我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。2021年7月,國(guó)家發(fā)展改革委將基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房;趯(duì)各地租賃住房的調(diào)研及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),公共租賃住房(公租房)具有起步早、規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)模式成熟的特點(diǎn),符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)的初衷。
公租房具備
納入REITs試點(diǎn)基本條件
國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》,在國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系以三種住房為主體,包括公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。其中,保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體。公租房和保障性租賃住房都具有保障屬性、都以租賃方式進(jìn)行供應(yīng)、互為補(bǔ)充,主要區(qū)別在于重點(diǎn)供應(yīng)對(duì)象不同。公租房受市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較小,現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。因此,從民生保障屬性、歷史發(fā)展沿革、經(jīng)營(yíng)特征角度,具備納入REITs資產(chǎn)范圍的基本條件。
納入試點(diǎn)具有重要意義
將公租房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)具有重要意義。一是響應(yīng)“房住不炒”的號(hào)召,保障“居者有其屋”。通過REITs盤活公租房,滿足中低收入住房困難家庭的居住需求,有益于抑制住房投機(jī)行為、構(gòu)建租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制。
二是助力存量資產(chǎn)的盤活、改善租賃住房類資產(chǎn)的投融資機(jī)制。歷經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展培育,我國(guó)沉淀了大量的公租房資產(chǎn)。而公租房的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)主要由政府部門或國(guó)有平臺(tái)承擔(dān),大部分資金來源于財(cái)政撥款。高土地成本、高建設(shè)成本及不通暢的退出機(jī)制難免帶來投入高、回收期長(zhǎng)、收益率低等局面。納入REITs試點(diǎn)范圍后,能夠盤活龐大存量、帶動(dòng)更多權(quán)益型資金。同時(shí),能夠幫助公租房主體降低資產(chǎn)負(fù)債率,實(shí)現(xiàn)投融資閉環(huán)。
三是豐富REITs投資種類,充分體現(xiàn)普惠性。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)從萌芽到逐漸成熟,加之租賃住房類REITs的市場(chǎng)實(shí)踐,均為公租房REITs的推出奠定了基礎(chǔ)。通過REITs向機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者持續(xù)分享公租房資產(chǎn)收益,能夠充分體現(xiàn)普惠性。
制度建議與展望
一是適當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)貼,保障民生屬性。公租房面對(duì)的客群,決定了其租金水平較低,往往相較于同地段市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房存在較高的折讓比例。因此,在發(fā)行REITs后,為繼續(xù)保有其民生屬性,配套適度比例的補(bǔ)貼有益于保障社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng),亦為投資人提供持續(xù)、穩(wěn)定的收益。
此外,受香 港地區(qū)REITs經(jīng)驗(yàn)啟發(fā),將配套底商納入公募REITs底層資產(chǎn)中,有助于提高項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作效率和現(xiàn)金流水平。此點(diǎn)也符合《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》中關(guān)于項(xiàng)目土地用途的規(guī)定,即“項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)、非住宅用地,租賃住房用地以及為保障項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)而無法分割的辦公用房、員工宿舍等少數(shù)配套設(shè)施用地除外!
二是同一市級(jí)財(cái)政下的不同公租房資產(chǎn)可納入同一REITs產(chǎn)品。通過對(duì)各地公租房項(xiàng)目的調(diào)研走訪,筆者發(fā)現(xiàn),當(dāng)前公租房房源分布較為分散,單個(gè)企業(yè)、區(qū)級(jí)政府或區(qū)級(jí)平臺(tái)公司持有的公租房項(xiàng)目規(guī)模大小不一,不同主體投融資實(shí)力差異較大,運(yùn)營(yíng)管理及服務(wù)水平也參差不齊。為解決上述問題,建議以市為單位、同一市級(jí)財(cái)政下的公租房資產(chǎn)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,將不同原始權(quán)益人的資產(chǎn)納入同一基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品,統(tǒng)一進(jìn)行管理,有助于進(jìn)行規(guī)模化管理、穩(wěn)定租賃關(guān)系、培育符合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)需求的專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)、提高管理的透明度與運(yùn)營(yíng)效率,從而進(jìn)一步反哺當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
三是在當(dāng)前“收支兩條線”基礎(chǔ)上,完善現(xiàn)金流歸集機(jī)制。對(duì)政府投資建設(shè)公共租賃住房取得的租金收入,部分地區(qū)按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入同級(jí)國(guó)庫,實(shí)行“收支兩條線”管理。而根據(jù)監(jiān)管要求,基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目收益應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散,直接或穿透后來源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。
公租房特有的收支模式如何與基礎(chǔ)設(shè)施REITs要求相匹配?筆者提供了以下思路:借鑒資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)踐中,證監(jiān)會(huì)對(duì)收費(fèi)權(quán)類的收支兩條線的相關(guān)意見進(jìn)行安排,以填補(bǔ)目前的空白。即“為社會(huì)提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)的產(chǎn)品,最終由使用者付費(fèi),實(shí)行收支兩條線管理,?顚S,并約定了明確的費(fèi)用返還安排”類的資產(chǎn)(公租房),具備進(jìn)行資產(chǎn)證券化的條件。同時(shí),還應(yīng)獲得地方財(cái)政或有關(guān)部門按約定劃付購買服務(wù)款項(xiàng)的承諾或法律文件,明確政府和房源持有主體在運(yùn)營(yíng)管理方面的權(quán)責(zé)利安排,以厘清公租房項(xiàng)目申報(bào)REITs的現(xiàn)金流收支路徑、管理模式,形成標(biāo)準(zhǔn)化投融資產(chǎn)品。
四是加強(qiáng)協(xié)同、完善配套機(jī)制。公租房REITs涉及鏈條長(zhǎng)、環(huán)節(jié)復(fù)雜,從資產(chǎn)生命周期角度,完善土地供給方式、引導(dǎo)更多的權(quán)益型資金支持建設(shè)期資產(chǎn)。從REITs發(fā)行審批角度,通過聯(lián)席審批或綠色通道方式,加強(qiáng)住建、國(guó)土、發(fā)改、財(cái)政、國(guó)資、稅務(wù)等各部門的協(xié)同。在財(cái)稅政策方面,建議完善相應(yīng)配套機(jī)制。舉例而言,根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅政策,公租房在重組過程中涉及的土地增值稅免征條件與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)行為基本一致、無特殊優(yōu)惠。
來 源: 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
編 輯:liuy