2021年首月,深圳、上海、廣州、西安、合肥等多個一二線城市傳來房貸額度緊張、利率上浮的消息,個別銀行被曝出已經(jīng)停貸。每年年初,一般是房貸額度最為充裕的時候,這一反,F(xiàn)象的背后實際上潛藏著金融調(diào)控的身影。
2020年最后一天,中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。這政策一被業(yè)內(nèi)簡稱為對銀行劃定的“兩道紅線”。
上海市銀保監(jiān)局近期出臺的新規(guī),正是“兩道紅線”落地的體現(xiàn)。上海市表示,嚴格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來源和償債能力審核等。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲指出,與前期的房企融資“三道紅線”、“壓降融資類信托規(guī)!焙汀皶和K侥挤菢藗鶛(quán)類業(yè)務(wù)”等融資調(diào)控一脈相承,針對銀行的“兩道紅線”意在防范房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化。不過,由于超標銀行個數(shù)較少,壓降比例相對有限,加之新規(guī)調(diào)控留有調(diào)整過渡期,房玲認為對房地產(chǎn)行業(yè)短期影響可控。
銀行的“兩道紅線”與去年8月份出臺的房企“三道紅線”(重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則)政策一起,組成了中國房地產(chǎn)金融審慎管理的主要工具。與貨幣政策不同,房地產(chǎn)金融審慎管理主要針對首付比調(diào)整、房地產(chǎn)貸款比例限制、房企融資規(guī)模限制等,重點在于穩(wěn)定信貸增長、調(diào)節(jié)杠桿率。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認為,這“五道紅線”的劃出,讓2020年成為中國房地產(chǎn)金融審慎管理元年,這對中國房地產(chǎn)制度建設(shè)具有里程碑意義。房地產(chǎn)制度呈現(xiàn)出從“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脈絡(luò)特征。
萬科集團董事會主席郁亮也曾表示,“三道紅線”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度,它意味著房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利時代的結(jié)束。
“五道紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理之下,中國樓市會發(fā)生什么樣的變化?業(yè)內(nèi)普遍認為,“銀根”和“地根”是樓市的命脈。房地產(chǎn)金融審慎管理有望控制住“銀根”。
中指研究院近日發(fā)布的一份報告稱,過去15年,金融政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果顯著。這份報告回顧了2005年至2019年涉及房地產(chǎn)金融審慎管理的政策及其效果。報告認為,金融審慎指數(shù)增加會顯著抑制房價上漲,抑制商品房需求,同時也將抑制房企規(guī)模增速。
劉水表示,未來市場將會呈現(xiàn)出三大趨勢:一是弱周期,金融審慎管理之下,將避免大量資金流向房地產(chǎn)市場,從而避免房地產(chǎn)市場暴漲暴跌,弱化房地產(chǎn)周期性。
二是“慢牛”。據(jù)測算,中國城市化率或在2030年達到70%,進入城市化后期,未來10年GDP仍將維持中高速增長,房地產(chǎn)市場仍有向上發(fā)展空間,但金融審慎管理之下,未來10年中國房地產(chǎn)市場或現(xiàn)慢牛行情。
三是城市分化持續(xù),不同城市房地產(chǎn)市場走勢仍將明顯分化。
自2008年美國金融危機后,宏觀審慎政策開始受到越來越多國家的重視。美國、歐盟、英國、韓國等經(jīng)濟體均積極使用房地產(chǎn)金融審慎政策來抑制樓市過度繁榮。近年來,中國官方更是反復強調(diào)實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。如:1月召開的2021年中國人民銀行工作會議提出,落實房地產(chǎn)長效機制,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。
銀保監(jiān)會主席郭樹清曾撰文稱,房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國金融風險方面最大的“灰犀!。他指出,2008年次貸危機前,美國房地產(chǎn)抵押貸款超過當年GDP的32%。目前,中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。將“灰犀牛關(guān)進籠子里”或是房地產(chǎn)金融審慎管理的直接目標。
來源:中國新聞網(wǎng)
編 輯:chenhong