隨著國(guó)內(nèi)新冠肺炎疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)，一線城市寫字樓租賃活動(dòng)也在逐步恢復(fù)。
多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，相對(duì)于上一季度，今年二季度，北京寫字樓空置率穩(wěn)定在16.6%，上海小幅下降至20.9%，廣州、深圳寫字樓空置率微幅上漲，但廣州在疫情沖擊下錄得最低租金降幅。
“從長(zhǎng)期看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性強(qiáng)、增長(zhǎng)動(dòng)能大，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)依然存在；在政策作用下，復(fù)工復(fù)產(chǎn)加速、生產(chǎn)生活恢復(fù)、消費(fèi)活力增強(qiáng)，這些都將推動(dòng)市場(chǎng)向平穩(wěn)健康的方向發(fā)展�！敝兄秆芯吭赫J(rèn)為。
值得注意的是，深圳市場(chǎng)壓力值依然高企，寫字樓空置率已超過25%，位居一線城市榜首。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰認(rèn)為，深圳辦公樓市場(chǎng)已進(jìn)入高供應(yīng)、高空置率以及租金緩慢下跌的“新常態(tài)”，且未來長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變。
寫字樓艱難回暖
與穩(wěn)步復(fù)蘇的樓市不同，一線城市寫字樓艱難回暖著。
戴德梁行報(bào)告指出，雖有新增供應(yīng)項(xiàng)目入市，但二季度上海寫字樓空置率仍然下降至20.9%，環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中核心區(qū)域空置率14.2%，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。
疫情沖擊下，北京寫字樓市場(chǎng)同樣未繼續(xù)大幅下探�！半S著需求開始逐步釋放，市場(chǎng)空置率在有新增供應(yīng)的情況下穩(wěn)定在16.6%，與上個(gè)季度基本持平�！备吡�(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海稱。
科技、IT、金融行業(yè)租戶，成為此輪市場(chǎng)回暖中的主要驅(qū)動(dòng)力，逆勢(shì)而起的生物醫(yī)藥、線上教育辦公、網(wǎng)絡(luò)游戲等行業(yè)也產(chǎn)生較大的擴(kuò)租、新租需求。譬如，北京CBD商務(wù)區(qū)的中國(guó)人壽金融中心獲得北京諾華制藥大面積整租。
不過在疫情期間，行業(yè)低溫及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，迫使寫字樓業(yè)主及運(yùn)營(yíng)方不得不想辦法提高出租率，如加大租金下調(diào)力度、提供更具有競(jìng)爭(zhēng)力的免租期等。
這使得北京寫字樓租金繼續(xù)高位盤整，環(huán)比下降1.7%至每月367元/平方米。因一季度租賃成交減少，上海的許多業(yè)主同樣在二季度降低租金預(yù)期，期末上海核心商圈租金為每月286.4元/平方米，環(huán)比下降3.7%。
嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，北京市場(chǎng)需求的可持續(xù)性回暖，需建立在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)符合預(yù)期、疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放三個(gè)條件上。雖然市場(chǎng)已逐步走出疫情陰霾，但今年凈吸納量在剔除自用和預(yù)租影響后，可能僅為歷史平均水平的一半左右。
同時(shí)，高供應(yīng)問題依然存在，高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，下半年北京市場(chǎng)會(huì)迎來近70萬平方米新增供應(yīng)量，明年還有近80萬平方米新增供應(yīng)入市。在需求中性的市場(chǎng)環(huán)境下，空置率預(yù)計(jì)將在2021年達(dá)到20.7%，系本輪高供應(yīng)時(shí)期的最高點(diǎn)。
但鑒于北京、上海此類城市的吸引力，機(jī)構(gòu)投資者的熱情仍然不減。萊坊日前發(fā)布報(bào)告稱，不少國(guó)際投資機(jī)構(gòu)正積極尋求國(guó)內(nèi)寫字樓、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等大型商業(yè)物業(yè)投資機(jī)會(huì)，多數(shù)只對(duì)核心城市的核心資產(chǎn)感興趣。
