從大利社區(qū)荔枝村，到珠海聯安舊村改造、廣州增城橫塱村，在一連串的舊改布局之后，勢頭正盛的中國奧園二季度以來在城市更新板塊收獲頗豐。
可以看到，過往在舊改領域有所積累的奧園，近年來加大了對城市更新的布局，亦借此形成了更多元的擴儲途徑，而經過前期的沉淀，奧園城市更新板塊也有望在近兩年進入收獲期。
不過，面對城市更新與生俱來的不確定性，這位“老手”能否如期將項目轉化依然是一個挑戰(zhàn)。
接連落子加速布局城市更新
6月15日，奧園在大灣區(qū)東莞再落一子，正式成為了大利社區(qū)荔枝村南商住更新單元前期服務商。
公開信息顯示，大利社區(qū)荔枝村有著臨深的區(qū)位優(yōu)勢，周邊項目均價甚至高于部分東莞市中心項目，據估算，憑借此次城市更新，奧園在寸土寸金的臨深區(qū)域有望再度獲得近70億元的潛在貨值。在此之前，它已接連成為珠海聯安舊村改造項目、廣州增城橫塱村的實施主體、合作企業(yè)，在珠海、廣州均有建樹。
顯然，隨著疫情影響消弭，社會秩序逐漸回歸常態(tài)，近期奧園的城市更新布局已開始活躍，而這份活躍亦是奧園2019年的延續(xù)。
在過去的2019年，奧園在城市更新領域的布局大幅提速。過去一年中，奧園城市更新項目數量由2018年的16個升至30個以上，對應可售貨值也提升至2260億元，此外，還有40多個項目正在有序推進。
截至2019年末，城市更新貨值已占據奧園總土儲的三成有余，較2018年比例進一步提升，可以看到，在傳統(tǒng)獲儲途徑之外，城市更新已成為奧園積累“面粉”的一個重要補充。
值得一提的是，與多數企業(yè)有所區(qū)別，中國奧園以往的土儲多來自于收并購渠道，資料顯示，上市十余年間，奧園共收購了276個項目，占累計新增土儲的比例接近七成。而在今年，奧園便通過收購取得了京漢股份(4.100, 0.00, 0.00%)的實控權，并一舉獲得了北京、天津、重慶、成都、南京、太原以及廣東省、河北省等地的共計約18個項目，總可售建筑面積約124萬平方米。
然而，在業(yè)內人士看來，即便有著雄厚的收并購功底，奧園依然難言高枕無憂。經過近兩年規(guī)模房企的多輪收割之后，優(yōu)質標的愈發(fā)稀缺，這意味著隨著規(guī)模的快速增長，胃口不斷增大的規(guī)模房企亦亟需在收并購之余找到新的攬儲途徑。
在此背景下，通過城市更新獲得大量潛在貨值，或是包括奧園在內的千億房企的主要途徑之一�！叭缃裾信膾焓袌龈偁幖ち遥舶殡S著較高的價格，拿地愈發(fā)不易。”在上海中原市場分析師盧文曦看來，城市更新既保障民生也有利于土地價值進一步釋放，同時所獲土地普遍位置不俗，對房企補充土儲而言是一個很好的選擇。
項目加速轉化進入收獲期
在加速布局的同時，奧園早期布局的城市更新項目也開始進入收獲期。截至目前，奧園實現部分、全部轉化的城市更新項目有5個，貢獻了超過300億元的可售貨值。
翻閱近年來資料可知，這個成績無疑要快于此前每年2-3個項目的轉化速度，而在未來兩年，奧園轉化落地的項目亦有望進一步增加。在今年的業(yè)績發(fā)布會上，行政總裁郭梓寧便表示，在三舊改造項目的推進中，預計將有8個至10個項目從一級開發(fā)轉為二級開發(fā)。
另有資料顯示，在2020年-2021年奧園有望實現首期、全部轉化的城市更新共有26個，對應釋放的貨值約1078億。這意味著在未來，城市更新業(yè)務的布局將為奧園規(guī)模提升形成更強的助力。
一直以來，對于多數深耕大灣區(qū)的房企來說，城市更新的能力既是加分項，也是基本功。
根據CRIC研究報告顯示，深圳、東莞、珠海、佛山等大灣區(qū)城市的開發(fā)程度早已超出國際城市開發(fā)警戒線30%，進入了存量博弈的時代。
在此背景下，深耕大灣區(qū)的奧園亦早早進行了城市更新的布局，實現了舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋。其中，珠海奧園廣場、廣州蘿崗奧園廣場、廣州奧園國際中心等項目均以完成或部分完成交付，成為城市更新領域的標桿項目。
據披露顯示，如同多數城市更新項目一樣，上述項目均有著不俗的利潤空間，毛利率、凈利率均分別達到30%、15%以上。而在獲得豐厚利潤之余，奧園也展示了其在城市更新領域的“加分”項—高效的轉化能力。
例如，梅溪舊工業(yè)區(qū)的改造項目——珠海奧園廣場，從舊工業(yè)區(qū)改造成為集購物、休閑、游樂為一體的大型城市商業(yè)綜合體，僅用了三年時間，即使在更新周期較短的舊廠改造亦是一個優(yōu)秀的成績。
而在今年，奧園又再次刷新了增城區(qū)舊改簽約記錄，南坣村項目自啟動簽約以來，僅用45個有效工作日突破80%。從過往成績來看，奧園無疑展現了優(yōu)秀的城市更新能力。
不過，繁復的環(huán)節(jié)始終是城市更新推進的難點，與之相伴的不確定性同樣更是城市更新的重要標簽�？梢钥吹�，在2019年全年奧園實現304億元可售貨值轉化背后，也存在著與預期的差距，就在2019年初，奧園曾預計年內大灣區(qū)城市更新項目將轉換可售貨值660億元，這無疑與實際結果存在一定距離。
在落差背后，有業(yè)內人士對藍鯨房產表示，通常來看，在城市更新項目中，最大的不確定因素是動遷環(huán)節(jié)，其中亦包括成本等因素；而在動遷、土地整理之后，雖然后續(xù)項目風險較小，但也由于土地收儲等環(huán)節(jié)涉及諸多參與方，手續(xù)相對復雜，存在時間節(jié)點不好估算的問題。
顯然，城市更新的推進存在諸多不可預見的難題。而經過多年布局，如今逐漸走入收獲期的奧園城市更新板塊，最終能為奧園積累多少“面粉”，進而成為企業(yè)規(guī)模進一步向上的新動能，藍鯨房產將持續(xù)觀察。
來 源：企業(yè)觀察報
編 輯：liuy
