1月10日，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布了2022年第四季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。
報(bào)告顯示，辦公樓市場(chǎng)方面，2022年第四季度上海市場(chǎng)整體的租賃需求仍顯謹(jǐn)慎，但金融、專業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)以及生命科學(xué)和新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)保持韌性。零售物業(yè)市場(chǎng)方面，短期內(nèi)購(gòu)物中心整體客流量受到顯著影響，但四季度仍有部分業(yè)態(tài)需求保持穩(wěn)健。物流地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持韌性，租金增幅雖有放緩但租金水平仍保持上升態(tài)勢(shì)。住宅市場(chǎng)方面，項(xiàng)目表現(xiàn)分化加��；高端一手價(jià)格小幅上漲。長(zhǎng)租公寓方面，租賃需求保持穩(wěn)健，項(xiàng)目供應(yīng)呈現(xiàn)規(guī)�；�、社區(qū)化和品質(zhì)化特點(diǎn)。投資市場(chǎng)方面，辦公物業(yè)在成交資產(chǎn)類型中仍占主導(dǎo)位置，此外長(zhǎng)租公寓受到追捧。
上海辦公樓市場(chǎng)放緩，四季度凈吸納量錄得9.5萬(wàn)平方米，2022年全年共計(jì)錄得52.4萬(wàn)平方米。許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態(tài)度。中央商務(wù)區(qū)全年凈吸納量錄得1.7萬(wàn)平方米，非中央商務(wù)區(qū)吸納量錄得50.7萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事黃臻表示，“大部分甲級(jí)辦公樓租賃需求來(lái)自內(nèi)資企業(yè)以及金融、專業(yè)服務(wù)和科技新媒體行業(yè)，與此同時(shí)，我們觀察到新能源汽車和生命科學(xué)企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷及擴(kuò)租機(jī)會(huì)。”
展望2023年，辦公樓市場(chǎng)將蓄勢(shì)復(fù)蘇，二季度后回暖信號(hào)有望顯著增強(qiáng)。傳統(tǒng)甲級(jí)辦公樓需求中，其辦公需求有望進(jìn)一步釋放。外商獨(dú)資公募獲批開業(yè)以及WOFE牌照跟進(jìn)發(fā)放等金融開放政策的持續(xù)落地，為外資金融公司展現(xiàn)更多機(jī)會(huì)。新興產(chǎn)業(yè)（能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈、生命科學(xué)等）在甲級(jí)辦公樓中的占比在2023年有望繼續(xù)提升。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面，四季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得4.8萬(wàn)平方米，2022年全年共計(jì)錄得26.9萬(wàn)平方米。大部分租戶仍保持較為謹(jǐn)慎的租賃策略，致使其決策周期延長(zhǎng)。新能源汽車等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)持續(xù)活躍，繼續(xù)引領(lǐng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的租賃需求。例如，博世未來(lái)智能駕駛與控制（上海）研發(fā)中心在金橋智立方租賃了11000平方米的面積。新增供應(yīng)方面，四季度共有五個(gè)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得29.1萬(wàn)平方米。較大的供應(yīng)量使得上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率上升至12.6%�？紤]到租戶較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，業(yè)主預(yù)期有所調(diào)整，四季度整體租金小幅下降0.2%，基本維持在4.6元每平方米每天的水平。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)全年租金表現(xiàn)保持平穩(wěn)，小幅上漲0.8%。
零售物業(yè)方面，上海零售市場(chǎng)繼續(xù)承壓。盡管需求整體放緩，部分業(yè)態(tài)仍保持韌性并貢獻(xiàn)了部分新租賃面積。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)莊棓琪表示，“四季度的新增租賃主要來(lái)自奢侈品、護(hù)膚和香水品牌、運(yùn)動(dòng)戶外服飾及裝備、新能源汽車展廳、寵物服務(wù)等業(yè)態(tài)。此外，價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力的快餐和烘培品牌租賃需求也較為活躍。”
四季度核心商圈有2個(gè)項(xiàng)目入市-張園（西區(qū)）和MOHO，共交付10萬(wàn)平方米。2022全年核心商圈有4個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)15.9萬(wàn)平方米。由于非核心商圈大量供應(yīng)推遲至2023年，空置率和租金將繼續(xù)承壓。展望2023年，新興新能源汽車品牌、國(guó)內(nèi)外護(hù)膚品牌、本土服飾品牌以及戶外運(yùn)動(dòng)品牌等業(yè)態(tài)將引領(lǐng)核心商圈的租賃需求復(fù)蘇。
物流地產(chǎn)方面，2022年第四季度上海物流地產(chǎn)租賃活動(dòng)保持穩(wěn)定，凈吸納量錄得10.2萬(wàn)平方米，全年上海物流地產(chǎn)凈吸納量為33.7萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部資深董事黃暉表示，“盡管2022年整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到影響，使得凈吸納量與2021年的歷年最高水平相比出現(xiàn)回落，但整體物流地產(chǎn)仍展現(xiàn)出韌性。”四季度租賃活動(dòng)主要由第三方物流租戶的擴(kuò)租主導(dǎo)。例如，一家本地第三方物流企業(yè)在松江子市場(chǎng)租賃了6000平方米面積，同時(shí)，多家第三方物流企業(yè)也在奉賢子市場(chǎng)租賃了總計(jì)超過(guò)1萬(wàn)平方米的面積。上海物流地產(chǎn)整體空置率也因此由9.8%下降至9.6%。
