Z地產(chǎn)集團于1979年創(chuàng)立于香港，1992年在香港聯(lián)交所上市，擁有40余年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)運營管理經(jīng)驗，業(yè)務遍布港澳及內(nèi)地70余個城市及英、美等多個國家和地區(qū)。
定位于成為卓越的國際化不動產(chǎn)開發(fā)運營集團，Z地產(chǎn)堅持“四好”原則，建立了住宅開發(fā)、城市運營與創(chuàng)意設計現(xiàn)代服務三大產(chǎn)業(yè)群，其城市運營產(chǎn)業(yè)群業(yè)態(tài)多元、產(chǎn)業(yè)多樣，涵蓋寫字樓、購物中心、星級酒店、地鐵上蓋、旅游度假等多個領域。
北京Z財富中心為Z商業(yè)自由辦公OFFICEZIP產(chǎn)品，作為北京金融街地區(qū)首座獨棟共享辦公項目，意圖顛覆傳統(tǒng)認知，引入人臉識別、遠程會議、65寸觸摸屏、手機、電腦一鍵投屏、超級打印區(qū)等智能黑科技給出智能辦公新定義，以文人茶室、歐式會客廳、超級路演廳等多種空間，以及健身工坊、瑜伽室、文藝畫廊、降躁游戲室、花草研究室等休閑空間，為入住者提供全方位服務。
博銳尚格與北京Z財富中心展開合作，其目標是 “全方位提升共享辦公空間的環(huán)境健康管理標準”。最終此項目也實現(xiàn)了樹立“北京高端共享項目新標桿”的目的，以極致體驗實現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)的價值升級：改造后租賃單價較原寫字樓提升約45%。
博銳尚格執(zhí)行總裁竇強博士參加ZOFFICEZIP2019年度品牌發(fā)布會暨北京Z廣場亮相禮
一、需求回顧
從最初“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，到大量同質(zhì)化品牌的合并、退出，共享辦公業(yè)態(tài)經(jīng)歷了風起云涌的發(fā)展歷程。“共享辦公”概念從新鮮到常態(tài)，行業(yè)獨角獸企業(yè)的入場謀局，再一次拉開了行業(yè)梯隊。
回歸共享辦公的本質(zhì)“空間、社群、服務”，空間和服務是吸引目標客戶、保證出租率的方法，以空間、服務差異化形成社群和品牌才是核心競爭力。如何從眾多共享辦公產(chǎn)品中脫穎而出？Z地產(chǎn)認為，信息化賦能是關(guān)鍵行動，一定要依托智能化系統(tǒng)服務實現(xiàn)社群與空間的高效連接，打造特有的社群和品牌。
二、設計思路
博銳尚格梳理北京Z財富中心的全面升級改造需求，提出在環(huán)境健康管理方面營造極致體驗，分別是讓環(huán)境品質(zhì)可量化、在客戶端實現(xiàn)環(huán)境品質(zhì)的可視化監(jiān)測，以及以高集成的空調(diào)及環(huán)境管理創(chuàng)造更舒適的辦公環(huán)境。
環(huán)境品質(zhì)可量化
樓宇品質(zhì)量化的基礎，是通過基礎平臺建設，形成可監(jiān)測管理的環(huán)境。博銳尚格為Z財富中心構(gòu)建了以用戶側(cè)平板/APP、云端控制臺以及環(huán)境&機電物聯(lián)網(wǎng)絡為核心的環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)。通過系統(tǒng)可以對樓體環(huán)境健康進行全面監(jiān)測及管理。
客戶端環(huán)境品質(zhì)可視化監(jiān)測
可視化監(jiān)測的關(guān)鍵是數(shù)據(jù)的反饋、搜集與再整理過程，通過深入到具體用戶的基礎系統(tǒng)，以四個步驟實現(xiàn)該目標：
1、反饋需求
APP和平板是入駐客戶和管理人員操作云端控制系統(tǒng)的主要途徑。有權(quán)限的用戶可以通過APP或平板反饋對環(huán)境的需求。如剛從室外進入辦公室的客戶感覺很熱，可使用APP或平板環(huán)境調(diào)節(jié)功能，反饋“熱死了”，系統(tǒng)會據(jù)此啟動一系列的調(diào)整。
2、收集需求
系統(tǒng)能夠自動識別用戶所在位置，讀取環(huán)境參數(shù)。系統(tǒng)收集到用戶對所在空間的環(huán)境需求，會提交給“智能分析系統(tǒng)”。
高集成的空調(diào)及環(huán)境管理
所謂“高度集成“并不是把所有問題集中遞送給管理者解決，而是啟用計算機智能分析能力提供決策支持。在多個用戶同時對一個空間反饋不同需求的情況下，智能分析系統(tǒng)會整合所有需求，得出最佳調(diào)控方案并向控制系統(tǒng)發(fā)出指令。
