3月3日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會聯(lián)合上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市房屋管理局三部門共同印發(fā)《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》（簡稱《通知》），進一步加碼樓市調控。

　　《通知》顯示，為落實《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)〔2021〕48號），進一步加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，確保上海房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，上海明確強化住宅用地供應管理、深化完善房價地價聯(lián)動機制、嚴格規(guī)范企業(yè)購買商品住房并實施住房限售。

　　58安居客房產研究院分院院長張波指出，從政策發(fā)布的頻率來看，上海一季度已是月月有調控，既補漏洞，又保剛需，通過新政策的不斷落地，向市場釋放出明確的穩(wěn)定信號，在穩(wěn)定房價和地價的同時，有利于市場預期更為平穩(wěn)。

　　以下為澎湃新聞對上海樓市新政重點內容作逐條解讀：

　　《通知》明確實施住房限售。對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉讓。

　　解讀：配合此前積分購房政策內容，通過限售進一步限制投資客投機炒作。

　　上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會聯(lián)合上海市房屋管理局等8部門于1月21日晚發(fā)布《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《“滬十條”》），該意見提及完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。

　　2月6日，有關新房搖號的新規(guī)正式落地實施。三個熱門樓盤開始采用積分制，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。購房人在認購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況，5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數(shù)比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。

　　張波指出，2月落地的新房積分搖號制度主要保障無房戶以及改善需求者，上海通過擴大積分的差距來實現(xiàn)在搖號過程中對首套剛需購房的傾斜，對于緩解部分樓盤搖號過熱也會起到直接的效果。因此，優(yōu)先購房本身就體現(xiàn)出鮮明的自住屬性，對自住屬性的房產設置5年限售期就十分合理，既不影響自住持有，又給出了未來改善的空間。這也提升了投機者持有的成本，對上海房地產市場整體平穩(wěn)發(fā)展，房價和預期穩(wěn)定都將起到重要作用。

　　《意見》提到，強化住宅用地供應管理。及時公布住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供應力度，保障性住房用地“應保盡保”，單列租賃住房用地計劃。壓實各區(qū)主體責任，量化地價調控目標，合理制定土地出讓方案，穩(wěn)定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。

　　同時，深化完善房價地價聯(lián)動機制。在房價地價聯(lián)動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動房價查詢結果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。

　　解讀：嚴防高溢價，對非理性競價房企采取約談警示。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，這一點規(guī)定在此前上海普陀區(qū)一地塊交易中已經采取行動。從后續(xù)情況看，在涉及住宅用地方面，房企應理性報價，否則高價拿地后，項目開發(fā)也會面臨較大的約束。

　　2月25日，上海市普陀區(qū)人民政府新聞辦發(fā)布的消息顯示，上海市普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊（簡稱洵陽新村地塊）由融創(chuàng)和廈門建發(fā)共同成立的項目公司（上海兆顥企業(yè)管理有限公司）以64.52億元競得該地塊使用權，溢價率36.15%，成交樓面地價84346元/平方米。

　　針對該地塊高溢價成交的情況，2021年2月24日下午，根據(jù)上級主管部門的要求，普陀區(qū)政府依法履職，約談該地塊受讓人。約談中，要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想準備，合理調整預期。

　　《通知》明確，嚴格規(guī)范企業(yè)購買商品住房。全面執(zhí)行關于規(guī)范企業(yè)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴格審核企業(yè)購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優(yōu)先于企業(yè)。

　　解讀：減少和抑制了部分投機者以注冊公司的方式進行炒房的行為。

　　業(yè)內人士指出，企業(yè)購房后，其持有時間有約束，可以防范企業(yè)進行短線操作。同時，通過明確居民購房優(yōu)先的內容，實際上也減少和抑制了部分投機者以注冊公司的方式進行炒房的行為。這樣有助于真正保障居民家庭的購房權益，防范企業(yè)投資房產所帶來的困擾。

　　《通知》要求進一步加強房地產中介管理。持續(xù)整頓規(guī)范房地產中介經營行為，著力加強房地產信息服務平臺監(jiān)管。規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發(fā)布房源掛牌信息。嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。

　　解讀：新房、二手房聯(lián)動調控。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳一二手房聯(lián)動上漲的情況，在上海一樣存在。不管住二手房價，新房限價一定會導致倒掛，新房限價就會失控。所以，這次上海學習深圳，規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為。目前，二手房小區(qū)業(yè)主容易聯(lián)合起來，坐地起價、集體漲價，很容易將社區(qū)價格、片區(qū)價格給錨定了。對此，中介和買家沒有任何辦法。在互聯(lián)網(wǎng)時代，賣家太容易聯(lián)合起來了，但買家是分散的，不容易聯(lián)合起來抵制，這就造成了市場失效，需要政府及時介入。

　　此外，《通知》還提及嚴格新建商品住房價格備案管理。各區(qū)應切實承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發(fā)企業(yè)合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。上海市房管部門進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。

　　強化商品住房交易管理方面，《通知》要求進一步優(yōu)化房屋交易網(wǎng)簽備案制度，拓寬網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)應用范圍。加強部門間信息共享，通過大數(shù)據(jù)篩查、專項檢查等方式，加大稅收征管、購房資金核查和新購住房抵押監(jiān)管的力度。

　　中指研究院上海分院研究總監(jiān)方頏表示，在節(jié)前密集調控后，上海再次推出調控政策，將市場政策環(huán)境進一步收緊，體現(xiàn)了上海推動房地產平穩(wěn)發(fā)展的決心。

來 源：澎湃新聞網(wǎng)   

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