2023年將有總體量接近66萬(wàn)平方米的6個(gè)新項(xiàng)目交付入市，這些新增供應(yīng)將分布于青浦、松江和金山等子市場(chǎng)，預(yù)計(jì)物流地產(chǎn)的租賃需求也將出現(xiàn)復(fù)蘇。
住宅市場(chǎng)方面，受上海整體樓市政策維持緊縮影響，四季度住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭降溫明顯。一手商品住宅成交量?jī)H錄得266萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27.5%。2022年全年一手商品住宅共計(jì)成交1027萬(wàn)平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。高端市場(chǎng)方面，不同項(xiàng)目之間的成交表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。地處優(yōu)質(zhì)地段的高品質(zhì)住宅項(xiàng)目需求保持旺盛，但其他項(xiàng)目則出現(xiàn)了認(rèn)購(gòu)率下降和去化速度放緩的情況。2022年四季度共錄得1050套一手高端商品住宅成交，環(huán)比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共計(jì)成交4090套，同比增長(zhǎng)26.0%。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)有望在2023年二季度和三季度穩(wěn)步復(fù)蘇。”一手房限價(jià)有望延續(xù)小幅松動(dòng)，短期內(nèi)高端一手價(jià)格將繼續(xù)迎來(lái)小幅增長(zhǎng)。但高端二手價(jià)格在2023年上半年可能進(jìn)一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序、置業(yè)信心回暖后止跌企穩(wěn)。
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)方面，2022年國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)支持。在前期已出臺(tái)的土地供應(yīng)傾斜、降低稅費(fèi)、支持企業(yè)債券融資用于保租房的建設(shè)等政策基礎(chǔ)上，上海又發(fā)布了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡(jiǎn)化申請(qǐng)辦理流程等利好政策。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“這些利好政策將有望進(jìn)一步帶動(dòng)長(zhǎng)租公寓在2023年的租賃需求。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的粘性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群�！�
2022年上海集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)總存量已達(dá)10.8萬(wàn)套，市場(chǎng)平均入住率達(dá)86.3%。預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)存量將達(dá)到18.9萬(wàn)套。2022年，四支保租房公募REITs成功發(fā)行，為未來(lái)更廣闊的租賃住房市場(chǎng)完成“投融管退”閉環(huán)提供寶貴經(jīng)驗(yàn)，也帶動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的投資活躍度。2022年，上海已完成近15筆大宗交易涉及長(zhǎng)租公寓，較往年增勢(shì)明顯。隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的逐步成熟，交易類型及買家類型的更具多元化，預(yù)計(jì)2023年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的交易會(huì)更趨活躍。
投資市場(chǎng)方面，2022年全年上海投資市場(chǎng)共錄得74宗交易，成交量約836.4億元，相較于2021年全年約1,083億元的成交量，同比下降22.8%。上海第二、第三季度成交量較為低迷，第四季度在房地產(chǎn)行業(yè)利好政策的支持下有明顯的反彈，成交量約264億元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。
辦公物業(yè)依舊在成交資產(chǎn)類型中占據(jù)主導(dǎo)位置，成交金額占比為64.3%，成交宗數(shù)占比為50%。除辦公以外，長(zhǎng)租公寓受到了投資者的追捧，2022年全年大宗成交總數(shù)74宗中有15宗均為長(zhǎng)租公寓，占比名列第二。除長(zhǎng)租公寓外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店、養(yǎng)老等另類資產(chǎn)均受到市場(chǎng)一定的關(guān)注。
2022年投資型買家陸續(xù)返場(chǎng)，成交金額占比約40%，工業(yè)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長(zhǎng)租公寓為外資投資型買家重點(diǎn)關(guān)注的資產(chǎn)類別。自用型買家則更青睞有景觀展示面、地理位置優(yōu)越的新建辦公資產(chǎn)。
仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎表示，“近期恢復(fù)房企上市公司再融資、允許私募設(shè)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金以及加快擴(kuò)大REITs范圍等的政策消息不斷利好房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。隨著防疫政策逐步放寬，出行限制的解除，以及過(guò)去幾年中資產(chǎn)價(jià)格理性調(diào)整，投資者信心有望進(jìn)一步回歸，預(yù)計(jì)2023年上海投資市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)新一輪反彈。”
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：jinbao
