北京市老舊小區(qū)共有2711個，涉及住宅樓1.48萬棟、1.41億平方米，居民197萬戶。截至2019年底，完成改造住宅樓395棟，受益居民3.8萬戶。政府部門在推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作中，逐步實(shí)現(xiàn)由“政府端菜”向“居民點(diǎn)菜”的轉(zhuǎn)變。
第三方機(jī)構(gòu)服務(wù)滿意度調(diào)查顯示，老舊小區(qū)綜合整治得分為91.9。
舊房換新顏，是不少老舊小區(qū)居民的愿望。不久前，北京市住建委公布了今年第一批老舊小區(qū)綜合整治項目名單，覆蓋東城、西城、朝陽、海淀等區(qū)共計153個項目，涉及改造樓棟數(shù)998棟。老舊小區(qū)改造往往存在房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、改造后長效運(yùn)營機(jī)制欠缺等“通病”。為了讓老舊小區(qū)改造后“常葆青春”，市政協(xié)進(jìn)行了3個多月的走訪并開展協(xié)商議政，來自各專業(yè)領(lǐng)域的委員們?yōu)槔吓f小區(qū)改造開出了不少“良方”。
■病癥 改完才4年 上下水出問題
■解藥 要變被動維修為主動維護(hù)
“改造完才4年，我們單元廚房的上下水管線就出了問題，三戶因為管道滲水出現(xiàn)了墻壁發(fā)霉的情況�！币晃痪幼≡谝淹瓿衫吓f小區(qū)改造社區(qū)的居民說，改造后除了硬件有些改善外，別的仿佛又回到了從前，物業(yè)費(fèi)依舊不交，也就沒有專業(yè)的物業(yè)管理，粉刷一新的樓門樓道又貼上了小廣告，“一年新、兩年舊、三年再回頭”。
如何建立老舊小區(qū)長效可持續(xù)運(yùn)營機(jī)制？市政協(xié)委員、怡海集團(tuán)董事局主席王緋玲建議，老舊小區(qū)改造應(yīng)引入物業(yè)前置機(jī)制，讓“管理+服務(wù)”雙軌運(yùn)行，在建設(shè)前就把居民居住、生活所需提前進(jìn)行規(guī)劃。
市政協(xié)委員、北京市城市規(guī)劃設(shè)計研究院教授級高工許檳也認(rèn)為，老舊小區(qū)改造應(yīng)建立基于城市更新理念下的改造新模式，要從小區(qū)單體改造中走出來，與分區(qū)規(guī)劃相銜接，與街區(qū)控規(guī)相融合，按照更新織補(bǔ)和修復(fù)城市公共空間的理念來進(jìn)行，這樣不僅滿足小區(qū)內(nèi)改造提升的要求，更與區(qū)域和街區(qū)總體提升相結(jié)合。
那么如何讓老舊小區(qū)完成改造后“常葆青春”呢？市政協(xié)委員、北京市住宅建筑設(shè)計研究院有限公司總經(jīng)理錢嘉宏建議，變“被動”維修為“主動”維護(hù)，建立全市住房預(yù)防性維修、維護(hù)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)全周期管理。
錢嘉宏說，在走訪過程中確實(shí)發(fā)現(xiàn)有老舊小區(qū)改造后沒幾年又變回“老舊小區(qū)”的問題，目前的改造政策大多側(cè)重在“改造中”環(huán)節(jié)，少量在“改造前”，極少涉及“改造后”，而老舊小區(qū)改造后的使用時間占據(jù)了住宅小區(qū)全生命周期的絕大部分。
“建立住房預(yù)防性維修、維護(hù)機(jī)制是國際上比較成熟的做法，比如日本物業(yè)管理有相應(yīng)規(guī)定，下水道一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次，屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)5年補(bǔ)修一次，10年大修一次，電梯3個月檢查一次，15年更換一次……不是出現(xiàn)問題才去修理，而是完全按照預(yù)先制定的房屋維修計劃進(jìn)行預(yù)防性維修、維護(hù)，在這種機(jī)制下日本許多實(shí)際使用50多年的建筑仍和新建建筑一樣，無論是外觀還是設(shè)備管道都保持很好的使用功能�！卞X嘉宏說，應(yīng)結(jié)合北京市物業(yè)管理條例發(fā)布實(shí)施，建立全市住房預(yù)防性維修、維護(hù)機(jī)制，制定住宅小區(qū)全周期的預(yù)防性維修、維護(hù)管理細(xì)則，變“被動”維修為“主動”維護(hù)，使老舊小區(qū)改造后的成果保持可持續(xù)性。
