S集團(tuán)創(chuàng)辦于1990年，作為中國(guó)商業(yè)企業(yè)的領(lǐng)先者，經(jīng)營(yíng)商品涵蓋傳統(tǒng)家電、消費(fèi)電子、百貨、日用品、圖書、虛擬產(chǎn)品，全場(chǎng)景S集團(tuán)易購(gòu)線下網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)，擁有各類創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)門店13000多家，穩(wěn)居國(guó)內(nèi)線下網(wǎng)絡(luò)前列；S集團(tuán)易購(gòu)線上則通過(guò)自營(yíng)、開放和跨平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，躋身中國(guó)B2C行業(yè)前列。
以線上線下的融合發(fā)展引領(lǐng)零售發(fā)展新趨勢(shì)，S集團(tuán)不斷追求前沿技術(shù)與最新理念的應(yīng)用。2020年S集團(tuán)與建筑智能運(yùn)維專業(yè)服務(wù)商博銳尚格展開深度合作，以S集團(tuán)智云數(shù)字化管理中心為里程碑，啟動(dòng)智能建筑運(yùn)維前探工作。
全數(shù)字化工程部：增能創(chuàng)效，盡在掌握
S集團(tuán)廣場(chǎng)踞人民路核心，是由國(guó)際知名建筑設(shè)計(jì)公司RTKL精臻設(shè)計(jì)的32萬(wàn)平米城市綜合體，經(jīng)典雙塔雅致造型，328米高度與惠山齊平。
與世界知名物業(yè)管理公司世邦魏理仕達(dá)成戰(zhàn)略合作，S集團(tuán)希望借助CBRE享譽(yù)全球的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，為10萬(wàn)平米購(gòu)物中心、五星級(jí)凱悅酒店、5A甲級(jí)寫字樓與精裝酒店式豪宅提供獨(dú)到服務(wù)，打造無(wú)錫商業(yè)新地標(biāo)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)維，S集團(tuán)不滿足于即有成績(jī)，經(jīng)過(guò)與博銳尚格的深度探討，提出了“全數(shù)字化工程部”的構(gòu)想，提出四個(gè)理想場(chǎng)景與對(duì)應(yīng)的期望：
全數(shù)字化運(yùn)行過(guò)程呈現(xiàn)——管理場(chǎng)景模塊化、數(shù)據(jù)化、精細(xì)化
物業(yè)工程整體管理有術(shù)——數(shù)據(jù)決策，動(dòng)態(tài)調(diào)整，模式優(yōu)化，品耗兼顧
工程技術(shù)人員執(zhí)行增效——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程SOP化，執(zhí)行在線化，流程線上化
設(shè)備安全與資產(chǎn)管理可控——全貌監(jiān)測(cè)，提前預(yù)警；三維建模，信息共享
以此場(chǎng)景為藍(lán)圖，經(jīng)過(guò)深入規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，通過(guò)基于BIM的運(yùn)維響應(yīng)中心、建筑能源全過(guò)程量化管理、設(shè)備設(shè)施AIOT增強(qiáng)管理、健康與環(huán)境主動(dòng)管理等四大解決方案的實(shí)施，博銳尚格為S集團(tuán)打造了智云數(shù)字化管理中心，樹立了“全數(shù)字化工程部”樣板。
落成后的S集團(tuán)智云數(shù)字化管理中心在內(nèi)部被親切的稱為“智云機(jī)房”，通過(guò)“人、事、物、錢”四大條線管理，落實(shí)了理想場(chǎng)景構(gòu)想，全面實(shí)現(xiàn)增能效創(chuàng)效，極大的節(jié)約了人力物力
智云數(shù)字化管理中心管理模塊
一、全數(shù)字化運(yùn)行與結(jié)果呈現(xiàn)：整體工作模塊化、數(shù)據(jù)化、精細(xì)化
