在嘗試招拍掛、代建、產(chǎn)業(yè)勾地等多種土地獲取方式后,雅居樂(HK:03383)又將目光投向了“行業(yè)風(fēng)口”——城市更新領(lǐng)域。
近日,雅居樂宣布成立城市更新集團,由雅居樂控股副總裁兼首席財務(wù)官潘智勇以及雅居樂控股副總裁、地產(chǎn)集團董事長劉同朋共同出任城市更新集團聯(lián)席董事長。旨在加大城市更新業(yè)務(wù)拓展力度,搶抓城市更新市場窗口期。
雖然早在2017年,雅居樂就已經(jīng)與廣州黃埔區(qū)政府簽訂合作框架協(xié)議,邁出了城市更新的第一步。但截至目前,其城市更新的項目依舊屈指可數(shù)。如今,雅居樂雖想趕乘政策東風(fēng),但奈何四郊多壘,雅居樂想要后來居上并不容易。
強勢入局城市更新
近日,雅居樂新成立城市更新集團,由雅居樂控股副總裁兼首席財務(wù)官潘智勇以及雅居樂控股副總裁、地產(chǎn)集團董事長劉同朋共同出任城市更新集團聯(lián)席董事長。
公開資料顯示,在加入雅居樂之前,該二人分別具有農(nóng)行廣東省分行副行長、工商銀行(5.190, 0.00, 0.00%)廣東省分行副行長的工作經(jīng)驗,在相關(guān)領(lǐng)域具有豐富的資源和優(yōu)勢。兩大金融類高管保駕護航,可見雅居樂對城市更新集團未來發(fā)展的倚重。
除此之外,雅居樂城市更新集團還設(shè)立了5大職能中心,分別為投資拓展中心、規(guī)劃開發(fā)中心、現(xiàn)場管理中心、財務(wù)管理中心以及綜合管理中心,工作內(nèi)容涵蓋了城市更新從項目選址、規(guī)劃、資金籌措、開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和后期運營等方方面面。
雅居樂相關(guān)人士告訴藍鯨房產(chǎn),今年兩會《政府工作報告》中提出,要加強新型城鎮(zhèn)化建設(shè),雅居樂城市更新集團是在這一背景下成立的,其旨在加大雅居樂城市更新業(yè)務(wù)的拓展力度,搶抓城市更新市場窗口期,解決業(yè)務(wù)發(fā)展中的痛點。未來,該集團將始終堅持“城市更新綜合運營商”的定位。
而中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對藍鯨房產(chǎn)分析,現(xiàn)階段依靠城市新區(qū)擴張來獲取業(yè)務(wù)機會,面臨著地塊區(qū)域越來越偏遠、配套環(huán)境相對不成熟的問題,同時由于土地市場競爭激烈推高了地價,也加大了開發(fā)難度。在此情況下,城市更新項目由于毛利率相對較高,成為房企補充土地資源的不二選擇。
藍鯨房產(chǎn)注意到,雅居樂重倉的海南區(qū)域,因政策調(diào)整暫時發(fā)展遇阻。在此背景下,雅居樂想要守住“千億”標簽,就不得不重新尋找區(qū)域增長點,大本營所在地的粵港澳大灣區(qū),成為其重點布局的區(qū)域。其董事長陳卓林亦在公開場合表示,雅居樂未來最大的收獲或許在粵港澳大灣區(qū)。
不過,藍鯨房產(chǎn)在梳理雅居樂財報數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn),其于大灣區(qū)的土儲面積及占比卻在逐年減少。建筑面積由2017年的1110萬平方米降至2019年的834萬平方米,土儲占比也由32.5%減少到21%。
土儲減少的同時,雅居樂也面臨著毛利率的壓力。雅居樂的高毛利向來為投資者所青睞,2019年,雅居樂的毛利率為30.5%,在同行中處于前列。陳卓林表示,雅居樂今年要確保毛利率在30%左右。從公開市場獲得的項目,極少能夠達到這一水平。
而據(jù)多名深圳房企人士測算,廣州、深圳的城市更新項目毛利潤率通?蛇_40%~50%,粵港澳其他非中心城市也超過25%,這一水平要遠高于招拍掛市場。
對于未來,上述相關(guān)人士對藍鯨房產(chǎn)表示,未來雅居樂城市更新項目布局將以大灣區(qū)為主,華北及中原地區(qū)如果有合適項目,也會考慮。
新兵舊改之路
在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中,房企成立城市更新集團的行為,其實并不少見。據(jù)藍鯨房產(chǎn)不完全統(tǒng)計,包括佳兆業(yè)(HK:01638)、卓越地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)(HK:00123)、花樣年(HK:01777)、中國奧園(HK:03883)、富力地產(chǎn)(HK:02777)等在內(nèi)的房企,均先后設(shè)立了城市更新集團。
雅居樂雖然來勢兇猛,卻是城市更新領(lǐng)域的一枚新兵。公開資料顯示,雅居樂最早參與城市更新項目可以追溯至2017年。當年,雅居樂通過與廣州黃埔區(qū)政府、廣州開發(fā)區(qū)管委會簽訂的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及城市更新合作框架協(xié)議,踏上了自己的城市更新之旅。
此外,從布局規(guī)模來看,雅居樂與其他成立城市更新集團相比,也稍顯遜色。據(jù)公開資料顯示,截至2019年底,雅居樂在城市更新方面,僅完成了10個項目的合作協(xié)議、5個項目的框架協(xié)議,鎖定土地面積超600萬平方米。而同為粵系房企,截至2019年12月31日,富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目超過70個,規(guī)劃總建筑面積超過了7000萬平米,可售面積超過4000萬平米。
業(yè)內(nèi)人士指出,這或許與雅居樂前幾年的多元化發(fā)展、布局有關(guān)。2015年,雅居樂進行了多元化探索,布局了地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、酒店、高球等7大產(chǎn)業(yè)。2016年,更是提出“希望在未來5-6年內(nèi),實現(xiàn)整個集團業(yè)績地產(chǎn)占一半,其他產(chǎn)業(yè)占一半!
以環(huán)保產(chǎn)業(yè)為例,短短4年時間便實現(xiàn)了從無到有,營業(yè)額從0到15億的突破。據(jù)2019年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示,報告期內(nèi),環(huán)保收入較去年同期增加146.1%。其物業(yè)管理公司雅生活(HK:03319)也于2018年正式登陸港交所,2019年報告期內(nèi),實現(xiàn)營業(yè)額51.27億元,較去年增加51.8%。
此時躬身入局,雖為時不晚,不過在佳兆業(yè)、保利、富力、時代中國等以舊改見長的企業(yè)面前,雅居樂如何分一杯羹,值得關(guān)注。
來 源:藍鯨財經(jīng)
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