辦公樓市場(chǎng)

　　專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)與科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)支撐需求平穩(wěn)過(guò)渡。 受市場(chǎng)壓力影響，天津辦公樓市場(chǎng)第四季度持續(xù)承壓，全市整體凈吸納量?jī)H錄得11,974平方米。專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)與科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是市場(chǎng)需求的穩(wěn)定來(lái)源，占四季度超過(guò)半數(shù)的成交量。其中科技企業(yè)多為政府引導(dǎo)；專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)當(dāng)中的律師事務(wù)所、人力資源公司等商務(wù)服務(wù)業(yè)也展現(xiàn)了一定的擴(kuò)張需求。同時(shí)，兩個(gè)來(lái)自第三方辦公運(yùn)營(yíng)商的租賃需求為四季度貢獻(xiàn)了4,400平方米的成交面積�？v觀2022全年，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)與科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)共占市場(chǎng)錄得交易量的52%，其中科技企業(yè)對(duì)需求的支撐作用逐漸凸顯，全年需求占比由2021年的14%穩(wěn)定增長(zhǎng)至2022年的29%。

　　四季度無(wú)新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)持續(xù)去化存量。2022年第四季度，部分優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目推遲了入市時(shí)間，在一定程度上緩解了市場(chǎng)的供給壓力，但受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，租賃活躍度回升受阻，整體市場(chǎng)空置率僅環(huán)比微降1.5個(gè)百分點(diǎn)至32.8%，其中甲級(jí)市場(chǎng)環(huán)比下降2.5個(gè)百分點(diǎn)至39.0%。預(yù)計(jì)2023-2024年內(nèi)的未來(lái)項(xiàng)目交付日期仍有不確定性，或出現(xiàn)延期入市的情況。

　　市場(chǎng)壓力持續(xù)為租金帶來(lái)下行壓力。隨著市場(chǎng)壓力的延續(xù)，四季度整體租金維持下行趨勢(shì)。截至到2022年底，租金環(huán)比下跌0.4%，同比下跌2.6%。面對(duì)空置壓力的業(yè)主擔(dān)憂(yōu)情緒加重，并繼續(xù)通過(guò)租金方面的折扣和優(yōu)惠吸引租戶(hù)，以此穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)。我們預(yù)測(cè)，供應(yīng)及需求端的壓力將在短期內(nèi)持續(xù)作用于市場(chǎng)租金，再逐漸緩解。預(yù)計(jì)2023年度平均租金仍有一定下探空間，但呈現(xiàn)降幅收窄的態(tài)勢(shì)。

　　供需壓力緩慢釋放，市場(chǎng)活躍度將持續(xù)回升。京津冀協(xié)同發(fā)展重大國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施的八年時(shí)間中，天津被賦予了“一基地三區(qū)”的功能定位。預(yù)計(jì)天津會(huì)以其在京津冀的交通優(yōu)勢(shì)和高性?xún)r(jià)比，承接更多非首都功能疏解，從而催化出更多需求的群聚性發(fā)展。仲量聯(lián)行華北區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)部總監(jiān)暨天津商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人高云鵬表示:“綜合當(dāng)前市場(chǎng)情況及疫情防控政策調(diào)整所帶來(lái)的影響，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)需求端將觸底反彈，穩(wěn)步提升活躍度。2023年市場(chǎng)將出現(xiàn)先抑后揚(yáng)的趨勢(shì)�！�

　　零售地產(chǎn)市場(chǎng)

　　市場(chǎng)全年顯著承壓，餐飲及服務(wù)品類(lèi)需求穩(wěn)定。受疫情防控接連的重大政策調(diào)整，天津社會(huì)零售消費(fèi)總額進(jìn)一步下滑。但餐飲及服務(wù)品類(lèi)的拓店趨勢(shì)保持穩(wěn)定。四季度服務(wù)品類(lèi)新增需求主要集中在大面積門(mén)店，例如，恒隆廣場(chǎng)引進(jìn)了鑫力得健身及鉑爵照相館；LB海菲秀飛頓首入天津，分別在海信廣場(chǎng)及萬(wàn)象城開(kāi)設(shè)黑標(biāo)店；金茂匯也在四季度引進(jìn)引力空間藝術(shù)廠牌店，為天津打造了一處新的網(wǎng)紅打卡地。餐飲品類(lèi)方面，美國(guó)咖啡品牌Peet’s Coffee和星巴克甄選作為河?xùn)|首店入駐金茂匯；繼三季度在天津開(kāi)出首店后，楠火鍋在年內(nèi)繼續(xù)布點(diǎn)四家新店，選址遍布各大商圈。在出行受限的情況下，餐飲及服務(wù)業(yè)態(tài)易推動(dòng)顧客的目的性消費(fèi)，從而強(qiáng)化項(xiàng)目的引流能力，推動(dòng)消費(fèi)回暖。

　　四季度迎來(lái)新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)活躍度仍在恢復(fù)進(jìn)程中。2022年第四季度，天津優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)迎來(lái)了金茂匯的入市。金茂匯位于海河沿岸，由原天津第一熱電廠老廠房升級(jí)改建而來(lái)，為市場(chǎng)帶來(lái)了4.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，該項(xiàng)目也是天津零售市場(chǎng)四個(gè)季度以來(lái)的首個(gè)新增供應(yīng)。天津金茂匯依據(jù)周邊消費(fèi)特性，營(yíng)造多元消費(fèi)業(yè)態(tài)，并著力于“天津首店”、“河?xùn)|首店”的引入，為區(qū)域消費(fèi)帶來(lái)新的元素。與此同時(shí)，存量項(xiàng)目受到市場(chǎng)壓力的影響，小幅推高市場(chǎng)空置率，于季度末錄得市場(chǎng)空置率為13.4%，環(huán)比上升0.2%，同比下降1.6%。

　　疫情反復(fù)影響市場(chǎng)情緒，整體租金降幅收窄。在靜態(tài)防疫管理對(duì)客流量造成持續(xù)影響的情況下，市場(chǎng)情緒依舊低迷。面臨不斷積累的空置壓力，部分項(xiàng)目表現(xiàn)欠佳的業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金，拉低四季度天津優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租金環(huán)比下降0.2%。

　　釋放“首店經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)，新興商圈加速發(fā)展。作為首批國(guó)際消費(fèi)中心城市之一，天津市統(tǒng)籌發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)，首店數(shù)量連年攀升。未來(lái)兩年，市場(chǎng)將迎來(lái)超過(guò)73萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。超過(guò)半數(shù)項(xiàng)目將坐落于非核心商圈，為新品牌入津提供新選擇，預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求活躍度將在新入市項(xiàng)目的帶領(lǐng)下有所回升，市場(chǎng)回歸健康軌道。市場(chǎng)壓力逐漸緩解，2023年平均租金下降幅度將有明顯降低。隨著市場(chǎng)供需關(guān)系逐漸改善，以及新疫情防控政策的實(shí)施，消費(fèi)信心將逐步提振，推動(dòng)市場(chǎng)租金止跌企穩(wěn)。

來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：jinbao