪松智聯(lián)將成為其間接非全資附屬公司，資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并入集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表。

　　受此消息影響，1月18日合景悠活股價(jià)大漲，當(dāng)日漲幅高達(dá)9.65%。

　　早在2020年11月，第一財(cái)經(jīng)曾獨(dú)家報(bào)道，合景悠活有意收購(gòu)雪松控股旗下物業(yè)板塊。彼時(shí)，此番“蛇吞象”式收購(gòu)引發(fā)市場(chǎng)大量關(guān)注。隨著合景一紙公告流出，其斥巨資搶占市場(chǎng)的野心已然顯露。

　　在合景悠活大手筆并購(gòu)背后，是物管行業(yè)普遍的規(guī)模焦慮，因?yàn)殡S著上市物管企業(yè)的不斷擴(kuò)容，行業(yè)已然意識(shí)到，唯有少數(shù)頭部企業(yè)才能在市場(chǎng)上獲得長(zhǎng)久支持和認(rèn)可。

　　目前，物管股市值龍頭碧桂園服務(wù)已將五年?duì)I收目標(biāo)定到1000億元；近日股價(jià)接連暴漲的恒大物業(yè)也下達(dá)業(yè)績(jī)“軍令狀”，要在今年把凈利潤(rùn)做到39億元，并在2021年每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米，每季度凈利潤(rùn)較上年全年凈利潤(rùn)的1/4增長(zhǎng)50%以上……

　　“蛇吞象”交易引發(fā)關(guān)注

　　最新的收購(gòu)案公布前，合景悠活是物管行業(yè)的小公司，上市也僅數(shù)月。2020年10月，地產(chǎn)商合景泰富將其物業(yè)資產(chǎn)分拆上市，募資總額30億港元。踏上資本市場(chǎng)不久，合景悠活便拿出超1/3募資額收并購(gòu)，足見(jiàn)其對(duì)規(guī)模的渴望。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)此前報(bào)道，早在去年下半年，雪松集團(tuán)物業(yè)板塊出售事宜已經(jīng)落地，但買方遲遲沒(méi)有浮出水面，直到11月份左右才爆出將由合景悠活接盤，然而依舊無(wú)法確認(rèn)合景是否會(huì)接手雪松物業(yè)的整個(gè)盤子。

　　市場(chǎng)消息發(fā)酵兩個(gè)月后，合景悠活終于公布交易細(xì)節(jié)。據(jù)悉，上述收購(gòu)協(xié)議訂立于2021年1月17日，買方為合景悠活間接全資附屬公司，賣方為廣州市祥泰商務(wù)管理有限公司，擔(dān)保人為雪松集團(tuán)。

　　雪松智聯(lián)是雪松集團(tuán)在城市物業(yè)服務(wù)的公司主體，在管面積超過(guò)8600萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、公共建筑、商業(yè)辦公等業(yè)態(tài)。截至2020年11月30日，雪松智聯(lián)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11.93億元，稅后凈利潤(rùn)1.24億元。

　　反觀合景悠活，截至2020年4月30日在管面積僅2220萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入4.28億元，凈利潤(rùn)0.77億元；2019年?duì)I收11.25億元，凈利潤(rùn)1.85億元。收購(gòu)?fù)瓿珊螅�合景悠活在管面積將一舉躍升至1.2億平方米，踏入億級(jí)規(guī)模陣營(yíng)。

　　合景悠活表示，通過(guò)本次收購(gòu)，集團(tuán)將進(jìn)一步鞏固在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等區(qū)域的地位，提升市場(chǎng)份額；在環(huán)渤海、中西部地區(qū)等區(qū)域?qū)崿F(xiàn)快速拓展及覆蓋，中西部地區(qū)核心城市群的在管面積將超過(guò)5000萬(wàn)平方米。

　　同時(shí)，集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，在中高端商業(yè)住宅在管項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)公共建筑及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)等布局，助力集團(tuán)在全業(yè)態(tài)方面更加均衡發(fā)展，成為全產(chǎn)業(yè)鏈全國(guó)性“智慧城市”運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年19家物企在管面積超1億平方米，行業(yè)前三名為萬(wàn)物云、雅生活、碧桂園服務(wù)。收購(gòu)?fù)瓿珊�，合景悠活在管面積將超過(guò)華潤(rùn)萬(wàn)象生活、新城悅、永升服務(wù)等明星物企，規(guī)模比肩藍(lán)光嘉寶服務(wù)。

　　對(duì)未上市的雪松智聯(lián)來(lái)說(shuō)，牽手合景悠活后，可利用后者上市平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)助力發(fā)展。根據(jù)收購(gòu)協(xié)議，合景悠活須予以擔(dān)保，雪松智聯(lián)各個(gè)有關(guān)期間的經(jīng)審核凈利潤(rùn)與緊接各有關(guān)期間前財(cái)政年度者相比增幅不會(huì)低于5%。

　　盡管如此，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此類擴(kuò)張仍持理性態(tài)度�！笆詹①�(gòu)雖然可以短期內(nèi)擴(kuò)大在管面積，提升營(yíng)收表現(xiàn)，但雙方公司能否高效磨合，極為考驗(yàn)收購(gòu)方的運(yùn)營(yíng)能力。如果標(biāo)的盈利能力較差，對(duì)收購(gòu)方挑戰(zhàn)更大�！币晃簧鲜形锲笕耸勘硎�。

　　碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江也曾直言，公司每年談的物業(yè)公司非常多，但是真正簽字付款非常少，主要因?yàn)槠髽I(yè)之間的團(tuán)隊(duì)、機(jī)制、標(biāo)準(zhǔn)、文化融入等問(wèn)題，并購(gòu)不能解決這些問(wèn)題，反而可能“消化不良”。

