2022年12月28日，第一太平戴維斯舉行2022年廣州房地產(chǎn)市場云端分享會，權(quán)威發(fā)布《廣州房地產(chǎn)市場2022年回顧與展望》報告。第一太平戴維斯廣州董事總經(jīng)理、華南區(qū)副董事長劉蔚海，華南區(qū)市場研究部負責(zé)人謝靖宇，第一太平戴維斯廣州住宅銷售部負責(zé)人劉曉思，第一太平戴維斯華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部高級助理董事呂艷媚等出席了此次活動，與眾多廣州主流媒體一同回顧了今年廣州房地產(chǎn)市場情況，展望未來發(fā)展趨勢。

　　第一太平戴維斯廣州董事總經(jīng)理、華南區(qū)副董事長劉蔚海在致辭中表示：“隨著廣州優(yōu)化完善疫情防控措施，經(jīng)濟社會環(huán)境逐步恢復(fù)秩序，以及2022年底以來的防疫和房地產(chǎn)市場若干重大政策調(diào)整變化,都將為2023年的全面復(fù)蘇注入更多新的活力。第一太平戴維斯深耕廣州市場25余年，未來將持續(xù)緊隨宏觀政策導(dǎo)向以及市場發(fā)展新趨勢，助推行業(yè)轉(zhuǎn)型升級邁入新的高度，開創(chuàng)灣區(qū)城市高質(zhì)量發(fā)展的新篇章�！�

　　邁向行業(yè)新階段 共探綠色住宅未來

　　近日，政府發(fā)布房地產(chǎn)金融相關(guān)的信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具“三箭連發(fā)”，加速房地產(chǎn)市場恢復(fù)發(fā)展。中央經(jīng)濟工作會議中也釋放出積極信號，強調(diào)房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，將加速推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，一系列利好政策為后疫情時代的行業(yè)持續(xù)發(fā)展指明了新方向。

　　第一太平戴維斯廣州住宅銷售部負責(zé)人劉曉思在廣州住宅市場現(xiàn)狀及未來趨勢分析中表示：“受全國經(jīng)濟下行與疫情常態(tài)化等的影響，2022年廣州住宅房地產(chǎn)市場承受了較大挑戰(zhàn)，市場成交呈現(xiàn)兩級分化，整體萎縮，市場與購買者信心仍未恢復(fù)。但隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇與政策的持續(xù)發(fā)力，購房需求或?qū)⒌玫结尫牛?023年廣州住宅市場韌性十足，成交量價有望回暖，逐步企穩(wěn)�！�

　　廣州作為率先放寬防疫政策的一線城市，展現(xiàn)出積極復(fù)蘇跡象，隨著經(jīng)濟社會運營的穩(wěn)步恢復(fù)，人們對綠色健康與可持續(xù)發(fā)展理念認(rèn)知也有了新的定位和要求，住宅開始走向精細化產(chǎn)品打造和購房者需求導(dǎo)向階段。作為國內(nèi)為數(shù)不多 的“綠色住宅性能驗證（Green Rater）”持證專業(yè)人士之一，華南區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部高級助理董事呂艷媚在“后疫情時代下，我們需要怎樣的住宅”的主題演講中，介紹了市面上從空間設(shè)計、功能技術(shù)和社區(qū)配套方面為住宅增強“免疫力”的關(guān)注點，以及應(yīng)用于評價綠色建筑住宅的認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)：“隨著疫情防控的逐步放開，“家”已經(jīng)成為無數(shù)人抵御病毒的重要的一道防線，住宅也實現(xiàn)了從單純滿足居住功能到為住戶架設(shè)健康屏障這一重大功能轉(zhuǎn)變，一處健康的房子能賦能新的生活方式，同時也必然帶來住宅產(chǎn)品的更新迭代，回歸本位，以人為本的綠色、健康理念，將會是后疫情時代下住宅的主流訴求�！�

