“2022年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)波折，盡管年底市場(chǎng)未見(jiàn)回暖，但疫情防控政策接連的重大調(diào)整，將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)活力加快恢復(fù)。市場(chǎng)需要時(shí)間夯實(shí)修復(fù)基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)2023年將會(huì)是北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)緩步徐行、逐漸邁向復(fù)蘇的一年。”1月5日，在進(jìn)行2022年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2023年展望時(shí)，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩如是說(shuō)。

　　優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)：

　　租賃需求持續(xù)減弱 部分新項(xiàng)目延期入市

　　報(bào)告顯示，在優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)業(yè)態(tài)方面，2022年四季度，北京零售市場(chǎng)在11月受疫情短期爆發(fā)影響，市場(chǎng)需求減弱。例如，餐飲與時(shí)尚板塊持續(xù)出現(xiàn)利潤(rùn)收縮、擴(kuò)張放緩甚至“退租掉鋪”的趨勢(shì)。以上兩個(gè)品類占據(jù)了2022年第四季度全市退租面積的50%以上。與此同時(shí)，仍有部分品類在逆勢(shì)擴(kuò)張，戶外運(yùn)動(dòng)和新能源汽車均在四季度尋求擴(kuò)張機(jī)會(huì)。2022年末防疫政策優(yōu)化調(diào)整，預(yù)計(jì)將幫助市場(chǎng)活力在中短期內(nèi)提振。

　　同期，零售地產(chǎn)方面未錄得新增供應(yīng)，原計(jì)劃于2022年第四季度入市的幾個(gè)商場(chǎng)受疫情擾動(dòng)，均未能順利開(kāi)業(yè)。一些未來(lái)項(xiàng)目的計(jì)劃入市時(shí)間也因工期延誤或預(yù)租活動(dòng)受阻而延后。

　　租金方面，由于市場(chǎng)租賃需求疲弱，全市租金連續(xù)下跌。多數(shù)業(yè)主提出降租或以更靈活的租約條款來(lái)吸引零售商入駐，從而維持項(xiàng)目的穩(wěn)定表現(xiàn)。2022年四季度，市區(qū)租金錄得全年最大降幅，環(huán)比下降2.6%；郊區(qū)市場(chǎng)的租金環(huán)比跌幅為2.9%。

　　“盡管短期內(nèi)市場(chǎng)仍受疫情影響，但2022年12月底出現(xiàn)了一些消費(fèi)回暖的積極信號(hào)，例如，餐廳店鋪的客流量已有回升。防疫政策的放開(kāi)，預(yù)計(jì)將在2023年上半年帶動(dòng)零售消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)入修復(fù)通道，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始好轉(zhuǎn)，全市租金預(yù)計(jì)將于下半年回暖�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

　　工業(yè)物流地產(chǎn)：

　　去年租金同比增約4% 新增供應(yīng)將達(dá)到峰值

　　2022年四季度工業(yè)物流市場(chǎng)需求整體仍保持穩(wěn)健。順義空港物流園、通州馬駒橋物流基地的需求明顯優(yōu)于其他區(qū)域，呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這兩個(gè)區(qū)域在四季度均錄得大體量新租成交；需求來(lái)源方面，電商、供應(yīng)鏈和制造業(yè)持續(xù)占據(jù)市場(chǎng)需求的70%左右。在供應(yīng)方面，四季度共有3個(gè)新增項(xiàng)目入市，總建筑面積約為24萬(wàn)平方米。

　　從租金方面來(lái)看，2022年第四季度工業(yè)物流市場(chǎng)整體租金持續(xù)呈溫和增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%。穩(wěn)健的需求抵消了供應(yīng)增加所帶來(lái)的影響，促使租金穩(wěn)步上漲，2022年北京工業(yè)物流市場(chǎng)租金同比增長(zhǎng)4.3%。其中，幾個(gè)主要子市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，有力拉動(dòng)整體租金上漲。與此同時(shí)，平谷等價(jià)格洼地也呈現(xiàn)租金上漲趨勢(shì)。

　　“2023年的新增供應(yīng)將達(dá)到歷史峰值�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示，預(yù)計(jì)共有55萬(wàn)平方米的新增工業(yè)物流地產(chǎn)供應(yīng)即將入市，其中60%分布在大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)子市場(chǎng)。供應(yīng)的大規(guī)模釋放或?qū)⒏淖儽本┪锪魇袌?chǎng)現(xiàn)有格局，新的子市場(chǎng)——大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)將在2023年趨于成熟。市場(chǎng)空置率方面，預(yù)計(jì)將在2023年升至9.7%左右，較2022年增加3.9個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：jinbao