近日，一家名為“冠寓”的長(zhǎng)租公寓，在全國(guó)多地的租賃房源面臨債務(wù)糾紛，存在被查封、法拍等風(fēng)險(xiǎn)。這也再次將輿論目光引入去年曾一度集中“爆雷”的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

　　不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓“爆雷”的根源是資金問題。部分長(zhǎng)租公寓因?yàn)槭辗砍杀具^高而造成現(xiàn)金流斷裂，而這部分“爆雷”企業(yè)也是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

　　大浪淘沙之后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正在重塑格局，改變競(jìng)爭(zhēng)方式。即淘汰高杠桿租賃、融資燒錢的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向資金有保障、風(fēng)險(xiǎn)可控制、經(jīng)營(yíng)精細(xì)化的發(fā)展模式。

　　比如，一些地方政府傾向于讓國(guó)有企業(yè)參與拿地和提供房源，這是基于國(guó)有企業(yè)相對(duì)有保障的資金鏈以及更有支持的融資，使得長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。同時(shí)，目前不少地方政府已經(jīng)在探索針對(duì)住房租賃的金融業(yè)務(wù)監(jiān)管。

　　中國(guó)建設(shè)行行長(zhǎng)王江近日透露，配合國(guó)家的導(dǎo)向，建行已在開展長(zhǎng)租公寓方面的探索。例如搭建“住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)”，目前這一平臺(tái)已經(jīng)推廣覆蓋全國(guó)超96%的地級(jí)及以上行政區(qū)，累計(jì)上線房源超2400萬套，累計(jì)簽約房源120萬套；建設(shè)的“建融家園”已有230多個(gè)，提供長(zhǎng)租房源超14萬套。在上海，建行也結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)在供應(yīng)端開展了諸如“住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)”的建設(shè)和升級(jí)。

　　可見，從地方政府到國(guó)有企業(yè)，“國(guó)家隊(duì)”介入住房租賃領(lǐng)域并帶來全新的模式，這給了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)巨大的想象空間。

　　與此同時(shí)，有了政府主導(dǎo)、國(guó)企參與，加上精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理，可以期待“國(guó)家隊(duì)”對(duì)租賃住房市場(chǎng)回報(bào)率、收入等核心問題的改善。

　　一直以來，長(zhǎng)租公寓就存在著經(jīng)營(yíng)能力和回報(bào)率難以提升等問題。新建租賃住房的投資回收期一般在25年以上，改建租賃住房的投資回收期一般在5-8年。而絕大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率不到2%，因?yàn)闆]有合理的收益率，使得長(zhǎng)租房市場(chǎng)難以持續(xù)發(fā)展。

　　打破回報(bào)率瓶頸的根源，在于租賃住房的經(jīng)營(yíng)精細(xì)化管理，即圍繞出租率有效利用閑置房源，高效控制使用時(shí)配。

　　這方面，建行帶來了一個(gè)不錯(cuò)的方式。在幾年前剛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域時(shí)，就是由建行來存房，再委托運(yùn)營(yíng)公司來操作，這些運(yùn)營(yíng)公司優(yōu)中選優(yōu)，無論信息化程度、科技系統(tǒng)完整度，還是行業(yè)履歷、判斷準(zhǔn)確度，都有一定保障。

　　在此基礎(chǔ)面上，一旦整個(gè)租賃上了規(guī)模，實(shí)際上運(yùn)營(yíng)效率會(huì)更高，帶來的集中效應(yīng)也更好。

　　實(shí)際上，目前全國(guó)已有十余個(gè)城市出臺(tái)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，這說明長(zhǎng)租公寓是符合城市未來發(fā)展的，具有長(zhǎng)期潛力。

　　長(zhǎng)租公寓缺的不是發(fā)展空間，而是找準(zhǔn)方式與調(diào)整模式，挖掘這一市場(chǎng)的巨大潛力。隨著“國(guó)家隊(duì)”的加入，長(zhǎng)租公寓地業(yè)的新格局正在拉開序幕。

　　與此同時(shí)，增加相關(guān)土地供應(yīng)依然是穩(wěn)定長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的重點(diǎn)。有專家提議，可以將閑置的商業(yè)用地變成租賃用地，工業(yè)用地和商住用地的比例轉(zhuǎn)換成租賃用地，商業(yè)用地和住宅用地的比例要有所調(diào)整，這對(duì)增加住房供應(yīng)都有好處。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱就建議，針對(duì)“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”現(xiàn)象，從租賃合同網(wǎng)簽及備案、建立企業(yè)信用評(píng)級(jí)等方面完善市場(chǎng)監(jiān)管體系，響應(yīng)中央號(hào)召，單列租賃用地，增加租賃住房供應(yīng)量。

　　回過頭來再看去年曾頻頻“爆雷”的長(zhǎng)租公寓事件，長(zhǎng)期來看其實(shí)也是好事，因?yàn)槭袌?chǎng)把原先不健康、不規(guī)范的做法和參與者淘汰了。階段性的洗牌，一方面讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“輕重經(jīng)營(yíng)”更加分明，一方面留下的是可持續(xù)發(fā)展者。

　　未來，長(zhǎng)租公寓企業(yè)將在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面表現(xiàn)出明顯的專業(yè)分化，租賃和住宅也將走入兩種不同的操作模式，這是租賃行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

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