全球多元化專(zhuān)業(yè)服務(wù)與投資管理公司高力國(guó)際26日預(yù)測(cè)稱(chēng)，明年北京辦公樓需求有望重啟，但考慮到上升的供給側(cè)壓力明年的市場(chǎng)空置率大概率會(huì)上升3-5個(gè)百分點(diǎn)。
高力國(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明當(dāng)日表示，目前宏觀政策暖風(fēng)已經(jīng)吹起，下一階段就是將細(xì)分政策落實(shí)到位，做好市場(chǎng)預(yù)期管理，進(jìn)一步恢復(fù)市場(chǎng)信心，而這也是重啟辦公樓市場(chǎng)需求的關(guān)鍵所在。
年北京辦公樓市場(chǎng)分化嚴(yán)重，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求如期恢復(fù)。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情影響，但無(wú)法阻止北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性恢復(fù)，第四季度市場(chǎng)凈吸納量已經(jīng)轉(zhuǎn)正，達(dá)到4.2萬(wàn)平方米。
年需求走勢(shì)類(lèi)似2020年的觸底回升走勢(shì)，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負(fù)值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬(wàn)平方米快速冷卻到-2100平方米。
在供給側(cè)，原計(jì)劃在四季度入市的新項(xiàng)目均延遲到了2023年，全年核心甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市，2022年的新增供應(yīng)壓力大幅減小。需求持續(xù)回升，供應(yīng)壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。
“相較于甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，乙級(jí)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)則面臨著更大壓力，需求側(cè)表現(xiàn)依然疲軟�！备吡�(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說(shuō)。第四季度，北京乙級(jí)市場(chǎng)凈吸納量為-6.5萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)為-12萬(wàn)平方米。從全年來(lái)看，乙級(jí)寫(xiě)字樓的年度凈吸納量從去年的33.5萬(wàn)平方米降低到-15.8萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)園從142萬(wàn)平方米降低到-22.7萬(wàn)平方米。兩個(gè)市場(chǎng)需求在四季度均未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，且全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟。
在沒(méi)有新增供應(yīng)壓力的情況下，市場(chǎng)行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)，部分子市場(chǎng)空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。高力國(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示，分析總結(jié)影響2022年市場(chǎng)需求走勢(shì)的核心因素有四個(gè)：
一是疫情封控持續(xù)影響寫(xiě)字樓租賃的活躍度；
二是企業(yè)普遍持保守預(yù)期，辦公擴(kuò)張意愿不足；
三是多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略；
四是作為創(chuàng)造最多增量需求的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期，且完成大面積租賃后，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)有進(jìn)行辦公面積整合的需求。
展望2023年的市場(chǎng)走勢(shì)，高力國(guó)際認(rèn)為，北京辦公樓市場(chǎng)需求側(cè)持續(xù)回暖可期。需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點(diǎn)核心因素出現(xiàn)積極改變。
高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，從目前持續(xù)推進(jìn)的防疫優(yōu)化政策來(lái)看，疫情對(duì)于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉(zhuǎn)弱，對(duì)辦公樓租賃市場(chǎng)活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總基調(diào)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會(huì)持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。
然而，還需要看到2023年上升的供給側(cè)壓力，特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場(chǎng)在明年依然會(huì)面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。明年有超過(guò)64萬(wàn)平米的新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場(chǎng)就有29萬(wàn)平方米新增甲級(jí)項(xiàng)目，還有40萬(wàn)到50萬(wàn)平方米的待退面積。
需求恢復(fù)需要時(shí)間，疊加短期內(nèi)新增供應(yīng)集中放量和不斷釋放的退租面積影響，高力國(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明說(shuō)，我們預(yù)計(jì)明年的市場(chǎng)空置大概率會(huì)上升3-5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)凈有效租金受制于北部市場(chǎng)的疲軟將持續(xù)小幅下行。過(guò)去幾年，北部市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間長(zhǎng)期處于一房難求的局面，特別是中關(guān)村和上地市場(chǎng)。目前更多的辦公空間釋放到市場(chǎng)中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產(chǎn)業(yè)提供更多的發(fā)展空間，更優(yōu)質(zhì)的辦公空間選擇。
來(lái)源：高力國(guó)際
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