傳統(tǒng)的樓市 “金九銀十”今年成色不足，不禁讓人對(duì)房企的債務(wù)兌付問(wèn)題捏了把汗�？硕鹧芯恐行臄�(shù)據(jù)顯示，今年四季度200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模達(dá)1812億元，其中海外債約617億元——又一波償債高峰來(lái)臨。
而受多地疫情反復(fù)、行業(yè)持續(xù)下行等多重因素影響，地產(chǎn)銷(xiāo)售去化難度加大，房企流動(dòng)性繼續(xù)承壓，行業(yè)寒冬之下，房企如何破局？ 近日，筆者關(guān)注研究了以綠色代建模式運(yùn)營(yíng)的民營(yíng)房企朗詩(shī)綠色管理（00106.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)朗詩(shī)），作為努力自救并初見(jiàn)成效的案例給行業(yè)做探索與思考。
重壓之下 躺平還是咬牙堅(jiān)持？
上海票據(jù)交易所信息顯示，目前房企中資美元債違約形勢(shì)嚴(yán)峻，前三季度累計(jì)有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企如果選擇“躺平”，一旦市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，就將錯(cuò)失翻身機(jī)會(huì)。因此，目前不少房企選擇積極自救，主動(dòng)尋求展期、交換要約等措施，更符合所有利益相關(guān)方的最佳利益，也是在房地產(chǎn)行業(yè)寒冬下比較好的債務(wù)管理方式。盡管這條路不好走，朗詩(shī)還是成功了。
朗詩(shī)日前發(fā)布公告，本金總額為1.32億美元的債券交換要約已完成，現(xiàn)有票據(jù)已被注銷(xiāo)，新票據(jù)到期日為2024年10月20日。至此，朗詩(shī)在今明兩年內(nèi)將沒(méi)有到期的信用債。
朗詩(shī)此次交換要約成功，與其良好的基本面及償債能力有著重要關(guān)系，展示了資本市場(chǎng)對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的信心。在此次交換要約之前，朗詩(shī)一直堅(jiān)持履行到期的償債義務(wù)。今年6月，朗詩(shī)按時(shí)兌付了2億美元境外債券，其中1.1459億美元是提前回購(gòu)注銷(xiāo)的；近期朗詩(shī)集團(tuán)12億公司債券也已在上海證券交易所提前摘牌，提前足額完成本息兌付；本次交換要約開(kāi)始前，朗詩(shī)也回購(gòu)了部分現(xiàn)有票據(jù)，占現(xiàn)有票據(jù)初始本金額的15.3%。
可以看出，朗詩(shī)積極推進(jìn)債務(wù)管理，以真金白銀向市場(chǎng)傳遞信心，也體現(xiàn)了管理層對(duì)于公司發(fā)展、資金及財(cái)務(wù)健康狀況的堅(jiān)定信心。
發(fā)力代建業(yè)務(wù) 房企“寒冬”破局新趨勢(shì)
需要強(qiáng)調(diào)的是，在行業(yè)真正回暖之前，展期、交換要約都是以時(shí)間換空間，最優(yōu)的解壓方法是尋找低杠桿時(shí)代的新業(yè)務(wù)，恢復(fù)自身經(jīng)營(yíng)“造血”功能。
與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，代建業(yè)務(wù)無(wú)需購(gòu)置土地，具有行業(yè)周期影響小、低負(fù)債、高利潤(rùn)率等突出優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的行業(yè)風(fēng)口。目前，百?gòu)?qiáng)房企中約有40余家入局代建業(yè)務(wù)。如何在代建賽道形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓代建業(yè)務(wù)成為可持續(xù)發(fā)展的“第二增長(zhǎng)極”，成為房企面臨的新問(wèn)題。做自己擅長(zhǎng)的事，朗詩(shī)的代建之路是有益借鑒。
朗詩(shī)從2014年就開(kāi)始輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，依托二十年來(lái)在綠色差異化產(chǎn)品方面積累的能力、經(jīng)驗(yàn)和口碑，大力開(kāi)展委托開(kāi)發(fā)、小股操盤(pán)、合作開(kāi)發(fā)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，已經(jīng)形成“綠建+代建”的核心競(jìng)爭(zhēng)力。“朗詩(shī)出品”的科技住宅具有健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保、智能等多重特性，在全國(guó)主要一二線城市及重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域建立了優(yōu)質(zhì)的用戶口碑，去化速度快且溢價(jià)率高，老業(yè)主復(fù)購(gòu)、老帶新成交比例也較高。
