希望通過這份報告對于一季度沈陽商業(yè)地產(chǎn)進行一次全面的梳理。
租金下行有利于租戶優(yōu)化辦公策略
回顧2020年一季度沈陽的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場，高空置率依然是整個市場的主要問題。截止到今年一季度，整體空置率穩(wěn)中有升，達到36.2%。預(yù)計今年依然會有超過12萬的新增供應(yīng)量入市，整體市場空置水平則會進一步升高。
在租金方面，2020年一季度市場平均租金持續(xù)下降到72.3元每平米每月，環(huán)比下降9.9%。租金持續(xù)下降的主要原因是業(yè)主主動讓利，用降租金換取租戶。租金下降后，相較于租戶續(xù)租來講，辦公室搬遷就變得更加劃算，特別是在后疫情時期的成本控制階段。市場內(nèi)的新增辦公需求依然非常有限，高空置率的壓力導(dǎo)致寫字樓業(yè)主不得不開始提前鎖定更多的優(yōu)質(zhì)主力租戶。再加上疫情的影響，存量租戶開始成為各個業(yè)主爭奪的主要需求來源。從整體上來看，沈陽寫字樓市場今年下半年的競爭壓力依然會很大。隨著今明兩年新項目的陸續(xù)入市，租金下調(diào)的趨勢依然會持續(xù)且不排除會出現(xiàn)繼續(xù)大幅調(diào)整的可能性。
從整個市場的成交來看，各開發(fā)商非常積極在拓展租戶資源，盡可能地給予搬遷的客戶更大力度的優(yōu)惠，這樣的做法也符合當(dāng)下企業(yè)租戶降低成本的訴求。我們預(yù)計2020年全年的存量租戶活動會相對積極。然而，整個市場的空置面積去化主要依靠現(xiàn)有企業(yè)擴張和新進企業(yè)的辦公需求，但從現(xiàn)階段來講兩者都非常疲軟，特別是新增辦公需求。目前市場中新增需求主要來自于在線教育，人壽保險等疫情受益行業(yè)的擴張。新增需求的恢復(fù)一方面嚴(yán)重依賴于整體宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)回升，另一方面也依賴于沈陽能否在后疫情時期加大招商引資的力度，出臺更有針對性的人才和產(chǎn)業(yè)扶持鼓勵政策，通過減稅降費進一步穩(wěn)定市場信心，幫助企業(yè)渡過難關(guān)，共克時艱。
零售商業(yè)開始逐步恢復(fù)
截止到今年4月中旬，沈陽購物中心和百貨店基本都恢復(fù)到了正常營業(yè)時間，3月份部分購物中心營業(yè)時間略有縮短，4月起逐步恢復(fù)常態(tài)。然而，防控機制進入常態(tài)化，商場出入口仍有限制和體溫監(jiān)測。街區(qū)商業(yè)由于餐飲、娛樂、培訓(xùn)等主流業(yè)態(tài)，恢復(fù)營業(yè)后客流受到很大影響，門市商業(yè)也出現(xiàn)不少出租出兌的現(xiàn)象。我們通過近20個購物中心的觀測，3月下旬購物中心品牌營業(yè)率在80%-90%左右，目前兒童樂園、教育、娛樂類（KTV、影院）業(yè)態(tài)仍處于關(guān)閉狀態(tài)。
截止到2020年一季度，整體平均租金水平保持穩(wěn)定在364元每月每平米，整個一季度受到疫情的影響，市場成交遇冷。同樣的，整體空置水平目前也保持在11%左右的水平，但根據(jù)高力國際的調(diào)查，很多品牌正在申請撤店流程，預(yù)計二季度整體空置率會逐步走高。
就從目前零售商家的困境來看，主要集中在以下三個方面：第一，店鋪營業(yè)收入下滑至冰點。此次疫情期間零售服裝、餐飲、娛樂、線下教育等行業(yè)受到極大沖擊，疫情嚴(yán)重時客流減少超過80%，整體停業(yè)超過70%，銷售額已至冰點，截至3月底影院、洗浴、教育、KTV等業(yè)態(tài)仍未完全恢復(fù)營業(yè)。第二，店鋪租金及人員成本仍在增加。疫情期間大部分購物中心對商戶做了1個月左右不等的免租優(yōu)惠，雖然商戶減少了損失，但人員工資仍是一個較大成本，客流恢復(fù)仍需一定時間，商戶的經(jīng)營壓力還在持續(xù)，根據(jù)觀察部分商家對工作人員進行了縮減以此緩減成本壓力。第三，未來經(jīng)營的不確定性提升導(dǎo)致擴張停止。本次突如其來的疫情打亂了整個行業(yè)的正常經(jīng)營，傳統(tǒng)零售、教育、娛樂、大型餐飲等業(yè)態(tài)目前基本停止了新的擴張，需要在后疫情時期重新制定發(fā)展戰(zhàn)略。