S集團(tuán)項(xiàng)目包含寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓四個(gè)業(yè)態(tài)，智云系統(tǒng)覆蓋商業(yè)和寫字樓的冷站，其中僅商業(yè)一處，B1-7F面積達(dá)9.8萬(wàn)，商管工程物業(yè)總共59人，服務(wù)商戶140多家，日常負(fù)責(zé)末端風(fēng)機(jī)組90臺(tái)，加上B1吊頂機(jī)約120臺(tái)左右，廣場(chǎng)照明、扶梯、客梯、多經(jīng)點(diǎn)位等，日常工作可謂千頭萬(wàn)緒。
以智云機(jī)房為依托的S集團(tuán)全數(shù)字化工程物業(yè)組織，針對(duì)工程物業(yè)組織日常管理的“人、事、物、錢”等各種具體事項(xiàng)，拆分成能耗管理、設(shè)備運(yùn)行、環(huán)境管理、人員管理、維修管理、巡檢維保管理、設(shè)備安全、資產(chǎn)管理8個(gè)領(lǐng)域，分成資產(chǎn)管理組、中控管理組與技術(shù)管理組三個(gè)模塊，推進(jìn)日常管理。
全數(shù)字化工程部組織的管理邏輯
數(shù)字化工程物業(yè)組織通過(guò)“智云執(zhí)勤工作歷”，實(shí)現(xiàn)組織驅(qū)動(dòng)，改變了傳統(tǒng)物業(yè)工作組織“以經(jīng)理意志為驅(qū)動(dòng)”的工作狀態(tài)，也改變了工作流程。下面將就物業(yè)運(yùn)維管理者最關(guān)心的能耗管理、環(huán)境管理與設(shè)備運(yùn)行，介紹智云平臺(tái)帶來(lái)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，展示當(dāng)下的管理流程與管理狀態(tài)。
1、節(jié)能降耗，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的能耗管理
能耗管理傳統(tǒng)使用抄表管理方式，對(duì)能耗管理關(guān)注較高的物業(yè)，能做到每月整體抄表四次、重點(diǎn)設(shè)備天天抄，管理已經(jīng)非常到位。但這種管理有兩個(gè)缺陷：一、投入大量人力，一個(gè)月四次抄表至少要投入16個(gè)人天左右，還不算天天抄的重點(diǎn)設(shè)備；二、無(wú)法做到精細(xì)化管理，因?yàn)槌淼念w粒度仍然不足（達(dá)不到逐時(shí)逐支路都有用能數(shù)據(jù)記錄的程度），不能分析用電超在哪天、什么時(shí)段超的、什么原因超的。
智云機(jī)房運(yùn)行模式改變了能耗管理的流程，系統(tǒng)通過(guò)新裝600多塊智能電表和原有電力系統(tǒng)改造，實(shí)現(xiàn)了用電數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳回平臺(tái)，可以以小時(shí)為單位進(jìn)行分項(xiàng)用電的統(tǒng)計(jì)。不僅如此，平臺(tái)能耗管理系統(tǒng)還可以對(duì)每個(gè)用電支路/分項(xiàng)進(jìn)行策略設(shè)置，監(jiān)測(cè)用電是否異常，同時(shí)可以提供月度能耗、日能耗使用，以及同比、環(huán)比、及周同比等多維度的比較，為節(jié)能策略提供有效依據(jù)。
智云平臺(tái)的月度能耗分析
通過(guò)一段落時(shí)間運(yùn)行，S集團(tuán)的能耗管理已經(jīng)可做到盡在掌握：計(jì)劃用能多少、實(shí)際用能多少、什么時(shí)候用的、什么時(shí)候用超的、因?yàn)槭裁从枚嗔恕贾�，門清！
2、多方數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)保障環(huán)境品質(zhì)
環(huán)境品質(zhì)的主動(dòng)管理直接關(guān)系服務(wù)口碑、租金收益和顧客體驗(yàn)。
