2020年,全國商品房銷售額達(dá)17.36萬億元,再創(chuàng)新高。
受 "一城一策,因城施政" 政策主基調(diào)等多種因素影響,不同能級城市行情相對獨(dú)立,城市群之間的分化、南北方之間的分化、以城市性價比衡量為特征的分化越演越烈,尤其是在二線城市整體呈穩(wěn)步回落態(tài)勢下,城市間分化加劇,杭州、無錫等地明顯上漲,天津、濟(jì)南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經(jīng)濟(jì)重地則出現(xiàn)回調(diào)。
熱點(diǎn)二線城市房價上漲
2020年全國新房和二手房市場都出現(xiàn)了量穩(wěn)價漲的特點(diǎn),不同城市能級之間的市場表現(xiàn)冷熱不均。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,以寧波、杭州等為代表的熱點(diǎn)二線城市房價明顯上漲,其中寧波、徐州以同比漲幅 8.5% 并列二線城市漲幅榜第一,杭州、無錫、西寧、沈陽等漲幅比例均超過 5%,而天津、濟(jì)南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經(jīng)濟(jì)重地則出現(xiàn)回調(diào)。
事實(shí)上,2020 年以來,包括南京、杭州、上海、寧波、西安等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市,樓市 " 萬人搖 " 的現(xiàn)象開始蔓延。
具體來看,盡管年初受新冠肺炎疫情影響,杭州樓市短暫停滯,但 2020 年 3 月開始強(qiáng)勁復(fù)蘇,直接進(jìn)入 " 盛夏 ",市場持續(xù)高熱。
公開數(shù)據(jù)顯示,2020 年,杭州市區(qū)商品房共成交約 15.3 萬套,位列近八年同期成交量第三位,僅次于 2016 年(21.3 萬套)和 2017 年(18.3 萬套);總成交金額高達(dá) 4500 億元,超越 2017 年的 4100 億元,創(chuàng)下歷史新高。特別是在 2020 年6月,杭州西溪公館的 959 套房源,因一二手房明顯倒掛暗示的套利空間,吸引近6萬人報(bào)名搖號,更是創(chuàng)下了歷史記錄。
針對上半年 " 萬人搖 " 頻出的火爆市場,杭州在去年 7 月和 9 月兩度發(fā)布樓市新政,分別針對人才房、無房家庭認(rèn)定、限售、搖號傾斜、登記等方面全方位精細(xì)化 " 打補(bǔ)丁 ",使下半年市場跟風(fēng) " 盲搖 " 人數(shù)大幅減少," 萬人搖 " 幾乎絕跡。
貝殼研究院成都分院院長付躍華表示,從二線城市內(nèi)在置業(yè)動因表現(xiàn)看,很大程度上受到這些城市人口增速以及經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套等指標(biāo)的綜合影響;其次,隨著各城市鼓勵人口落戶政策的出臺,各城市之間的地域邊界被打破,人口跨區(qū)域、多元化的流動頻率增強(qiáng),房地產(chǎn)市場發(fā)展格局也隨之變遷。城市基本面發(fā)展持續(xù)向好的城市會增強(qiáng)人口虹吸效應(yīng),形成城市更新、人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正向循環(huán)。
此外,付躍華還指出,作為國內(nèi)大循環(huán)戰(zhàn)略腹地和國內(nèi)國際雙循環(huán)門戶樞紐,一些南方的省會城市不僅存量人口置業(yè)需求動力充沛,并且城市基本面發(fā)展持續(xù)向好,伴隨城市擴(kuò)容,未來潛在人口虹吸效應(yīng)增強(qiáng),潛在置業(yè)需求保持旺盛。
北方部分二線省會下跌
盡管二線城市整體漲幅趨穩(wěn),但城市之間分化進(jìn)一步加劇,以天津、濟(jì)南、青島、石家莊、鄭州等代表的二線城市則出現(xiàn)回調(diào)。
記者觀察到,2020 年房價下跌的城市主要集中在北方。其中,天津以同比跌幅 4.0% 位居第一,其次為鄭州,跌幅 3.6%;南方城市,貴陽跌幅 3.5%、重慶跌幅 0.6%,南昌跌幅 0.4%。
具體來看,今年以來,天津樓市持續(xù)呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)。社科院《中國住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(2020)——城市房價預(yù)警與房企品牌價值測度》顯示,截至今年 10 月,天津相較 2017 年 3 月最高房價時點(diǎn),跌幅已高達(dá) 21.8%。
而在此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),售樓處冷清、價格折上再折、銷售人員蹲守截客……成為 2020 年天津新房市場一個真實(shí)寫照。中指院數(shù)據(jù)顯示,2020 年受疫情影響,天津全市商品住宅成交 1200.35 萬平方米,同比下降 8.10%,但與 2017~2018 年水平基本相當(dāng),回歸常態(tài);供應(yīng)量為 1326.34 萬平方米,較去年同期有所下降。
值得注意的是,二線城市中,房價走勢呈現(xiàn)明顯的南北差異,房價下跌的城市多為北方城市且多為省會城市。如河南省會鄭州、山西省會太原、黑龍江省會哈爾濱跌幅均在 3% 以上,而山東省會濟(jì)南、河北省會石家莊跌幅則達(dá)到了 2% 以上。
相比于長三角城市群和粵港澳大灣區(qū)的城市房價呈現(xiàn)出明顯聯(lián)動趨勢不同,西南地區(qū)城市中,重慶則走勢各異。2020 年,重慶下跌 0.6%。
對此,付躍華分析稱,目前來看,重慶的人口潛力基數(shù)大,房價穩(wěn)定有利于人口保持韌性,未來成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)對相互人口要素的配置一定會起到推動作用,雙城均衡發(fā)展是大勢所趨。
對于 2021 年的發(fā)展,克爾瑞分析認(rèn)為,2021 年二線城市整體成交保持平穩(wěn),或迎來此消彼長的輪動行情。一方面,杭州、寧波等熱點(diǎn)城市皆已加碼調(diào)控,樓市或?qū)⑦M(jìn)入階段性觀望期,成交或有所回調(diào)。另一方面,非熱點(diǎn)城市或?qū)⒂瓉磔唲有星,成交有望放量?/P>
來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯:wangdc