　　助力高質(zhì)量發(fā)展 洞察市場發(fā)展方向

　　分享會上，第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責(zé)人謝靖宇從寫字樓、零售物業(yè)等方面深入剖析了2022年廣州商業(yè)地產(chǎn)市場的動態(tài)，并展望2023年的市場整體趨勢。他表示：“10月以來，嚴(yán)峻的本土疫情形勢對經(jīng)濟與商務(wù)活動產(chǎn)生了顯著沖擊，廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展亦受一定影響。在此背景下，甲級寫字樓租賃市場競爭仍然激烈，年度凈吸納量降至近十年最低；消費市場廣受沖擊，零售品牌擴張需求放緩；住宅成交量顯著下降，庫存升至近五年最高。展望未來，隨著國內(nèi)疫情防控措施的優(yōu)化，疊加‘金融16條’及廣州市政府所開展的招商引資工作的積極影響，市場發(fā)展料迎更多利好，商用物業(yè)市場需求或逐步回暖，住宅市場成交量價預(yù)將企穩(wěn)�！�

　　廣州房地產(chǎn)市場2022年回顧與2023年展望

　　寫字樓 —— 疫情擾動致市場情緒傾軟，凈吸納量降至近十年最低

　　據(jù)廣州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年前三季度，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值達人民幣20,735.40億元，同比增長2.3%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值達人民幣14,832.71億元，同比增長1.6%。盡管前三季度經(jīng)濟發(fā)展有所恢復(fù)，經(jīng)濟增速較上半年提高1.3個百分點，但自10月份以來，因本地疫情形勢嚴(yán)峻且遠超預(yù)期，全市經(jīng)濟發(fā)展受顯著影響，下行壓力顯現(xiàn)。

　　2022年，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場共迎七個新項目入市，共帶來53.9萬平方米新增供應(yīng)。其中，第四季度位于珠江新城的粵海金融中心入市，為市場帶來13.3萬平方米供應(yīng)面積。截至年末，全市總存量升至660.5萬平方米，同比擴張8.9%。

　　第四季度，新項目去化疊加既有項目中有部分交易于年底前達成，全市季度凈吸納量由負轉(zhuǎn)正至3.9萬平方米。盡管如此，因受復(fù)雜的經(jīng)貿(mào)環(huán)境影響及疫情反復(fù)的擾動，2022年市場繼去年反彈后再遇冷，凈吸納量降至近十年最低，約為去年的9.5%。全市平均空置率四個季度連續(xù)上升，年末同比上升6.7個百分點，至16.3%。

　　年內(nèi)，業(yè)主對租戶資源的渴求更為明顯，租賃競爭不斷加劇，業(yè)主去化壓力增大而繼續(xù)降租。受此影響，全市平均租金延續(xù)下行趨勢，年末降至人民幣每平方米每月152.2元，租金指數(shù)同比下降3.8%。

　　展望

　　2023年，新增供應(yīng)仍將保持充沛，全市新增供應(yīng)預(yù)計達116.9萬平方米。其中，第一季度，全市預(yù)計迎來五個新項目入市，合計為市場帶來約26.6萬平方米甲級寫字樓供應(yīng)。

　　宏觀層面，國內(nèi)疫情防控措施的優(yōu)化及年底廣州市政府所開展的招商引資工作有望為本地經(jīng)濟發(fā)展注入利好，助力全年市場需求的復(fù)蘇。盡管如此，考慮到當(dāng)前本地疫情的發(fā)展形勢及即將到來的春節(jié)假期的影響，未來三個月內(nèi)需求恢復(fù)或仍較緩慢。

　　全年來看，需求的逐漸恢復(fù)仍難以抵消大量新增供應(yīng)入市所帶來的市場效應(yīng)，業(yè)主采取降租以獲得更高去化的主要競爭策略仍將系市場主流趨勢，全市租金水平料將延續(xù)下行趨勢。

　　零售 —— 存量項目租金水平維穩(wěn)，疫情擾動致空置率環(huán)比微升0.2個百分點

　　2022年前十月，廣州社會消費品零售總額累計至人民幣8,618.50億元，同比增長3.2%，增速比前三季度提高0.1個百分點。其中，在本地疫情影響下，實體出行類消費短期受抑，但網(wǎng)購消費仍較為活躍。