傳統(tǒng)工程物業(yè)的管理方式是在各個(gè)樓層定點(diǎn)安裝溫度計(jì)、定點(diǎn)巡檢溫度情況，以評(píng)估當(dāng)天的環(huán)境情況。這里也存在兩個(gè)問(wèn)題：一、投入大量人力，一個(gè)月綜合計(jì)算需要投入至少5-8個(gè)人天；二、無(wú)法實(shí)現(xiàn)更精細(xì)的環(huán)境管理，如上午10點(diǎn)查看了解是27度，但下午1點(diǎn)是多少度、4點(diǎn)是多少度，空間悶不悶、PM2.5量多少都無(wú)法量化，管理者對(duì)環(huán)境的感知像是存在一堵墻，時(shí)效性、客觀性都不足，進(jìn)而增大了環(huán)境失控風(fēng)險(xiǎn)。
智云機(jī)房運(yùn)行模式改變了環(huán)境管理的狀態(tài)，現(xiàn)在全場(chǎng)安裝89臺(tái)環(huán)境傳感器，可以實(shí)時(shí)傳回CO2、CO、溫度、濕度等各種影響環(huán)境品質(zhì)的參數(shù)，可以形成量化的數(shù)字化環(huán)境系統(tǒng)，實(shí)時(shí)掌握?qǐng)鲳^內(nèi)的品質(zhì)情況，極大的降低了降低了環(huán)境品質(zhì)失控的風(fēng)險(xiǎn)；且基于大量客觀的環(huán)境數(shù)據(jù)，便于管理決策。
智云平臺(tái)根據(jù)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)反饋調(diào)研環(huán)境運(yùn)營(yíng)策略
3、化繁為簡(jiǎn)，運(yùn)營(yíng)無(wú)憂的設(shè)備運(yùn)行系統(tǒng)
建筑機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理的工作復(fù)雜且量大，典型的兩部分是照明和冷站的運(yùn)行管理。傳統(tǒng)模式，冷站管理基本靠工程班組的經(jīng)驗(yàn)來(lái)支持：幾點(diǎn)開、幾點(diǎn)關(guān)、閥門開多少、蓄冷蓄多久、冷站技工具體的操作執(zhí)行流程……都要工程經(jīng)理或暖通主管憑借經(jīng)驗(yàn)指揮，復(fù)雜且中間要投入大量人力，如僅冷熱源班組就需要6個(gè)人3班倒。
除人力數(shù)量的投入外，傳統(tǒng)管理模式還存在重大弊端：需要人全身心的投入到這件事去執(zhí)行操作，而人控制的頻率和精度都不夠，且人的疏忽不可避免，因此問(wèn)題頻出。
智云機(jī)房的運(yùn)行模式改變了設(shè)備運(yùn)行的狀態(tài)，目前通過(guò)大數(shù)據(jù)綜合分析歷史開機(jī)經(jīng)驗(yàn)，整合形成運(yùn)行模式。目前已經(jīng)形成區(qū)分開店時(shí)間、區(qū)分溫度等八種設(shè)備運(yùn)行模式，所有運(yùn)行模式均支持自動(dòng)運(yùn)行。
現(xiàn)在設(shè)備管理系統(tǒng)可以按照預(yù)設(shè)的模式自動(dòng)開關(guān)機(jī)，平臺(tái)針對(duì)不同天氣設(shè)置了不同的供水溫度要求，依靠智云平臺(tái)后臺(tái)的核心算法，可以對(duì)標(biāo)供水溫度，自動(dòng)加機(jī)減機(jī)、加泵、減泵、調(diào)整負(fù)載，水閥開度等等實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整，解決了傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式的弊病。
同時(shí)系統(tǒng)設(shè)置了多角度的故障評(píng)測(cè)模式，可以精確定位故障，對(duì)故障排查定位、預(yù)警起到了很大幫助作用。運(yùn)行僅兩個(gè)月，即通過(guò)系統(tǒng)故障信號(hào)準(zhǔn)確定位26處影響環(huán)境品質(zhì)的末端設(shè)備故障。
精確定位故障提供了保障節(jié)能的良性土壤
二、工程物業(yè)管理有術(shù)：數(shù)據(jù)決策，動(dòng)態(tài)調(diào)整，模式優(yōu)化，品耗兼顧
