回顧2022年，在疫情的多輪沖擊與復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，廣州甲級寫字樓市場需求明顯下降。第二季度開始，由于疫情在國內(nèi)多個城市反復(fù)，對經(jīng)營和生產(chǎn)造成巨大的影響，多數(shù)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴張與辦公租賃決策上表現(xiàn)謹慎。

　　疊加年末爆發(fā)的廣州本土疫情，甲級寫字樓的來訪量和成交活躍度顯著下降，全年錄得凈吸納量為負值，空置率同比上升6.4個百分點至14.0%。由于市場整體觀望情緒濃厚，在成本控制驅(qū)動下的續(xù)租和搬遷成為年內(nèi)主要的租賃活動。

　　新增供應(yīng)持續(xù)放量 市場規(guī)模突破新高

　　2022年，廣州甲級寫字樓全年新增供應(yīng)約為41.7萬平方米，供應(yīng)量與去年基本持平。其中超過八成的新項目位于琶洲商務(wù)區(qū)，市場規(guī)模突破600萬平方米。部分項目因疫情影響而延期到明年交付，或令2023年供應(yīng)量達到新高。

　　全年累計凈吸納量為負 市場需求動力有待提升

　　今年新增供應(yīng)量與去年持平，但整體吸納量明顯下降，全年累計錄得-1,130平方米的凈吸納量，較去年同期凈吸納量約40萬平方米大幅減少。去年琶洲的多個新項目入市，吸納了海珠區(qū)積累多年的本地企業(yè)辦公場地升級需求，帶動項目快速去化。但今年琶洲商務(wù)區(qū)的本地需求明顯減少，且從傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)外溢的需求銳減，致使新入市項目去化周期拉長，市場壓力增加。

　　受整體營商環(huán)境不確定影響，多數(shù)企業(yè)保持觀望，加強對成本和現(xiàn)金流的管控，續(xù)租比例明顯上升。更有部分企業(yè)因受疫情影響，業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，出現(xiàn)退租或搬離核心商圈的現(xiàn)象。因此，2022年傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的存量寫字樓物業(yè)空置率普遍攀升，釋放較大存量空置面積，導致市場空置壓力陡增，全市空置率上升至14%。

　　業(yè)主靈活調(diào)整策略 積極應(yīng)對市場變化

　　盡管防疫措施調(diào)整為后市發(fā)展帶來積極信號，但考慮到辦公需求的回暖有賴于企業(yè)信心的回歸，在宏觀經(jīng)濟全面復(fù)蘇的信號更加明確之前，多數(shù)業(yè)主方繼續(xù)下調(diào)租金預(yù)期。2022年四季度甲級寫字樓錄得全市平均租金每月每平方米166.5元，同比下降超過5%。

　　除了下調(diào)租金預(yù)期，業(yè)主方在裝修及免租期等商務(wù)條款的靈活度也有所調(diào)整。一些項目還提出增加傭金或內(nèi)部獎勵等激勵方案，期望通過調(diào)動辦公租賃人員的工作積極性來推動成交。

　　專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)年內(nèi)成交

　　需求方面，傳統(tǒng)支柱行業(yè)的大企業(yè)辦公需求相對穩(wěn)定，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT及金融業(yè)仍然作為三大市場主力，全年貢獻了近七成的成交面積。其中，專業(yè)服務(wù)與去年相比需求占比從13%擴大到28%。復(fù)雜的市場環(huán)境下，企業(yè)對會計、審計、稅務(wù)、法律等專業(yè)服務(wù)的需求有所上升，推動行業(yè)業(yè)務(wù)擴張，一些機構(gòu)在華南增設(shè)新的營業(yè)點或擴大現(xiàn)有辦公空間。

　　另外，疫情對保險服務(wù)、醫(yī)療健康等行業(yè)也產(chǎn)生推動作用，令其辦公需求持續(xù)上升。IT行業(yè)仍保持活躍，但業(yè)務(wù)增長速度有所放緩。同時，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀政策調(diào)控影響，業(yè)務(wù)收縮，導致需求逐年下降。

　　經(jīng)濟預(yù)期的改善是推動市場回暖的關(guān)鍵

　　戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進良表示：“隨著政府對疫情防控措施的優(yōu)化和調(diào)整，生產(chǎn)、經(jīng)營、消費活動陸續(xù)恢復(fù)正常秩序，更多實體行業(yè)的發(fā)展信心有望得到修復(fù)。預(yù)計經(jīng)過第一季度的調(diào)整，市場活力將在二、三季度逐步回歸，這也將成為后續(xù)推動物業(yè)市場需求回暖的重要驅(qū)動力。

　　展望明年，國際金融城有望迎來第一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)的交付使用，未來供應(yīng)的向東延伸推動廣州甲級寫字樓市場形成新的空間格局。市場迎來更多可租賃面積的同時，也仍面臨供需矛盾的挑戰(zhàn)。

　　珠江新城、琶洲和金融城明年將有多個寫字樓項目陸續(xù)入市，為市場帶來多元化的物業(yè)選擇。市場優(yōu)質(zhì)物業(yè)選擇充沛，且預(yù)計優(yōu)惠力度將進一步加大，為有實力的企業(yè)提供換租的黃金窗口期�！�

來源：戴德梁行

編輯：jinbao