隨著核心城市紛紛步入存量時(shí)代，城市更新迎來(lái)全新時(shí)代。國(guó)家相關(guān)部委和一線城市相繼出臺(tái)新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動(dòng)計(jì)劃，存量市場(chǎng)不斷受到政策支持。
日前，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需，推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
近幾年，一線城市土地供應(yīng)越來(lái)越緊缺，土地價(jià)格高企，城市未來(lái)向?qū)ΜF(xiàn)有建筑的升級(jí)改造更新上轉(zhuǎn)變。于是，通過(guò)對(duì)存量土地改造的城市更新成為房企參與一線城市競(jìng)爭(zhēng)的重頭戲。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從舊改項(xiàng)目入手，是房企切入城市核心區(qū)域的高級(jí)手段，城市更新具有可觀的潛在價(jià)值。不過(guò)，其背后的風(fēng)險(xiǎn)和難度也不可忽視，舊改項(xiàng)目業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、資金需求大，也是房企來(lái)不得不面對(duì)的挑戰(zhàn)。
房企的新賽道
隨著棚改步入收尾階段，老舊小區(qū)改造按下“加速鍵”。
2017年底，秦皇島、張家口等15個(gè)城市開(kāi)展為期1年的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。2019年6月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)老舊小區(qū)改造，10月份，山東、浙江兩省及上海等8市開(kāi)展深化試點(diǎn)探索。今年兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在《政府工作報(bào)告》中提出，2020年計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，這一數(shù)字較2019年增加一倍。
佳兆業(yè)集團(tuán)《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超過(guò)300萬(wàn)億元人民幣，按每年2%的城市更新速率來(lái)計(jì)算，城市更新已經(jīng)迎來(lái)6萬(wàn)億元級(jí)的嶄新市場(chǎng)。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場(chǎng)將變軌迎來(lái)一個(gè)新的10萬(wàn)億大賽道。
以舊城改造為代表的城市更新成為城市發(fā)展新增長(zhǎng)極的同時(shí)，城市更新的浪潮自華南地區(qū)卷起，開(kāi)啟了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)之路，不少品牌房企紛紛斥資入局這場(chǎng)游戲，搶灘市場(chǎng)。
今年4月，以城市更新見(jiàn)長(zhǎng)的龍光完成更名，公司名稱由“龍光地產(chǎn)控股有限公司”更名為“龍光集團(tuán)有限公司”。而根據(jù)龍光發(fā)布的2019年度業(yè)績(jī)，截至去年底，龍光在10個(gè)城市拓展了78個(gè)城市更新項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)貨值達(dá)4006億元，其中95%位于大灣區(qū)。
根據(jù)龍光預(yù)測(cè)，千億規(guī)模的城市更新項(xiàng)目，未來(lái)3年可占其當(dāng)年核心盈利的20％�？梢哉f(shuō)，城市更新已經(jīng)成為龍光業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的新曲線。
根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前，TOP50的房企中，已經(jīng)有超過(guò)一半的房企開(kāi)展了城市更新業(yè)務(wù)，其中包括碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利等。以恒大為例，截至2019年末，恒大共擁有舊改項(xiàng)目101個(gè)。富力通過(guò)三個(gè)城市的城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化了179萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。港資房企同樣活躍，如新世界中國(guó)在去年9月拿下廣州增城區(qū)塔崗村的舊改地塊。
還有一些房企也在摩拳擦掌躍躍欲試。例如，越秀地產(chǎn)在年報(bào)的未來(lái)展望中稱，要在“三舊”改造方面積極獲取項(xiàng)目，為中長(zhǎng)期獲取優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備奠定基礎(chǔ)；時(shí)代中國(guó)表示將保持穩(wěn)健的投資策略，積極參與城市更新改造，確保擁有充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。
今年4月，錦和商業(yè)以“中國(guó)城市更新運(yùn)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域首家上市公司”的身份，在上交所正式掛牌，發(fā)行價(jià)7.91元/股，募資總額7.47億元。截至當(dāng)日收盤(pán)，錦和商業(yè)報(bào)收11.39元，漲幅高達(dá)43.99%，觸及新股上市首日最高漲幅限制。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，城市更新第一股的“開(kāi)門(mén)紅”，體現(xiàn)了資本對(duì)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的認(rèn)可。
當(dāng)下，超萬(wàn)億元的投資規(guī)模還在吸引著更多的房企入局城市更新板塊，在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來(lái)，城市更新以及舊改等項(xiàng)目在空間分布上顯著不均，房企在此方面的投入還有較大的空間。
掘金城市更新 房企考驗(yàn)重重
但房企升級(jí)，介入城市更新，并沒(méi)有想象中那么容易。
在此之前，城市更新只是門(mén)“選修課”，房企更熱衷于拿凈地，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)高周轉(zhuǎn)之下飛速提升的銷(xiāo)售“傳奇”。實(shí)際上，城市更新是一個(gè)高門(mén)檻的市場(chǎng)，若想獲取一席之地，并非易事。
保利城市更新事業(yè)部副總經(jīng)理郝志彪曾表示，“舊改是一個(gè)政府、企業(yè)、城中村三方的利益博弈過(guò)程�！�
以拆遷為例，在舊改拆遷過(guò)程中，政府大多扮演第三方的角色，而開(kāi)發(fā)商則需要和村民或業(yè)主直接對(duì)接，這就導(dǎo)致釘子戶、村民集體維權(quán)等負(fù)面消息頻頻爆出。
2019年5月，由于拆遷補(bǔ)償安置糾紛，中鐵置業(yè)無(wú)奈放棄了立項(xiàng)八年之久的深圳龍崗坂田新圍仔村舊改項(xiàng)目，被迫退出深圳舊改市場(chǎng)。
舊城改造對(duì)房企的要求不單單是解決拆遷安置問(wèn)題，更大的挑戰(zhàn)來(lái)自企業(yè)自身持續(xù)發(fā)展的能力。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，一方面，舊改項(xiàng)目持續(xù)周期較長(zhǎng)，回報(bào)周期也會(huì)更長(zhǎng)。高昂的資金成本，對(duì)于企業(yè)而言無(wú)疑是一項(xiàng)巨大的考驗(yàn)，特別是對(duì)于一些采用高成本融資方式或者現(xiàn)金流緊張的房企來(lái)說(shuō)，資金壓力將會(huì)更大。
另一方面，不少舊改項(xiàng)目會(huì)涉及片區(qū)的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等問(wèn)題，對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和整體運(yùn)營(yíng)能力更是一大考驗(yàn)。
那么，房企應(yīng)該如何掘金城市更新呢？
高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫給出的答案是，通過(guò)“改硬件、裝內(nèi)容、促流動(dòng)”的方式能夠顯著提升商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。他認(rèn)為，城市更新過(guò)程里，硬件改造預(yù)計(jì)可以提升20%—30%資產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升租金后，資產(chǎn)價(jià)值預(yù)計(jì)會(huì)提升40%—50%，流動(dòng)性產(chǎn)生溢價(jià)，通過(guò)證券化變現(xiàn)會(huì)產(chǎn)生20%—30%收益。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示，資金壓力大和拆遷安置難度大是城市更新中的兩大難題，如若處理不好這兩方面，舊改項(xiàng)目中途終止會(huì)帶來(lái)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙重困境。因此，他建議，要善于提煉概念，與城市發(fā)展脈絡(luò)相結(jié)合，充分利用當(dāng)?shù)卣咧贫�，積極降低拆遷成本，加快拆遷效率。
來(lái)源：和訊房產(chǎn)
編輯：wangdc
