6月22日,在最后4宗地成交之后,西安市首輪集中供地終于順利收官。首輪集中土拍共成交了23宗地,土地面積合計1635.375畝,土地收入約為244.665億元。
首輪土拍244.665億元收官 高新區(qū)仍占成交首位
4月29日,西安2022年首批集中供地公布,共計34宗2303.359畝。從6月初開始,本次集中供地就開始了分批成交,截至6月22日,三輪競拍已經(jīng)全部結(jié)束。從成交數(shù)據(jù)來看,共成交23宗居住用地,總面積約為1635.4畝,土地出讓金共244.665億元。有11宗地塊因不同原因未能成交。
2021年西安首批第一場土拍收官,累計成交16宗地、合計出讓金額約為92.28億元。今年較去年第一輪集中供地來看,不管是成交的地塊數(shù)量,還是成交的土地總金額,都有非常明顯的增量。從成交的區(qū)域來看,本次集中供地不管是供應(yīng)還是成交,都以主城區(qū)為主。分區(qū)域來看,高新區(qū)共成交7宗576.94畝居住用地,占比總量35.3%,土地出讓金為135.29億元,占比55.3%,是本次土拍成交中面積和金額最大的區(qū)域。此外、長安區(qū)、灞橋區(qū)、經(jīng)開區(qū)土地成交面積均在百畝以上,出讓金均超15億元。
從土拍規(guī)則看,對比去年“限房價、定品質(zhì)、競地價”的要求,本輪土拍也有很多變化,例如不再要求配建自持、配建公租房等,對于房企來說,成本測算會更加靈活,拿地限制也放松不少。
央、國企拿地超8成 土拍拿地成本下降
從拿地企業(yè)來看,今年首輪集中供地仍是國企占主導(dǎo)地位。成交23宗居住用地中,國企共摘地20宗,占比87%,民企僅3家拿地。中海、保利、中鐵建、中鐵、中冶、中建等央企在高新區(qū)、港務(wù)區(qū)重點布局,而高新地產(chǎn)、紫薇、天地源的拿地意愿仍舊在高新區(qū)。去年集中供地中大放異彩的龍湖和金茂,今年并未有拿地動作。
在本輪土拍中,依舊收獲了幾宗萬元地。根據(jù)統(tǒng)計,成交的23宗地塊,其中底價成交15宗,占比65%,溢價地塊8宗,占比35%。其中還有4宗地塊搖號成交。另外,新增的4宗萬元地均位于高新區(qū),樓面地價約12623-12785元/㎡之間,并未突破去年土拍的最高樓面價。這4宗萬元地的誕生意味著西安住宅樓面地價破萬的地塊已接近50宗。
沈視樓市主理人沈瑋認為,今年首輪土拍價格普遍有所下降,雖然有地價基數(shù)仍在萬元以上,但并未突破現(xiàn)存的“地價天花板”。拿地成本的下跌以及土拍規(guī)則的調(diào)整,今年拿地房企的利潤空間應(yīng)該會優(yōu)于去年。從去年到今年,集中土拍大多數(shù)都是國企和央企托底,但一些國企的開發(fā)速度不如民企,可能也會導(dǎo)致明年供應(yīng)量和供應(yīng)速度下降。
浐灞新盤價格突破4萬+ 改善項目核心仍是產(chǎn)品力
據(jù)不完全統(tǒng)計,今年全年預(yù)計有37個純新盤項目入市,其中樓面價過萬的項目有19個,占比超過一半,這也就意味著2022年有不少項目房價將超過2萬元/㎡。今年以來,已經(jīng)有不少萬元地項目進行了價格公示和登記。例如位于高新三期區(qū)域的中國鐵建西派國樾、高新金茂悅園,以及位于航天區(qū)域的綠城春和印月,均已搖號開盤。
而近期公示的幾個樓盤價格,也是刷新了西安很多區(qū)域的房價。位于航天區(qū)域的,招商華宇長安璽,精裝均價29259.29元/㎡,刷新了航天區(qū)域的價格。而浐灞區(qū)域三盤公示價格均超過3萬+,更是引起了業(yè)內(nèi)的震動。位于浐灞區(qū)域的招商西安序毛坯均價38692.37元/㎡,位于浐灞區(qū)域的招商央璽毛坯均價32648.97元/㎡;同樣位于浐灞區(qū)域的上實啟元,精裝均價30516.73元/㎡。而且這三個項目中,都有不同數(shù)量的單價突破4萬的房源。
沈瑋認為,改善項目要靠產(chǎn)品力推動成交量,而不是靠土地價格推動周圍新房價格的上漲。西安終極改善群體有限,如果沒有非常明顯優(yōu)勢的產(chǎn)品力,去化壓力會比較大。
來源:華商報
編輯:wangdc