2019年，北京一舉超越上海，成為物業(yè)投資市場(chǎng)中資金爭(zhēng)相布局之地。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，北京去年物業(yè)投資大宗交易總額達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的866億元，高居全國(guó)榜首，這是北京邁入全球領(lǐng)先商業(yè)地產(chǎn)門戶城市的重要標(biāo)志。
即便在受疫情沖擊的2020年，投資人布局北京的熱情也未被阻擋。仲量聯(lián)行表示，上半年北京商業(yè)地產(chǎn)大宗交易成交額已逾270億元，超過2017年全年水平，其中外資占比接近40%，是自2010年以來的最高值。
“盡管疫情為市場(chǎng)帶來諸多挑戰(zhàn)，但具備前瞻性眼光的投資者持續(xù)聚焦于更長(zhǎng)期的市場(chǎng)趨勢(shì)，不斷尋求在京機(jī)會(huì)�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，投資者持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域，青睞有升級(jí)改造和增值潛力的物業(yè)。
深圳市場(chǎng)壓力值不減
與其他一線城市同步，深圳寫字樓市場(chǎng)的租賃活動(dòng)也在逐步恢復(fù)。
據(jù)仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)，因部分在建項(xiàng)目受疫情影響推遲交付時(shí)間、供應(yīng)放緩，二季度深圳甲級(jí)寫字樓空置率仍保持25%的高位，但較之一季度相對(duì)平穩(wěn)，租金跌幅已在二季度收窄。
戴德梁行數(shù)據(jù)也顯示，二季度深圳甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下降5.2%至每月222.91元/平方米。但上半年累計(jì)吸納量約14萬平方米，超過去年全年吸納量，寫字樓租賃活動(dòng)于二季度逐漸恢復(fù)。
但是，深圳寫字樓市場(chǎng)的壓力值并未消減多少�！耙话憬】档氖袌�(chǎng)空置率維持在10%左右，這樣方能保證市場(chǎng)買賣兩端活躍。”李文杰坦言，深圳辦公樓市場(chǎng)已進(jìn)入“新常態(tài)”，即高供應(yīng)、高空置率以及租金緩慢下跌，且未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變。
針對(duì)深圳商辦市場(chǎng)的潛在壓力，7月4日，萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書兼高級(jí)副總裁譚華杰在參加一場(chǎng)業(yè)內(nèi)座談會(huì)時(shí)也表示，深圳未來三年新增寫字樓供應(yīng)量，可滿足未來25年的需求。
從供給端看，截至二季度末，深圳市場(chǎng)總存量已環(huán)比上升5.8%至781.2萬平方米，南山與福田兩區(qū)占市場(chǎng)總存量的85%。未來3年，深圳年均新增供應(yīng)將超100萬平方米，寫字樓租金或進(jìn)一步承壓。
與深圳形成鮮明對(duì)比的是，一百多公里以外，廣州的寫字樓市場(chǎng)仍處于安全線以內(nèi)。在四大一線城市中，廣州寫字樓空置率最低，疫情下租金降幅也最低。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，廣州寫字樓市場(chǎng)空置率為6.7%，環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，租金水平為每月184.5元/平方米，環(huán)比下降約2.7%。
報(bào)告認(rèn)為，廣州寫字樓市場(chǎng)新項(xiàng)目入駐率有待提高，加之疫情對(duì)甲級(jí)寫字樓租賃活動(dòng)的影響逐步顯現(xiàn)，這些都成為空置率提升的原因。盡管如此，疫情發(fā)生后，廣州寫字樓市場(chǎng)仍表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。
二季度，廣州寫字樓租金同比降幅約為4.8%，而北京和上海分別下調(diào)7.6%和6.3%，深圳則下降約13.6%；此外，廣州是唯一空置率在10%以下的一線城市，上海和深圳都在20%以上。
戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉瑞認(rèn)為，廣州新增供應(yīng)量非常少，加上部分項(xiàng)目因疫情推遲入市時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)承壓有所緩解。但相比北上深，廣州寫字樓市場(chǎng)面臨租金水平較低、市場(chǎng)活躍度不足等問題。
不同行業(yè)屬性的企業(yè)對(duì)寫字樓的需求也出現(xiàn)分化�！敖鹑跈C(jī)構(gòu)及TMT企業(yè)成寫字樓吸納主力，上半年租賃成交面積占比分別高達(dá)32.2%及20.9%�！睆垥匀鸱Q，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱、前期快速擴(kuò)張且以初創(chuàng)公司為主要租戶的商務(wù)空間品牌開始出現(xiàn)退租現(xiàn)象，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
