在過去40多年高速的城鎮(zhèn)化進程中，常住人口城鎮(zhèn)化率從改革開放初期的17.9%大幅提升至2021年末的64.7%。人口的流動為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了龐大的需求支撐，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也因此經(jīng)歷了快速上行的增量市場。

　　伴隨著本輪樓市下行，中國的房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整階段，融資環(huán)境趨緊的壓力下房企債務(wù)風(fēng)險凸顯。另一方面，未來城鎮(zhèn)化進程逐漸放緩、增量開發(fā)建設(shè)的占比逐漸減小，城市群、都市圈的發(fā)展格局變化等現(xiàn)象都將令傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式面臨挑戰(zhàn)。在此背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)存在什么機遇，又將面臨哪些方面的變化與趨勢？

　　戴德梁行發(fā)布《傳統(tǒng)與變革——八大趨勢探索房地產(chǎn)未來機遇》專題報告，結(jié)合行業(yè)嘗試以及全球先進經(jīng)驗、案例，探索中國的房地產(chǎn)行業(yè)未來可能的趨勢與變革。

　　趨勢一——城市更新與存量利用

　　經(jīng)過多年高速的經(jīng)濟增長及城市建設(shè)，核心城市土地資源緊缺成為制約城市發(fā)展的重要因素，存量土地和物業(yè)的優(yōu)化利用不可避免，這些城市將逐漸由大規(guī)模新建轉(zhuǎn)向以存量開發(fā)利用為主。

　　城市更新是開發(fā)商獲取熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊重要渠道之一，也是存量土地再利用的重要方式。對于大量閑置的非居住存量房屋而言，通過改造、活化來提高存量物業(yè)的利用率及價值也將成為未來行業(yè)的重點發(fā)展方向。

　　趨勢二——與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的發(fā)展模式探索

　　產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)具有與生俱來的協(xié)同效應(yīng)——在城市的經(jīng)濟發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商通過自身資源優(yōu)勢、招商引進或孵化企業(yè)、產(chǎn)業(yè)，建立行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，并促進形成產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢，在帶動就業(yè)的同時提高生產(chǎn)效率、提升城市競爭力的核心。

　　在大規(guī)模綜合開發(fā)項目中，充分考慮與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合是持續(xù)發(fā)展的必然，最終產(chǎn)、城、人融合發(fā)展的模式不單為居民提供了日常生活便利，也是城市擴大產(chǎn)業(yè)空間，實現(xiàn)就業(yè)的途徑，也體現(xiàn)在職住一體化的發(fā)展。

　　趨勢三——“開發(fā)+大資管”模式

　　當房地產(chǎn)逐漸由增量市場走向存量市場時，“大資管”受到越來越多的重視：依托于成熟的運營管理經(jīng)驗，以輕資產(chǎn)模式輸出商管服務(wù)亦成為市場趨勢；在投資管理方面，專業(yè)的資產(chǎn)運營有助于項目持續(xù)獲得較高收益從而產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，同時塑造品牌價值；近年來物業(yè)管理受到資本市場關(guān)注并加速擴張；而在房企開發(fā)利潤率逐漸走低的同時，代建也逐漸成房企新增長曲線。

　　趨勢四——地產(chǎn)融資渠道優(yōu)化

　　此輪樓市調(diào)整與前期不少房企依賴高杠桿融資、激進擴張不無關(guān)系，降負債既是監(jiān)管要求，也是房企穩(wěn)健發(fā)展的必由之路。因此，從債權(quán)融資轉(zhuǎn)向以股權(quán)融資為主的方式是中長期趨勢：資產(chǎn)證券化是將流動性較低的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)化為流動性強的有價證券的重要模式，在盤活資產(chǎn)的同時實現(xiàn)回籠資金；與此同時，規(guī)范發(fā)展與完善監(jiān)管將促進房地產(chǎn)私募股權(quán)基金良性發(fā)展。

　　趨勢五——規(guī)�；�、機構(gòu)化運營住房租賃業(yè)務(wù)

　　城鎮(zhèn)化過程中不斷涌入的大量人口特別是新市民、青年人為促進住房租賃市場大發(fā)展帶來了龐大、多元的需求。未來，通過高品質(zhì)建造及運營服務(wù)的溢價有望提升包括長租公寓在內(nèi)的租賃住房的資本回報率；此外針對租賃住房市場的財稅支持政策、金融創(chuàng)新政策等都在為規(guī)模化、機構(gòu)化的集中式租賃住房發(fā)展營造更好的環(huán)境。

　　趨勢六——以城市服務(wù)融入?yún)^(qū)域運營及發(fā)展

　　房地產(chǎn)市場的震蕩同樣影響到了與其唇齒相依的物業(yè)管理板塊。房企旗下物業(yè)版塊謀求獨立發(fā)展，同時將服務(wù)范圍從住宅、商辦等傳統(tǒng)物業(yè)延伸至社區(qū)，拓展至城市層面。而開放城市公共服務(wù)市場也為房企進一步參與城市治理帶來機遇，如在更大的城市區(qū)域范圍提供基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護、市容/秩序管理、公園管理等城市服務(wù)。

　　趨勢七——房地產(chǎn)科技化趨勢

　　數(shù)字化浪潮影響各行各業(yè)的同時也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來創(chuàng)新發(fā)展：通過將機器人等人工智能領(lǐng)域設(shè)備引入地產(chǎn)建筑行業(yè)，有助于優(yōu)化行業(yè)施工中的安全、環(huán)保、成本等問題，實現(xiàn)標準化復(fù)制。另一方面，智慧樓宇系統(tǒng)為物業(yè)實現(xiàn)高效管理提供了便利，有助于房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)省成本，實現(xiàn)集約化操作。

　　趨勢八——房企的多元化布局與發(fā)展

　　中國即將步入老齡化社會，由此帶來的市場需求也將推動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。而出于對身心健康的關(guān)注度日益增強，文旅地產(chǎn)或?qū)⒂瓉戆l(fā)展機遇。此外，基于國內(nèi)制造、消費、科技等行業(yè)繁榮，物流需求穩(wěn)健增長，帶動冷鏈、高標倉等物流設(shè)施發(fā)展。

　　大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示房地產(chǎn)進入后開發(fā)時代，準確把握時代的主要趨勢和需求，是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提。隨著宏觀層面的需求轉(zhuǎn)變，行業(yè)重心由增量開發(fā)逐漸向存量運營轉(zhuǎn)移，優(yōu)勝劣汰帶動行業(yè)集中度提升是供需均衡下的必然結(jié)果，同時也對規(guī)模型房企如何探索新的增長點提出挑戰(zhàn)。

　　戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管張曉端表示：在政策支持與融資環(huán)境利好的情況下，房企仍應(yīng)側(cè)重于增強自身造血能力。特別是在行業(yè)利潤率下行壓力下，房企更應(yīng)當積極拓展思路，實現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略提升，從傳統(tǒng)開發(fā)商向綜合服務(wù)運營商轉(zhuǎn)型，打造自身差異化競爭力。尋找業(yè)態(tài)創(chuàng)新、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、增加非住業(yè)務(wù)占比等，將是房地產(chǎn)未來的重點探索方向。

來源：戴德梁行

編輯：jinbao