　　2022年，廣州零售物業(yè)市場共錄得三個新項目入市。其中，兩個購物中心在第四季度開業(yè)，為市場帶來20.7萬平方米新增供應(yīng)，總存量因此環(huán)比上升3.0%，至703.9萬平方米。

　　第四季度，新項目以較高入駐率開業(yè)，支撐全市季度凈吸納量轉(zhuǎn)負為正，且較過去五年均值高37.1%。但就全年而言，受疫情擾動及個別項目業(yè)態(tài)及品牌升級調(diào)整的影響，全市年度凈吸納量仍遠低于過去十年均值，空置率亦隨之走高，年末環(huán)比上升0.2個百分點、同比上升1.7個百分點，至14.6%。

　　第四季度，廣州零售物業(yè)市場中既有項目租金基本與上季度持平，但考慮到疫情對商戶經(jīng)營的影響，部分業(yè)主為少數(shù)租戶提供短期租金減免等優(yōu)惠。同期，鑒于新項目入市租金較低，其亦結(jié)構(gòu)性拉低全市平均租金水平。因此，截至年末，全市平均租金降至人民幣每平方米每月650.4元，租金指數(shù)同比下降1.4%。

　　展望

　　2023年，全市預(yù)計迎來七個購物中心開業(yè)入市，將為市場帶來64.2萬平方米新增供應(yīng)，項目分別位于荔灣、白云、南沙和番禺等子市場。

　　防疫政策的優(yōu)化除將利好本地消費市場復(fù)蘇外，亦令市場參與各方預(yù)期及信心有所恢復(fù)。盡管如此，但短期而言，本地疫情仍待恢復(fù)，加之大體量新增供應(yīng)預(yù)將集中入市，全市空置率料小幅波動。

　　盡管優(yōu)質(zhì)項目租金預(yù)將穩(wěn)中有升，但次核心商圈將有多個新增供應(yīng)集中開業(yè)，且其租金預(yù)計尚未企及全市平均水平，全市平均租金或再結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

　　住宅 —— 購房者置業(yè)仍保謹(jǐn)慎，全年成交量降至近十年最低

　　2022年，廣州一手住宅供應(yīng)呈下降趨勢。截至2022年12月16日，全市供應(yīng)面積約為697.6萬平方米，同比下降16.0%。其中，第四季度全市供應(yīng)面積環(huán)比下降47.9%，至134.0萬平方米。

　　全年，盡管中央及本地持續(xù)頒布利好政策以促市場回暖，但內(nèi)外部宏觀環(huán)境的不確定性致購房者整體保持謹(jǐn)慎情緒，成交面積回落至546.3萬平方米，為近十年最低。其中，第四季度，盡管核心區(qū)域的部分高端項目持續(xù)去化，但大部分項目去化表現(xiàn)仍較為平淡，各區(qū)成交量均呈下降趨勢。截至2022年12月15日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降38.1%，至91.5萬平方米。

　　全年，盡管成交均價有小幅波動，但改善型項目的持續(xù)去化仍推動全市均價結(jié)構(gòu)性上升。截至第四季度末，全市一手住宅成交均價環(huán)比上升2.9%，至人民幣每平方米45,267元。

　　展望

　　2023年，在中央“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的指引下，政策環(huán)境預(yù)計保持積極，未來市場將迎更多利好創(chuàng)新性政策，房企的資金流動性問題亦將得到改善，市場信心將得以提振。

　　得益于上述利好政策的頒布，預(yù)計明年開發(fā)商推盤節(jié)奏將逐步恢復(fù)，市場亦料迎更多供應(yīng)入市。

　　2023年，市場有望逐步回暖。短期內(nèi)，改善型買家仍將是購房主力，這料將推動全市均價結(jié)構(gòu)性上升。

來源：第一太平戴維斯

編輯：jinbao