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富力地產(chǎn):城市更新迎提速 估值優(yōu)勢更明顯
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-6-12 8:56:29
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[提要]受新冠肺炎疫情和全球經(jīng)濟(jì)疲弱拖累,我國房地產(chǎn)面臨著前所未有的考驗及挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對短期到期債務(wù),提升流動現(xiàn)金儲備,各大房企紛紛選擇借新債還舊債的方式,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),提升抗風(fēng)險能力。

  受新冠肺炎疫情和全球經(jīng)濟(jì)疲弱拖累,我國房地產(chǎn)面臨著前所未有的考驗及挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對短期到期債務(wù),提升流動現(xiàn)金儲備,各大房企紛紛選擇借新債還舊債的方式,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),提升抗風(fēng)險能力。

  那么,在房地產(chǎn)行業(yè)低估值及“借新還舊”的當(dāng)下,投資者又該如何抉擇投資標(biāo)的呢?

  “借新還舊”常態(tài)化之下,富力有優(yōu)勢

  受新冠肺炎疫情影響,銷售回款承壓疊加償債規(guī)模高企,一季度房企資金需求卻不減。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,從不同融資渠道來看,一季度房企海外債、信用債和資產(chǎn)證券化融資金額為人民幣4,083.8億元(單位下同),同比小幅增長1.7%。其中海外債融資同比攀升33.0%至1901.3億元。

  從個股融資額來看,各大房企在加快銷售力度促回款的同時,加快了“借新還舊”的步伐。據(jù)了解,今年一季度恒大、首開及龍湖融資額均超100億元。

  除此之外,從已披露一季度財報的房企來看,萬科、富力(02777-HK)及綠地等未在“2020Q1房企融資TOP10”出現(xiàn)的大型房企,同樣有“借新還舊”融資運作。截至2020年3月31日,萬科和綠地籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均出現(xiàn)不同程度上漲,兩者同增的原因均是因增加融資規(guī)模所致。

  從一季度行業(yè)數(shù)據(jù)及房企公布業(yè)績來看,疫情蔓延之下,房地產(chǎn)作為高杠桿行業(yè),大部分房企都在大規(guī)模發(fā)債進(jìn)行借新還舊,以應(yīng)對短期到期債務(wù)及提升自身流動現(xiàn)金儲備。

  展望2020年全年,隨著疫情對經(jīng)濟(jì)活動影響逐步減弱及各產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈恢復(fù)正常,疊加當(dāng)前國內(nèi)貨幣流動性寬松,短期融資成本持續(xù)走低,房企“借新還舊”的資本運作會增加。

  據(jù)貝殼研究院高級分析師潘浩此前表示,一方面是已有發(fā)債需求的房企會逐步落實原有發(fā)債計劃;另一方面,今年我國金融環(huán)境的適度邊際寬松,給原本不急于發(fā)債的房企提供了有利的發(fā)債條件,房企大概率會根據(jù)今年的形勢重新制定自己的融資計劃。

  因此,短期融資成本角度來看,隨著下半年償債高峰期的臨近,房企進(jìn)行多輪融資以借新還舊,將是大概率事件。

  在此形勢之下,融資成本低的大型房企將迎來降杠桿,優(yōu)債務(wù)結(jié)構(gòu)的好時機(jī)。以富力為例,據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2019年富力全年平均融資成本6.6%,低于7.07%的房企平均成本,融資成本線優(yōu)勢明顯。因此,在貨幣流動性趨于寬松及短期融資成本持續(xù)走低的背景下,富力可進(jìn)行積極的再融資(包括借新還舊),不僅可優(yōu)化長短債的結(jié)構(gòu),亦可進(jìn)一步降負(fù)債,控杠桿。

  借新還舊常態(tài)化之下,富力安全邊際更高

  在借新還舊的大浪潮下,如何選擇出發(fā)展前景好、估值水平低、安全邊際高的投資標(biāo)的呢?