　　物企收購(gòu)戰(zhàn)愈演愈烈

　　不僅是合景悠活，2021年以來(lái)，物管行業(yè)已出現(xiàn)至少5宗收購(gòu)案，收購(gòu)方涉及永升生活服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)、金科智慧服務(wù)、第一服務(wù)等上市物企。

　　譬如，永升生活宣布收購(gòu)彰泰服務(wù)65%的股權(quán)，收購(gòu)對(duì)價(jià)為4.34億元（可予調(diào)整）；金科智慧服務(wù)收購(gòu)金科天江物業(yè)50.9804%股權(quán)；第一物業(yè)服務(wù)收購(gòu)藍(lán)綠會(huì)計(jì)服務(wù)100%股權(quán)；弘陽(yáng)服務(wù)2.16億收購(gòu)匯得行物業(yè)80％股權(quán)等。

　　擴(kuò)大規(guī)模、搶占市場(chǎng)，是當(dāng)下物業(yè)公司迫在眉睫的任務(wù)。除上述企業(yè)的收并購(gòu)動(dòng)作外，多家上市物企已緊鑼密鼓制定出2021年的發(fā)展方向。

　　1月17日，恒大物業(yè)召開(kāi)“軍令狀誓師大會(huì)”，下達(dá)2021年考核目標(biāo)：每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米，每季度凈利潤(rùn)較去年全年凈利潤(rùn)的1/4增長(zhǎng)50%以上，并分別按月、季度進(jìn)行考核及獎(jiǎng)懲。

　　若實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，今年恒大物業(yè)在管面積有望超6億平方米，凈利潤(rùn)將超39億元，刷新上市物企利潤(rùn)最高紀(jì)錄。受此刺激，18日恒大物業(yè)領(lǐng)漲物管股，單日漲幅高達(dá)26.22%，股價(jià)報(bào)收15.50港元，總市值高達(dá)1675.68億港元。

　　再往前幾日，世茂服務(wù)也于月初召開(kāi)年度總結(jié)會(huì)議，并對(duì)2021年戰(zhàn)略方向進(jìn)行明確�！巴馔仃P(guān)乎全局，是公司發(fā)展的重要基礎(chǔ)。”世茂服務(wù)執(zhí)行董事、總裁葉明杰在會(huì)上稱，公司將不斷開(kāi)拓業(yè)務(wù)，提高服務(wù)的綜合水平。

　　上述企業(yè)一系列動(dòng)作表明，物業(yè)行業(yè)的收并購(gòu)之戰(zhàn)將愈演愈烈。據(jù)億翰旗下物業(yè)機(jī)構(gòu)嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)，2020年，上市物企披露的有效收購(gòu)事件共76起，共花費(fèi)金額107億元,而2019年的有效收并購(gòu)事件僅27起。

　　“上市后1年內(nèi)，是物企的黃金收購(gòu)窗口期�！痹摍C(jī)構(gòu)表示，2020年新上市物企數(shù)量達(dá)16家，總?cè)谫Y凈額546億元，在資金、企業(yè)擴(kuò)張需求、利潤(rùn)要求、戰(zhàn)略發(fā)展、規(guī)模效應(yīng)的趨勢(shì)下，2021年將成為行業(yè)收并購(gòu)的大年。

　　港股資本市場(chǎng)也認(rèn)可物企的“圈地邏輯”。1月18日，恒大物業(yè)、合景悠活、新城悅服務(wù)（01755.HK）等物企股價(jià)紛紛上揚(yáng)，佐證了資本對(duì)規(guī)模擴(kuò)張、跑馬圈地之下，業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)、有確定成長(zhǎng)空間物企的青睞。

　　日前，住建部等10部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等領(lǐng)域延伸業(yè)務(wù)。政策利好，也使回調(diào)半年之久的物管股集體躁動(dòng)。

　　截至18日收盤，融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒大物業(yè)、永升生活服務(wù)、金科服務(wù)、碧桂園服務(wù)、寶龍商業(yè)、世茂服務(wù)、合景悠活、和泓服務(wù)等物企靜態(tài)市盈率居于前列，其中融創(chuàng)服務(wù)高居首位，市盈率達(dá)247.38倍。

　　上述物企何以支撐此番估值？中信建投證券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為，一方面緣于市場(chǎng)對(duì)背后房企土地面積的看好，比如融創(chuàng)，同時(shí)其外拓能力較強(qiáng)，這回答了市場(chǎng)最焦慮的問(wèn)題：在管面積從哪兒來(lái)。

　　華潤(rùn)萬(wàn)象生活等則是另一番邏輯，因物業(yè)收費(fèi)單價(jià)高、能提價(jià)，市場(chǎng)傾向給予商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)服務(wù)收入占比高的公司較高估值，竺勁將其比做可“抗通脹”的核心資產(chǎn)。

　　不過(guò)，當(dāng)下物企的業(yè)務(wù)模式普遍還是“老三樣”，空間管理、房屋經(jīng)紀(jì)、家居服務(wù)，生鮮團(tuán)購(gòu)等增值業(yè)務(wù)仍在探索中。一旦面積增長(zhǎng)降速，物企未來(lái)的想象空間在哪里？如果不能靠提價(jià)維持增長(zhǎng)，拿什么支撐高企的估值？

　　“以后物業(yè)企業(yè)會(huì)分成兩個(gè)陣營(yíng)，一個(gè)是不能漲價(jià)的、不能抗通脹，它是公用事業(yè)公司，給到的是15~20倍的估值。還有一類是可以抗通脹的，給到白酒和醬油的估值50~100倍�！斌脛耪J(rèn)為。

　　來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc