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深圳城市更新加速 回遷房指標(biāo)買賣火熱
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-8-5 9:11:23
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[提要]除了樓市調(diào)控升級,城市更新也是近期深圳房地產(chǎn)市場的一個(gè)關(guān)鍵詞。為打破只要一戶不同意,舊改項(xiàng)目就“停擺”的局面,深圳擬對城市更新政策進(jìn)行調(diào)整,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》正在公開征求意見。

  除了樓市調(diào)控升級,城市更新也是近期深圳房地產(chǎn)市場的一個(gè)關(guān)鍵詞。為打破只要一戶不同意,舊改項(xiàng)目就“停擺”的局面,深圳擬對城市更新政策進(jìn)行調(diào)整,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》正在公開征求意見。而在近期,深圳多個(gè)大型城市更新或棚改項(xiàng)目也傳來了進(jìn)展,但在這背后,一些有關(guān)更新的“亂象”也值得重視。

  10年與7個(gè)月

  2009年12月,深圳頒布了《深圳市城市更新辦法》,開啟了一個(gè)城市更新的深圳時(shí)代,最新發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》因此也備受市場關(guān)注。

  其中,《征求意見稿》第三十二條為“個(gè)別征收模式”:當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的,市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對征收決定不服的,可以向人民法院提起行政訴訟。

  說起釘子戶和拉鋸戰(zhàn),就不得不提到羅湖區(qū)的木頭龍城市更新項(xiàng)目,這一項(xiàng)目早在2010年就被列入深圳城市更新單元第一批計(jì)劃項(xiàng)目。直到2019年8月仍剩下幾戶未簽約,整個(gè)項(xiàng)目陷入停滯狀態(tài)。2019年8月,羅湖區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《深圳市羅湖區(qū)翠竹街道木頭龍片區(qū)零星房屋征收提示》,木頭龍片區(qū)零星房屋征收被確定為2019年度羅湖區(qū)零星急需項(xiàng)目。今年3月,深圳市羅湖區(qū)2020年一季度12個(gè)重大項(xiàng)目集中開工,其中就包括了木頭龍小區(qū)城市更新單元項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場看到,木頭龍更新項(xiàng)目已經(jīng)動工,緊鄰木頭龍項(xiàng)目的教育新村老舊小區(qū)也傳來了更新的消息,而且該小區(qū)僅歷時(shí)7個(gè)月就完成全部簽約,刷新了深圳市老舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目的簽約紀(jì)錄。臨近的木頭龍和教育新村,一個(gè)走過近10年的漫長更新路,一個(gè)僅用了7個(gè)月時(shí)間,滲透著城市更新的“喜與悲”。

  有教育新村的業(yè)主告訴記者,該小區(qū)的更新首先是推選出一兩名居民代表成立“業(yè)主協(xié)調(diào)小組”,收集、反映小區(qū)居民的意見建議,組織居民代表和市場主體代表定期協(xié)商,這一做法也與《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》中關(guān)于公眾參與的要求不謀而合。

  最近,深圳市內(nèi)多個(gè)大型城市更新和棚改項(xiàng)目都在加速推進(jìn)。羅湖區(qū)船步街片區(qū)棚改項(xiàng)目正式啟動簽約后,實(shí)現(xiàn)了15天簽約戶數(shù)、套數(shù)和面積達(dá)到“三個(gè)99.7%”。而在湖貝片區(qū),華潤置地主導(dǎo)的超大型城市更新項(xiàng)目湖貝統(tǒng)籌片區(qū)已經(jīng)開始進(jìn)行拆除工作。

  回遷房指標(biāo)買賣需謹(jǐn)慎

  眾多項(xiàng)目加速推進(jìn),但一些有關(guān)“更新”的亂象也值得關(guān)注。

  近期,深圳多個(gè)小區(qū)發(fā)生業(yè)主自行懸掛諸如“我要棚改”之類的標(biāo)語。在南山桃苑公寓的大樓外墻,就掛了許多紅色標(biāo)語:我要棚改。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于桃苑公寓屬于高層建筑,也不在附近的棚改項(xiàng)目范圍之內(nèi),所以才有了掛橫幅這一幕。而在羅湖區(qū)東樂花園,類似的情況也正在發(fā)生。有業(yè)主告訴記者,多層建筑開始進(jìn)行更新意愿摸底調(diào)查,但部分高層樓宇業(yè)主向有關(guān)部門提出拆遷訴求。

  這時(shí),有關(guān)城中村回遷房指標(biāo)的買賣消息也滿天飛。記者發(fā)現(xiàn),“一個(gè)個(gè)打著‘無需社保、不限購、買到就是賺到’的明碼標(biāo)價(jià)回遷房公開在一些網(wǎng)站論壇,微信公眾號,甚至在閑魚平臺上掛賣銷售。說起回遷房,主要指那些城中村里的“農(nóng)民房”,但卻已經(jīng)有開發(fā)商進(jìn)駐洽談城市更新,一些原村民可能急需資金,拿出一定的回遷面積出售,這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán),就能獲得不動產(chǎn)權(quán)證。

  有房產(chǎn)中介向記者兜售起一項(xiàng)看似很誘人的回遷房指標(biāo)買賣:福田石廈村的回遷房,一手村民面積轉(zhuǎn)讓,面積在50到120平方米之間,價(jià)格在每平方米5.5萬元,但要收取更名費(fèi)70萬元,傭金也要3個(gè)點(diǎn),而且目前沒有租金補(bǔ)貼。記者發(fā)現(xiàn),石廈村位于福田的中心區(qū)域,周邊房價(jià)幾乎都超過每平方米10萬元,所以這個(gè)價(jià)格看上去也十分誘人,咨詢的人非常多。

  不過,記者前往現(xiàn)場調(diào)查時(shí),一位村民給業(yè)主展示了一份“聲明”,指出有中介和代理針對石廈村舊改項(xiàng)目二期的回遷房散布不實(shí)消息進(jìn)行炒作,提醒各位業(yè)主回遷房交易涉嫌違法,相關(guān)交易不受法律保護(hù)等。

  記者發(fā)現(xiàn),在深圳升級樓市調(diào)控之后,“房票”成為置業(yè)者眼中的稀缺品。這時(shí),類似的回遷房指標(biāo)由于不占用名額,開始吸引越來越多投資客的眼光,也應(yīng)該引起重視。在福田崗廈、龍華觀瀾等片區(qū),眾多城中村都傳出類似的回遷房指標(biāo)出售消息。

  而在上周五,深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》,停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批。據(jù)悉,這已經(jīng)是短短兩年內(nèi),深圳監(jiān)管層向商務(wù)公寓第三次出“大招”。深圳市場上的商務(wù)公寓,多數(shù)來自于城市更新項(xiàng)目。有分析人士表示,未來深圳城市更新項(xiàng)目中商業(yè)用地比例可能會減少,住宅用地比例可能會增加,或許會提高開發(fā)商參與城市更新的積極性。

來 源:  證券時(shí)報(bào)  

  編 輯:liuy

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