系統(tǒng)內(nèi)的控制算法會學習每個房間里用戶對環(huán)境的反饋結(jié)果，根據(jù)特定反饋時刻的房間實測環(huán)境、用戶在平板或APP上反饋的內(nèi)容，綜合分析該房間的空調(diào)需求。因此運行一段時間后，很可能每個房間的設定溫度、新風等均會出現(xiàn)一定程度的差異，即使同一房間在早、中、晚不同時段，對環(huán)境的需求也會有差別，系統(tǒng)會實時基于傳感器實測環(huán)境參數(shù)綜合得出的最佳調(diào)控方案，向控制系統(tǒng)發(fā)出指令。
下圖為某多人辦公室在運行一周后的調(diào)節(jié)情況，其中紅、藍色線條圈出的是房間需求溫度，柱狀圖表示用戶的反饋。可以看到，經(jīng)過一周的調(diào)節(jié)，房間會逐漸學習到穩(wěn)定的用戶偏好。
在后端，參與自動調(diào)節(jié)的設備包括風機盤管、新風機組及樓層電動風閥，各類設備收到控制指令，執(zhí)行單元進行供冷調(diào)節(jié)，從而實現(xiàn)客戶對于環(huán)境的定制化需求，為客戶營造更舒適的工作體驗。
三、環(huán)境健康管理系統(tǒng)操作特點
環(huán)境健康管理系統(tǒng)具有操作便利、反饋精準、底層控制體系云端自控的特點
操作便利
為方便操作應用，環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)具有手動控制、自動控制兩種模式，可隨時進行切換操作。
“手動”模式下，僅界面上手動修改“風控”“水控”這兩列手動設定的指令生效，時間表、自動算法、平板按鈕、APP按鈕均失效。
“云端”模式下，時間表、自動算法、房間內(nèi)平板按鈕、APP按鈕生效，其綜合計算結(jié)果的指令將顯示在“云風”、“云水”兩列。界面手動設定的指令不生效。
同樣，新風機組、樓層內(nèi)電動風閥也設計有手自動切換模式。
包含用戶APP/房間平板電腦、控制算法云服務與傳感器物聯(lián)網(wǎng)絡的云端控制系統(tǒng)最大限度的考慮了操作便利性。當客戶覺得當前環(huán)境不夠舒適時，打開APP的“空調(diào)調(diào)節(jié)”選項，或前往房間內(nèi)安裝的平板，在界面上點擊操作就可以完成反饋。
反饋精準
為共識環(huán)境問題，這一部分設計了精準的反饋選項，同時每項具體反饋均通過設備綁定，設計了具體的調(diào)整模型：
“有點冷”、“太冷了”、“有點熱”、“太熱了”：關(guān)聯(lián)風機盤管風速檔位設定、水閥設定；也關(guān)聯(lián)新風機組送風溫度設定；
“太吵太吹”：關(guān)聯(lián)風速檔位設定、新風機組風機頻率設定；
“太悶”：關(guān)聯(lián)新風機組風機頻率、樓層電動風閥開度設定；
“關(guān)閉”：用戶提前離開房間，可關(guān)閉空調(diào)。
實際空調(diào)調(diào)節(jié)=用戶當前反饋+該房間當前實測環(huán)境+該房間歷史反饋，是綜合影響的結(jié)果。
各反饋端口均考慮實際使用需求，采用人性化設計。以APP操作為例，頁面上方顯示當前環(huán)境的各項監(jiān)測參數(shù)，均為實時數(shù)據(jù)，客戶可在下方操作區(qū)選擇當前的感受；底部關(guān)閉按鈕，可在客戶提前下班或其他原因離開房間時使用，系統(tǒng)會進入節(jié)能模式，如需臨時重啟，隨時反饋冷、熱即可；夜間或周末如需使用空調(diào)，在界面操作即可開啟，非工作時間默認用戶啟動3小時加班空調(diào)，如需延長，再次操作界面即可。
作為云端控制系統(tǒng)的主體，云服務較為復雜，用戶無法直接操作，博銳尚格會提供全程運維服務，保障控制算法隨時可用。
底層控制體系云端自控
參與云端自控的設備包括：風機盤管、新風機組、樓層電動風閥。所有設備總控制原理如下：
環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)包括APP用戶前端、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)過濾、數(shù)據(jù)存儲、AI算法、后臺控制、執(zhí)行單元等7個模塊。調(diào)試人員可以通過控制臺來對室內(nèi)環(huán)境的各種需求進行初始設置，房間的每個使用者可以通過APP將自己對室內(nèi)環(huán)境的需求反饋給系統(tǒng)。數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)過濾是為系統(tǒng)控制提供有效的調(diào)節(jié)依據(jù)，每類設備調(diào)節(jié)均需要根據(jù)現(xiàn)場采集的溫度、濕度、CO2濃度、甲醛濃度等數(shù)值進行調(diào)節(jié)。后臺調(diào)用相應的AI算法模塊基于存儲的數(shù)據(jù)及APP用戶反饋信息給出控制命令、發(fā)送給執(zhí)行單元。