  強(qiáng)調(diào)一點的是,在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的“馬太效應(yīng)”愈演愈烈的形勢下,安全邊際較高及發(fā)展前景好的企業(yè)大部分會聚焦在TOP10。在TOP10的房企中,富力估值明顯被低估。

  股息率方面,截至2020年6月2日收盤,富力的股息率為14.35%,約等于行業(yè)均值(TOP10均值為5.652%)的2.5倍。在中國房地產(chǎn)上市公司港股TOP10中股息率排名中,富力是最高的一家。

  從投資價值的角度來衡量,股價估值低,股息率卻是最高,這反映出富力被低估事實,也反映出富力當(dāng)前安全邊際是TOP10內(nèi)房企中最高的。

  兩會再提舊改,“舊改之王”將成最后贏家

  年開始,政府相關(guān)政策頻出,全國老舊小區(qū)改造工作逐步進(jìn)入加速期。國家也在不斷出臺政策進(jìn)行資金支持,專項債投向新增城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域。2020年5月,兩會政府報告指引中再次明確指出,堅持“房住不炒、促進(jìn)地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康”,并推進(jìn)各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍。

  能在兩會期間再度被提及,這足以反映出舊改不僅關(guān)乎城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)發(fā)展,更成為人民群眾十分關(guān)心的社會問題。其次,從土地資源角度來看,隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的推進(jìn)及人民生活水平不斷提高,土地資源匱乏情況十分明顯,尤其是以北、上、廣、深為代表的一線城市。受經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要及人口快速膨脹驅(qū)動,舊改可釋放更多土地到市場的優(yōu)勢凸顯。

  在此背景下,加快推進(jìn)舊改,釋放更多土地到市場,理所當(dāng)然成為政府關(guān)注的重點工程,亦是各大房企抓住“城市更新”發(fā)展機(jī)遇的最佳良機(jī)。

  據(jù)中研網(wǎng)數(shù)據(jù)預(yù)測,2016-2020年間,我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米,占總體住房需求的34.4%。如此龐大的增量市場下,自然少不了開發(fā)商的身影。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前有超半數(shù)品牌房企已參與到城市更新領(lǐng)域。其中,恒大、碧桂園、萬科、佳兆業(yè)及中海等大型房企均有參與。

  在眾多房地產(chǎn)商中,論誰在城市更新領(lǐng)域經(jīng)驗更足、成功案例最多及效益最好,那應(yīng)當(dāng)歸富力莫屬。

  富力被稱為“舊改專家”或“舊改之王”,城市更新業(yè)務(wù)一直以來都是富力的重要一環(huán),亦是與競爭對手拉開距離的重要籌碼。

  自從1994年操刀廣州荔灣區(qū)化工廠舊改項目(廣州嘉邦化工廠)開始,富力地產(chǎn)長期深耕于城市更新領(lǐng)域,有豐富的城市更新經(jīng)驗。不管從城市更新項目數(shù)、總建筑面積及可售貨值,還是更新項目所處的地理位置,富力均處于領(lǐng)先的位置。

  據(jù)數(shù)據(jù)顯示,截至2019年底,富力已簽約的合作城市更新項目超過70個,規(guī)劃總建筑面積超過7,000萬平方米,可售建筑面積超過4,000萬平方米,為其未來穩(wěn)健增長奠定基礎(chǔ)。其中,預(yù)計兩年內(nèi)通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲面積將達(dá)1,000萬平方米,相當(dāng)于2,000億元可售貨值。

  在富力已簽約的合作城市更新項目中,一二線城市面積占比92%,大灣區(qū)面積占比60%?梢姼涣κ诸^優(yōu)質(zhì)城市更新項目居多,未來增長空間非?善。

  誠然,在政府大力推行的舊改政策導(dǎo)向下,具備前瞻性的富力已經(jīng)先人一步占領(lǐng)高地。隨著富力城市更新業(yè)務(wù)在全國布局正在緩緩鋪開,富力發(fā)展前景非常廣闊,而且城市更新帶來的較高土儲利潤率,將進(jìn)一步提升公司利潤空間,股東投資者得到相關(guān)的股息回饋也將非常可觀。

  尾語:

  隨著下半年富力加快銷售推盤及促回款、再融資等降負(fù)債的步伐,債務(wù)結(jié)構(gòu)將被進(jìn)一步優(yōu)化,資產(chǎn)流動性將被全面激活。疊加全國各大城市加快舊改的進(jìn)度,城市更新業(yè)務(wù)可為富力帶來更為豐厚利潤增長空間。屆時,經(jīng)營業(yè)績保持高質(zhì)量增長的同時,低估值情況將逐步被修復(fù)。 城市更新大時代大有可為,“舊改之王”富力可大有作為。

 來 源:新浪證券  

    編 輯:liuy

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