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商品房公攤面積,該不該取消?網(wǎng)友吵起來了
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2022/3/14 9:33:46
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[提要]2022年兩會期間,“取消公攤面積”再次成為熱議話題。

  2022年兩會期間,“取消公攤面積”再次成為熱議話題。

  全國政協(xié)委員洪洋表示,在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積,可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中,讓老百姓明白付費(fèi),放心購房。

  “目前,公攤面積沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),最后只能由開發(fā)商說了算!焙檠蠼榻B,公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi),如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)。與此同時(shí),公攤面積既然攤給業(yè)主,所產(chǎn)生的收益(廣告、車位、會所、超市等收益)也應(yīng)當(dāng)攤給業(yè)主,可事實(shí)并非如此。

  關(guān)于“公攤面積”的討論由來已久。

  在一項(xiàng)媒體問卷調(diào)查中,支持“取消公攤”的網(wǎng)友表示,至少物業(yè)管理費(fèi)和買賣房屋的費(fèi)用能減少;反對者則擔(dān)心,房價(jià)會因此上漲。

  浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林告訴時(shí)代周報(bào)記者,雖然公攤面積被廣為詬病,但其存在具有一定合理性。即便按照套內(nèi)面積計(jì)算,也會“羊毛出在羊身上”。在盤和林看來,公攤面積問題的關(guān)鍵,是規(guī)范企業(yè)行為和完善相關(guān)制度。

  合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者,關(guān)于公攤面積,如果開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)公開公示,并且真實(shí)用到購房者生活居住本身,沒有私自盈利,就是合理的公攤,沒必要取消。

  源于香港

  公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)傉麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e,包括:電梯井、樓梯間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等,以及為服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

  公攤面積最早由香港開發(fā)商提出。上個(gè)世紀(jì)五十年代,香港賣房模式是一棟樓一棟樓賣,普通購房者難以承受。一家香港開發(fā)商看準(zhǔn)了這商機(jī),將投資的香港香檳大廈,改成一層層甚至一戶戶賣,買房者絡(luò)繹不絕。

  和原來整棟樓出售相比,“散售”產(chǎn)權(quán)被分割,原本樓梯、樓道、墻體、電梯間等公共區(qū)域的費(fèi)用由誰來承擔(dān)?

  于是,香檳大廈采用訂立“公共契約”的方式,要求每位業(yè)主按契約對公共部分承擔(dān)一部分責(zé)任和費(fèi)用,“公攤面積”雛形就此誕生,并逐漸普及。上世紀(jì)八九十年代,內(nèi)地開始學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)發(fā)展模式,“公攤面積”也隨之傳入。

  對于哪些面積應(yīng)計(jì)入公攤面積,在1995年建設(shè)部頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中有具體的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。但公攤率,尚未有具體的標(biāo)準(zhǔn)。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,別墅公攤率最低,一般在1%-8%之間。其次是多層住宅,其中7層以下住宅公攤率為7-12%;7-11層住宅公攤率為10-16%。高層建筑有電梯、電梯前室及安全通道等占用空間,故高層建筑的公攤面積更大,12-33層住宅公攤率通常為14-24%。

  取消爭論

  從公攤面積誕生開始,質(zhì)疑之聲就從未間斷。

  2018年,《新華每日電訊》發(fā)表文章《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》。文章指出,公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂,不僅會讓消費(fèi)者在購房時(shí)需支付更多房款,更使其在購房后需支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

  而在許小樂看來,公攤面積之所以被消費(fèi)者吐槽,主要是在預(yù)售制下,建筑面積與實(shí)際使用面積之間存在感觀的差異,容易誤導(dǎo)消費(fèi)者。其次,公攤面積不像室內(nèi)面積那么容易量出來,暗含較大的灰色空間。此外,包含公攤面積的衍生費(fèi)用計(jì)算,存在不合理現(xiàn)象。

  但許小樂同時(shí)指出,公攤面積是小區(qū)建設(shè)的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區(qū)居住舒適度,過低的公攤部分則意味著公共配套設(shè)施的不完善。在市場競爭環(huán)境中,開發(fā)商并不會為了賺錢而故意增加公攤面積,這樣的房子因使用效率低不好賣。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者,取消公攤面積可以降低業(yè)主的經(jīng)濟(jì)支出。但一旦取消,公攤面積產(chǎn)生的費(fèi)用支出誰來承擔(dān)?最后可能還是業(yè)主承擔(dān)。

  郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者,對業(yè)主來說,有些公攤是合理且必要的,比如樓棟增加了一部電梯,勢必會增加公攤。通過這次討論,民眾更應(yīng)該關(guān)注的,是如何推動(dòng)公攤面積更加公開、透明。

 來 源:時(shí)代周報(bào)     

 編 輯:liuy

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