1、環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)基本框架（軟件算法部分）：
AI算法部分實現(xiàn)模塊化，將其拆分為服務定制修改、空間需求分析、設備控制指令等3個模塊。
服務定制修改模塊會根據(jù)服務定制初始設置和各房間用戶投訴情況做出實時全時間周期服務定制修改，來滿足用戶的短期和長期的環(huán)境需求、并提高滿意度。
空間需求分析模塊是根據(jù)服務定制、實時環(huán)境數(shù)據(jù)和能源成本限制給出各空間的控制需求。
設備控制指令模塊是根據(jù)空間控制需求和空間設備關(guān)系給出各設備的真實控制指令。
2、后臺對APP前端和AI模塊調(diào)取流程：
3、云端后臺全邏輯流程示意圖（以溫度控制為例）：
決定每個空間每一時刻的目標區(qū)間后，系統(tǒng)將根據(jù)訓練得到的神經(jīng)網(wǎng)絡模型和實時數(shù)據(jù)給出當前時刻的控制動作。同時對神經(jīng)網(wǎng)絡模型進行定期線上或線下更新。
與常規(guī)控制不同的是，系統(tǒng)會學習每個空間獨立的調(diào)節(jié)特性，形成獨特的調(diào)節(jié)策略，而不是簡單的反饋控制或PID控制等。
例如，不同大小的房間，熱物理特性不同。對于同樣的當前環(huán)境溫度、調(diào)節(jié)目標，小房間升溫快，因此設定檔位可能低一些；大房間熱慣性大，升溫慢，因此設定檔位可能較高。系統(tǒng)在調(diào)節(jié)一段時間后會逐漸學習這些特性。
三、應用價值
博銳尚格提供工作環(huán)境翻裝、軟/硬件系統(tǒng)改造、工作場景氛圍營造及運營服務體系提升等四個方向的升級工作。項目竣工后，物業(yè)分別于2019年11月、2020年1月進行滿意度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)客戶環(huán)境滿意度有了明顯的提升，環(huán)境不達標率明顯下降，同時日均投訴數(shù)量從10降低到了1以下。
客戶端對智能辦公環(huán)境系統(tǒng)的信賴也不斷加強，“1 個電子平板連接一棟建筑的神經(jīng)系統(tǒng)，通過這個界面實時監(jiān)測空間內(nèi)溫度、濕度、CO2、PM2.5及甲醛指數(shù)，還可以根據(jù)我們的喜好同步實時調(diào)節(jié)。這是我們在空間里真實看到的畫面，智能化正在改變著人們的日常辦公習慣，而且前所未有�！北本㈱財富中心運營管理者發(fā)出如是感慨，并在系統(tǒng)內(nèi)部大力推廣應用。
繼北京Z財富中心之后，成都Z國際中心、蘇州Z財富中心已經(jīng)完成環(huán)境管理系統(tǒng)配置——越來依托環(huán)境智能調(diào)節(jié)系統(tǒng)給客戶帶來的極致的環(huán)境體驗，博銳尚格正在幫助越來越多的商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)為用戶提供“感知人文關(guān)懷“的通途，并以此實現(xiàn)了增強自身品牌價值、打造良性口碑的目的。
鎖定智能建筑運維行業(yè)，博銳尚格以涵蓋建筑數(shù)字化、機電自動化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務的全棧級解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學，博銳尚格立志用數(shù)字智能服務每個建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
博銳尚格：作為建筑運維領域數(shù)字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）專業(yè)服務商，博銳尚格服務于建筑運維管理組織，提供涵蓋建筑數(shù)字化、機電自動化、管理信息化、監(jiān)控智能化、決策數(shù)據(jù)化相關(guān)軟硬件產(chǎn)品及服務的全棧級解決方案，助力客戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升運營保障能力、釋放組織能量、創(chuàng)造持續(xù)價值。秉承“與客戶過日子”的獨特經(jīng)營哲學，博銳尚格立志打造一家牛的讓員工幸福的企業(yè)，用數(shù)字智能服務每個建筑，創(chuàng)造可持續(xù)的美好生活！