“數(shù)據(jù)決策，動(dòng)態(tài)調(diào)整，模式優(yōu)化，品耗兼顧”是智云平臺(tái)的四大管理特點(diǎn)，把物業(yè)運(yùn)維工作拆分成能耗管理、設(shè)備運(yùn)行、環(huán)境管理、人員管理、維修管理、巡檢維保管理、設(shè)備安全、資產(chǎn)管理8個(gè)領(lǐng)域，并完成數(shù)字化的運(yùn)營(yíng)流程升級(jí)，同時(shí)通過(guò)智云工作歷的推進(jìn)，智云機(jī)房實(shí)現(xiàn)了工程物業(yè)管理全過(guò)程可知可控，提升了物業(yè)工程整體決策能力，提高了整體管理質(zhì)量。
智云工作歷可視化的作業(yè)部分，有日?qǐng)?bào)、能耗分析等內(nèi)容，這部分把環(huán)境系統(tǒng)當(dāng)眼睛、耳朵，以大量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)標(biāo)品質(zhì)、能耗，實(shí)現(xiàn)模式優(yōu)劣評(píng)估與不間斷的優(yōu)化管理，不斷降低運(yùn)維決策難度，提升管理質(zhì)量。
智云工作歷
數(shù)字化帶來(lái)的是絕對(duì)的決策依據(jù)，以冷機(jī)運(yùn)營(yíng)為例，智云平臺(tái)通過(guò)數(shù)據(jù)分析，改變了物業(yè)5年的開機(jī)方式。
以往物業(yè)早上7點(diǎn)開始打開全部3臺(tái)冷機(jī)，上午11點(diǎn)開始融冰，下午3點(diǎn)左右停止融冰，到5點(diǎn)30分之后再次融冰到到晚上7點(diǎn)。物業(yè)認(rèn)為高峰時(shí)拉低溫度，可以抵御高峰負(fù)載期。但智云平臺(tái)分析溫度曲線發(fā)現(xiàn)，環(huán)境溫度全天呈下降趨勢(shì)，下降額度與供冷時(shí)長(zhǎng)有關(guān)，環(huán)境溫度不受供水溫度短期內(nèi)上下1-2度范圍的浮動(dòng)影響，且高峰期溫度只能暫緩了下降率。而從實(shí)際圖表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，直接決定營(yíng)業(yè)期環(huán)境溫度的，是起始供冷時(shí)間和全天供水溫度區(qū)間。
總結(jié)以上情況物業(yè)制定了新的開機(jī)方案：早上7點(diǎn)30開機(jī)2臺(tái)，8點(diǎn)開始融冰，通過(guò)智能算法調(diào)控冰槽閥門開度，維持全天供冷在8度左右。8點(diǎn)打開5、6、7層末端機(jī)組，9點(diǎn)打開1、2、3、4層末端機(jī)組。最終相比歷史開機(jī)方式，實(shí)現(xiàn)了節(jié)能與提升環(huán)境品質(zhì)兩個(gè)目標(biāo)——這就是數(shù)字化的最大意義，為決策提供了大量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
數(shù)字化分析過(guò)程
三、工程技術(shù)人員執(zhí)行增效：標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程SOP化，操作知識(shí)庫(kù)化，流程線上化
物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的人力管理一直是難關(guān)痛點(diǎn)。管人太難，所以大家通過(guò)事的結(jié)果來(lái)反饋到管人。智云平臺(tái)通過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、流程規(guī)程的SOP化與操作知識(shí)庫(kù)化，讓執(zhí)行更可控，進(jìn)而提升人力管理效率。
巡檢、維保、維修是物業(yè)每月都要例行推進(jìn)的“事”，傳統(tǒng)工作狀態(tài)大家都了解：怎么修的、什么時(shí)候去的、干完了沒、這個(gè)月干了多少、質(zhì)量如何、現(xiàn)場(chǎng)維修是否及時(shí)、動(dòng)作是否到位……管理人員都不知道，像個(gè)黑匣子，只能去一線人盯人。
