“在我們這成交的客戶,接近百分之七八十都是一次性付款買房!痹谏钲趥鹘y(tǒng)豪宅片區(qū)香蜜湖,資深房產(chǎn)中介陳經(jīng)理告訴證券時(shí)報(bào)記者,“不管是買這邊豪宅還是附近的新房,客戶多數(shù)都是名下還有房子,以二套房的名義購(gòu)買。在二手房參考價(jià)的作用下,多數(shù)房源幾乎都要8到9成首付,所以一次性付款的客戶很多,還可以省下不少交易稅費(fèi)!
深圳執(zhí)行二手房參考價(jià)之后,部分購(gòu)房者尤其是改善型購(gòu)房者的首付成數(shù)增加,一次性付款購(gòu)房的比例也有所增加。不過(guò),一些購(gòu)房者和投資客也盯上了全款買房背后的“資金誘惑”。
紅本是
“最佳通行證”?
最近一段時(shí)間,許多購(gòu)房者都接到不少聲稱是各個(gè)銀行的個(gè)貸經(jīng)理和金融中介公司的電話,詢問(wèn)是否需要資金,其中就包括消費(fèi)貸、信用貸等。不過(guò),消費(fèi)貸、信用貸等資金如今都加上了“抵押”二字,特別是有俗稱“紅本”的房產(chǎn)證在手,申請(qǐng)這些貸款的額度就會(huì)相對(duì)較高,利率則相對(duì)較低。
有購(gòu)房者告訴記者,過(guò)去一般的消費(fèi)貸額度僅在30萬(wàn)至50萬(wàn)元,現(xiàn)在的消費(fèi)抵押貸的額度最高可以達(dá)到200萬(wàn)元左右。一家城商行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者,只要有深圳本地住宅商品房,房齡加授信期限不超過(guò)30年,就可以申請(qǐng)額度較大的消費(fèi)抵押貸。而且,消費(fèi)抵押貸隨借隨還、先息后本,抵押率最高可以達(dá)到7成,利率低至年化5%左右,甚至小幅低于目前二套房的房貸利率。
“紅本”在手,似乎成為申請(qǐng)各種貸款的“最佳通行證”。這時(shí),又有房產(chǎn)中介經(jīng)理跟記者兜售起信用抵押貸,貸款額度最高可以達(dá)到300萬(wàn)元!笆紫,申請(qǐng)人要有良好的征信記錄,穩(wěn)定的工作,房子要按揭滿一年,但如果是紅本在手的房子就沒(méi)有這個(gè)要求。”一位房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者,“信用抵押貸的額度高,而且利率視乎房子和申請(qǐng)人的資質(zhì),年化利率水平介于1.75%至2.95%,比經(jīng)營(yíng)貸的利率還低。而且,與經(jīng)營(yíng)貸相同,信用抵押貸也可以先息后本,一般為5年期,到期后做一次過(guò)橋就可以!
這聽(tīng)起來(lái)的確很吸引人,如此低的利率誘惑,自然也吸引了不少人的注意。記者在一些網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上也發(fā)現(xiàn),不少打著低利率資金誘惑的廣告隨處可見(jiàn)!皠倓偽医(jīng)手了一位客戶的申請(qǐng),他拿的是龍崗區(qū)一套市值不到200萬(wàn)元的房子作為抵押,利率也批到了2.6%左右,與目前深圳市場(chǎng)主流的房貸利率相比也是相當(dāng)劃算!辈贿^(guò),這些低利率資金從哪里來(lái)?面對(duì)記者的質(zhì)疑,這位房產(chǎn)中介經(jīng)理也很坦然,“我們都是跟幾家國(guó)有銀行合作,這個(gè)您可以放心,不是一般的金融公司!
風(fēng)險(xiǎn)不可小覷
可以明確的是,如果是從銀行貸出類似的信用貸、經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸直接流入房地產(chǎn),還是會(huì)受到嚴(yán)厲的審查和監(jiān)管,全國(guó)各地對(duì)經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的處罰仍是重拳出擊。
不過(guò),上述房產(chǎn)中介經(jīng)理和多位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者,目前手上的客戶多是打算購(gòu)買二套房的改善型業(yè)主,一次性付款購(gòu)買二套房不僅可以省下不少交易稅費(fèi),拿到紅本后去申請(qǐng)類似的消費(fèi)抵押貸和信用抵押貸,雖然不能拿去直接購(gòu)房,但可以拿來(lái)還第一套房的房貸或者另做他用,這些資金的利率明顯低于銀行正常房貸和抵押利率。
記者在南山后海、福田香蜜湖對(duì)近10位購(gòu)房者進(jìn)行采訪,有過(guò)半數(shù)的購(gòu)房者表示有意全款買房,豪宅市場(chǎng)全款買房熱度明顯更高。深圳貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,從2020年開(kāi)始,深圳二手房成交中一次性付款方式購(gòu)房的比例逐步升高,從2020年上半年的8.3%升至今年上半年的27.8%。今年上半年,深圳二手房成交中貸款方式購(gòu)房的比例為72.2%,為2017上半年以來(lái)最低值。
有業(yè)內(nèi)人士表示,由于銀行發(fā)展普惠金融、支持小微企業(yè)的力度大、優(yōu)惠多,或許存在一些中介虛構(gòu)經(jīng)營(yíng)背景和貸款用途,利用跨行資金無(wú)法穿透跟蹤監(jiān)測(cè)的漏洞,套取普惠低息貸款資金的情況,其中的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,銀行之間的資金要加強(qiáng)穿透式的監(jiān)管和全鏈條的監(jiān)管,從貸款申請(qǐng)開(kāi)始到貸后檢查都要加強(qiáng)跟蹤,只有做到這一點(diǎn)資金才不會(huì)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,最近一段時(shí)間以來(lái)一些房貸政策允許放松,但不允許“鉆漏洞”。各類銀行和購(gòu)房者要注意到這點(diǎn),政策放松不代表政策“放任”,一些銀行需要自覺(jué)合規(guī)放貸,不要把其他非購(gòu)房領(lǐng)域的貸款導(dǎo)入到房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中來(lái)。
今年以來(lái),多地樓市政策暖風(fēng)頻吹,但深圳樓市政策面依舊保持平穩(wěn),成交回暖也并不算明顯。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,上周深圳二手房錄得量為591套,環(huán)比下降2.2%,從短期來(lái)看市場(chǎng)交易略顯疲軟。剛剛過(guò)去的2022年上半年,深圳二手住宅僅成交9965套,同比大跌近65%,錄得2007年以來(lái)的最差表現(xiàn)。李宇嘉表示,“目前購(gòu)房者的整體情緒還是比較弱,大家加杠桿的動(dòng)力不足。從目前情況來(lái)看,從市場(chǎng)政策的回暖到市場(chǎng)回暖,這個(gè)滯后性會(huì)有點(diǎn)長(zhǎng)!
來(lái) 源:證券時(shí)報(bào)
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