比如，落地成都的自由方舟產(chǎn)品朗詩(shī)樂(lè)府，銷(xiāo)售單價(jià)近2.7萬(wàn)元/平，比同區(qū)位的周邊樓盤(pán)每平方米溢價(jià)近30%。朗詩(shī)與蘇州城投地產(chǎn)合作的朗詩(shī)樂(lè)府項(xiàng)目，今年1月疫情期間首開(kāi)，當(dāng)天在線上去化超8成，成交均價(jià)30,709元/㎡，高出周邊同類(lèi)業(yè)態(tài)的住宅項(xiàng)目5,000-6,000元/㎡，是目前吳江成交價(jià)天花板的保持者。
從公開(kāi)數(shù)據(jù)看，朗詩(shī)基本完成了從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向資產(chǎn)輕型化模式的轉(zhuǎn)型跨越。根據(jù)2022年半年報(bào)，朗詩(shī)代建及小股操盤(pán)的可售貨值占中國(guó)地區(qū)總可售貨值的91%。朗詩(shī)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年1–9月累計(jì)簽約銷(xiāo)售額和累計(jì)簽約建筑面積，同比分別提升7%和14%。
立足細(xì)分賽道 探索代建新模式
總體來(lái)看，房企的代建業(yè)務(wù)分為政府代建、資本代建和商業(yè)代建。根據(jù)資源稟賦的不同，各家選擇不同的代建業(yè)務(wù)。與其他進(jìn)入代建賽道的房企不同，朗詩(shī)將自己定位為地產(chǎn)投行+綠色建商，憑借綠建實(shí)力和資源整合能力，成功盤(pán)活了多個(gè)典型的困境項(xiàng)目。
位于無(wú)錫的朗詩(shī)新郡在前期開(kāi)發(fā)中多次停滯，朗詩(shī)接手后引入專(zhuān)業(yè)操盤(pán)管理服務(wù)，打造綠色科技住宅，使項(xiàng)目成為無(wú)錫市核心區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿改善樓盤(pán)，并成功扭虧為盈。2021年10月，在市場(chǎng)持續(xù)低迷的大環(huán)境下，逆勢(shì)開(kāi)盤(pán)，推出的532套全部售罄。
中山朗詩(shī)新城也是委托開(kāi)發(fā)盤(pán)活困難資產(chǎn)的代表項(xiàng)目。該項(xiàng)目停滯了近5年時(shí)間，幾度易手也沒(méi)能擺脫困境，朗詩(shī)接手后僅半年，通過(guò)債務(wù)和成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，用少量資金啟動(dòng)項(xiàng)目，今年5月首開(kāi)一小時(shí)銷(xiāo)售246套，去化9成。
南京朗詩(shī)高力璟華府項(xiàng)目，原本開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售均不暢，朗詩(shī)介入后引入首發(fā)的“健康堡壘”科技系統(tǒng)，從溫度、濕度、空氣凈化、智控等維度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面升級(jí)，創(chuàng)造了兩個(gè)月售罄收官的記錄。
目前，朗詩(shī)代建業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)從專(zhuān)注于新建開(kāi)發(fā)、科技住宅領(lǐng)域，拓展至存量更新、綠色公建等更多領(lǐng)域、覆蓋更多建筑業(yè)態(tài)，擁有新建、舊改、城市更新、不良資產(chǎn)處置（法拍、和解、破產(chǎn)重整）、承債式收購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等多種模式的成功案例，在代建領(lǐng)域樹(shù)立了地產(chǎn)投行+綠色建商的新模式。
中指院的研究數(shù)據(jù)顯示，2021年中國(guó)代建行業(yè)的滲透率為4.8%，而按照歐美國(guó)家近30%的滲透率預(yù)估，中國(guó)代建行業(yè)仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場(chǎng)前景可觀。政策層面，保交樓和保障性住房多次在政府文件中被提及，也為房企帶來(lái)大量的代建機(jī)遇。不過(guò)，在經(jīng)過(guò)初期的競(jìng)相入局和快速增長(zhǎng)之后，代建業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)格局勢(shì)必加大，這需要房企更多維的專(zhuān)業(yè)能力。而有著先發(fā)優(yōu)勢(shì)的朗詩(shī)已經(jīng)擁有與眾不同的綜合實(shí)力和良好口碑，有望順利穿越行業(yè)寒冬，為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)提供參考樣本。