智云平臺(tái)上線后，針對(duì)巡檢、維保這些日常工作，博銳尚格幫助S集團(tuán)制定了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和周期，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)定期派發(fā)，并設(shè)置了接單時(shí)效要求，又提出了每一步驟進(jìn)行細(xì)化拍照的要求，讓整個(gè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)了線上記錄留痕，實(shí)現(xiàn)了執(zhí)行在線、過(guò)程可視、結(jié)果可評(píng)的事務(wù)管理。
工單監(jiān)管系統(tǒng)將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行過(guò)程融合于一體，極大提升了技術(shù)人員執(zhí)行能力
通過(guò)線上系統(tǒng)，管理者可以實(shí)現(xiàn)在線的進(jìn)度把控，全面在線了解工作質(zhì)量，同時(shí)一個(gè)個(gè)工單累計(jì)在一起，又通過(guò)數(shù)據(jù)提升了對(duì)人的管理指標(biāo)。通過(guò)個(gè)人完成率、逾期率、接單總數(shù)等數(shù)據(jù)，形成了具體崗位的量化指標(biāo)，以及工作量、工作態(tài)度、工作質(zhì)量的評(píng)價(jià)指標(biāo)。這些都為管理人提供了真實(shí)的參考數(shù)據(jù)，為績(jī)效管理提供了必要依據(jù)。
智云平臺(tái)提升了整體管理水準(zhǔn)
四、設(shè)備安全與資產(chǎn)管理可控：全貌監(jiān)測(cè)，提前預(yù)警；三維建模，信息共享
設(shè)備安全和資產(chǎn)管理是物業(yè)運(yùn)營(yíng)的“隱性工作”，智云平臺(tái)通過(guò)“全貌監(jiān)測(cè)，提前預(yù)警” 的監(jiān)測(cè)管理工作建設(shè)，以及”三維建模，信息共享“的資產(chǎn)信息建設(shè)工作，改變了其傳統(tǒng)的“不可控狀態(tài)”，讓管理變得可控。
全貌監(jiān)測(cè)，提前預(yù)警
傳統(tǒng)設(shè)備安全工作是模糊的，設(shè)備在運(yùn)行中的狀態(tài)是什么樣不知道，甚至設(shè)備已經(jīng)壞了，但因未影響直接運(yùn)行質(zhì)量，所以管理者并不知曉。
智云平臺(tái)基于設(shè)備損壞之前的病癥反饋，如溫度報(bào)警、過(guò)載報(bào)警，高壓報(bào)警等等，提供了報(bào)警統(tǒng)一平臺(tái)，對(duì)場(chǎng)館的各項(xiàng)報(bào)警數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，并監(jiān)測(cè)運(yùn)行狀態(tài)。在系統(tǒng)互通、數(shù)據(jù)打通的基礎(chǔ)上，設(shè)備報(bào)警可以直接轉(zhuǎn)為工單，將數(shù)據(jù)推到工單系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行下一步處理，實(shí)現(xiàn)了建筑全貌的監(jiān)測(cè)管理。
三維建模，信息共享
資產(chǎn)管理通過(guò)BIM三維建模的數(shù)字化交付方式，提供了三維、二維資產(chǎn)清單及位置信息圖，解決了依靠人來(lái)記資產(chǎn)位置的弊病，再也不會(huì)出現(xiàn)人走了，設(shè)備不知道在哪的情況。
未來(lái)智云系統(tǒng)還會(huì)實(shí)現(xiàn)工單系統(tǒng)與IBMS系統(tǒng)后臺(tái)的打通，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)同步，將維保、維修、巡檢記錄作為病歷卡自動(dòng)更新到每一個(gè)設(shè)備的設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)，形成類似4S店的保養(yǎng)記錄，擺脫掉設(shè)備狀況依靠人定義的現(xiàn)狀，同時(shí)通過(guò)信息在線分享，杜絕“只有張三了解那臺(tái)設(shè)備”的情況，為資產(chǎn)的評(píng)估提供有力依據(jù)。