■病癥 產(chǎn)權(quán)單位亂 干啥都不趕趟
■解藥 建信息平臺明確管理邊界
“我們小區(qū)只有3棟樓，卻分屬3個產(chǎn)權(quán)單位，干什么事都趕不上趟！”一位老舊小區(qū)居民說，樓頂平改坡的時候，因為產(chǎn)權(quán)單位意見不一，到現(xiàn)在樓頂還是平的，下雨就漏，加裝電梯也沒跟上趟。
市政協(xié)委員們走訪發(fā)現(xiàn)，許多老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，甚至同一棟樓就涉及多家不同屬性的產(chǎn)權(quán)單位。委員們建議市委、市政府在更高層面加強(qiáng)政策統(tǒng)籌和實(shí)施力度的協(xié)調(diào)，出臺指導(dǎo)意見，加速推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
市政協(xié)委員、北京市雍澤律師事務(wù)所主任王濤說，如果不能以產(chǎn)權(quán)方為責(zé)任主體推進(jìn)實(shí)施老舊小區(qū)的改造更新工作，老舊小區(qū)即便完成了改造，改造后的長效管理維護(hù)機(jī)制也無法建立，公共區(qū)域權(quán)責(zé)不清，管理主體依然缺失，有問題也依然都推給政府。
王濤建議，通過完善數(shù)據(jù)信息平臺和共享機(jī)制，細(xì)致梳理老舊小區(qū)的原產(chǎn)權(quán)單位情況，厘清老舊小區(qū)共有部分的物權(quán)變遷、老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)權(quán)屬及其運(yùn)營情況，在摸清臺賬的基礎(chǔ)上明確供水、供電、綠化、照明、修繕、維護(hù)等職能與管理邊界，壓實(shí)產(chǎn)權(quán)單位法定職責(zé)。
■病癥 配套資金少 改造沒有錢
■解藥 “肥瘦搭配”拓寬融資渠道
走訪中委員們還發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)或多或少都存在著產(chǎn)權(quán)單位滅失或拿不出配套資金的情況，而小區(qū)住戶經(jīng)過多年變動，早已不是同屬于單個單位的職工。目前，老舊小區(qū)綜合整治主要依靠財政資金，尚缺乏吸引社會資本進(jìn)入的可持續(xù)性政策機(jī)制，難以滿足改造的巨大資金需求。
委員們建議，可將區(qū)域內(nèi)多個老舊小區(qū)采用“肥瘦搭配”進(jìn)行打包統(tǒng)籌規(guī)劃，拓展更多的增值空間，最大限度激發(fā)社會資本參與的熱情，以騰出財政資金重點(diǎn)解決那些分散的、社會資本難以進(jìn)入的小區(qū)改造。此外，還可以針對老舊小區(qū)設(shè)立公共維修基金專項機(jī)制。以《北京市住宅專項維修資金管理辦法》為基礎(chǔ)，針對老舊小區(qū)歷史遺留問題，住房維修資金未建立的情況，按照解決歷史欠賬的原則，制定財政和產(chǎn)權(quán)單位一次性投入、房改房上市交易按比例繳納等方案。
市政協(xié)委員、北京市建筑工程研究院有限責(zé)任公司科研管理部部長羅愛武說，在建立老舊小區(qū)改造資金籌措機(jī)制時應(yīng)把業(yè)主責(zé)任體現(xiàn)在費(fèi)用分擔(dān)上，否則囿于產(chǎn)權(quán)單位資金問題，存在安全隱患的危舊房屋將無法得到修繕。今年不少省市都修改了住房公積金提取辦法，居民可按要求在老舊小區(qū)改造和加裝電梯時支取個人賬戶內(nèi)余額，北京也可通過政策調(diào)整在資金上支持和推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
補(bǔ)白
應(yīng)培育共建意識
部分居民對自家以外的公共環(huán)境不關(guān)心，“共建家園”意識淡漠。
市政協(xié)委員、石景山區(qū)信訪辦綜合辦公室主任楊朝霞呼吁，應(yīng)建立“共建家園”的宣傳教育機(jī)制，引導(dǎo)居民積極參與到社區(qū)共建、共治、共享中。具體實(shí)施上，可以由社區(qū)黨委牽頭，搭建由業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民代表、產(chǎn)權(quán)單位代表等多方參加的黨建聯(lián)席會，把各種資源力量整合起來，針對問題商討解決方案。
來源：北京晚報
編 輯：chenhong