閉環(huán)體系提供四大管理價(jià)值
從管理角度說(shuō)，物業(yè)運(yùn)維要有計(jì)劃、有執(zhí)行、有監(jiān)督，三個(gè)關(guān)鍵要素都需要落地并進(jìn)行循環(huán)，完成管理閉環(huán)。
智云平臺(tái)建立工作歷的概念，通過(guò)由上至下的管理體系搭建運(yùn)，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)建筑管理的閉環(huán)管理，同時(shí)以數(shù)據(jù)對(duì)接管理需求，實(shí)現(xiàn)建筑全貌的數(shù)據(jù)監(jiān)管，提供了運(yùn)行安心、進(jìn)展安心、質(zhì)量安心、方式可選的管理模式。
運(yùn)行安心：設(shè)備運(yùn)行呈現(xiàn)不斷優(yōu)化的模式，管理者只需監(jiān)管模式是否正確，就可以保障運(yùn)行品質(zhì)和能耗；只需要監(jiān)管工單執(zhí)行結(jié)果性數(shù)據(jù)，就可以知道人效管理情況。
進(jìn)展安心：工單執(zhí)行在線、執(zhí)行可視，管理者關(guān)心事件的進(jìn)展及狀態(tài)盡在掌握，杜絕了管理黑匣子。
質(zhì)量安心：所有維修、巡檢、維保工單都有標(biāo)準(zhǔn)可依，且步驟留有痕跡，技術(shù)工程師按步驟推進(jìn)，就可以確保質(zhì)量。
方式可選：智云平臺(tái)提供兩種管理方式，一種輕度管理，一種深度管理。輕度管理是把控關(guān)鍵數(shù)據(jù)是否正常，非重要報(bào)警不管；深度管理是只要存在異常，就要去管，有報(bào)警就究原因。兩種方式起來(lái)的管理效果不一樣的，S集團(tuán)目前采用輕度管理模式，力求采用經(jīng)濟(jì)模式達(dá)到更高服務(wù)品質(zhì)。
數(shù)字化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)多維價(jià)值
S集團(tuán)的智云平臺(tái)通過(guò)階段運(yùn)營(yíng)，取得了直接與間接兩方面價(jià)值。
間接價(jià)值主要是服務(wù)品質(zhì)的提升，而直接價(jià)值包括人力、財(cái)力兩方面的節(jié)約。從6個(gè)月的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，十萬(wàn)量級(jí)成本節(jié)約可以輕松取得。人力方面，以14名技工編制的場(chǎng)館對(duì)標(biāo)（含冷站），目前冷站運(yùn)行至少釋放2個(gè)人力，能耗管理釋放0.5個(gè)人力，環(huán)境管理及排障釋放1個(gè)人力，在提升管理效率、實(shí)現(xiàn)真巡檢、真維保的同時(shí)，大約釋放了3-4人的人力，去年忙不過(guò)來(lái)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在輕松就可以完成。
結(jié)合去年供冷季的冷站運(yùn)行能耗數(shù)據(jù)，2020年供冷季，冷站運(yùn)行月平均節(jié)能約5萬(wàn)kWh/月，供冷季綜合節(jié)能約30萬(wàn)kWh。
秉承“與客戶過(guò)日子”的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，博銳尚格理解建筑運(yùn)維的長(zhǎng)期持續(xù)，正與一批商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先行者一起，通過(guò)流程、業(yè)務(wù)、乃至商業(yè)模式的重構(gòu)與創(chuàng)新，通過(guò)長(zhǎng)期可持續(xù)的專業(yè)服務(wù)，塑造行業(yè)共生關(guān)系，與客戶一起成長(zhǎng)！
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