在消費變化方面，線上消費基本滿足日常的大部分需求，線上優(yōu)惠力度和便利性正在改變居民的消費習(xí)慣。在消費人群方面，中老年人通過智能手機開啟網(wǎng)購模式，成為新的網(wǎng)絡(luò)消費人群，健康、養(yǎng)生類產(chǎn)品成為新的消費增長點。在近期訪談的餐飲和零售品牌中，大部分品牌表示，客單價降低15-20%左右，消費者更傾向于折扣商品，性價比高的套餐，消費水平呈一定下降趨勢，各商家也隨行就市的推出一系列促銷活動，以拉動客流，促進消費。
在未來的市場機會方面，高力國際和不同零售品牌進行了深入的溝通，發(fā)現(xiàn)市場比較活躍的還是以餐飲類，線上線下結(jié)合的零售品牌為主。餐飲類以中式餐飲，特色餐飲，休閑娛樂類的餐酒吧為主，疫情后酒吧，小劇場，日料，快餐等品牌屢有簽約。線上線下結(jié)合的零售品牌明顯在本輪疫情中受影響較小，在三四線城市的拓展計劃已經(jīng)在醞釀中；一些運動服飾折扣店也正尋求在次主力商圈布局更多的門店。兒童及培訓(xùn)類出現(xiàn)了較明顯的線上線下分化的情況，線上教育平臺在市場中出現(xiàn)了明顯的逆勢擴租的情況，但線下教育和兒童體驗類項目，如兒童美發(fā)，早教中心等，在短期的銷售壓力依然比較大。娛樂類業(yè)態(tài)，如影院，網(wǎng)吧，KTV，桌球等，目前依然受到嚴(yán)格管控，整體恢復(fù)還需要更長的時間。
疫情后時代的物業(yè)管理思考
雖然國內(nèi)新型冠狀病毒肺炎疫情已得到基本控制，但疫情對于各行各業(yè)的影響并未完全結(jié)束，讓各個行業(yè)面臨著不同的挑戰(zhàn)和機遇。當(dāng)服務(wù)業(yè)大面積停滯，物業(yè)服務(wù)行業(yè)反倒逆勢而上，在政府倡導(dǎo)全民居家防疫的情境下，從不被關(guān)注變得備受矚目，成為社區(qū)治理和防疫戰(zhàn)線的核心主體，感知業(yè)主生活中方方面面的需求，額外提供暖心服務(wù)。
疫情的出現(xiàn)首先導(dǎo)致了全行業(yè)短期內(nèi)運營成本增加，雖然采購物資、加班費用、防疫消毒等產(chǎn)生了額外費用，但從全年來看占比依然較小。其次，疫情改變了項目拓展變緩了，由于限制隔離等措施的嚴(yán)格執(zhí)行，商務(wù)談判以及房企開竣工均出現(xiàn)延后，導(dǎo)致物業(yè)公司項目拓展或有所放緩。最后，案場服務(wù)等部分增值服務(wù)會受到一定沖擊，但是這部分增值服務(wù)的需求并不會因此消失、只是延后，后續(xù)有望逐步釋放。
除了這些較為明顯的困難，這次危機也為整個行業(yè)帶來了很多積極的影響。第一，業(yè)主體驗感增強，與物業(yè)公司聯(lián)系更為密切，特別是在防疫的困難時期，雙方都把注意力集中到“抗疫”上，共克時艱。第二，疫情讓行業(yè)重要性進一步凸顯，各級政府紛紛出臺各項政策扶持物業(yè)行業(yè)，各類貸款、減稅、補貼等大手筆接踵而至。第三，此次疫情使得物管行業(yè)的價值讓社會、政府重新認(rèn)識，各地方政府進一步體會到物管行業(yè)作為抗擊疫情一線的重要性，我們預(yù)計后續(xù)也將出現(xiàn)更多地方的補助措施或稅收減免等支持政策。
疫情成為一種催化劑，進一步促進了物業(yè)在社區(qū)化服務(wù)中的價值體現(xiàn)。在全國采取居家防疫與隔離措施，將業(yè)主的居家時間大幅提升，這在一定程度上會推動一批“宅經(jīng)濟”的崛起。值得指出的是，物業(yè)公司提供的“最后100米”的服務(wù)變得非常有價值，提供貨品代收代送，主動為業(yè)主聯(lián)系生活物資和防疫物資的采購。同時，由于業(yè)主由于長時間居家，對于社區(qū)的相關(guān)信息也是尤為關(guān)注，增加了業(yè)主對于物業(yè)APP的粘性，物業(yè)APP作為智慧社區(qū)重要接口的價值將進一步得到重視。
疫情像一次大考，物業(yè)公司的管理水平等能力立分高下，物管行業(yè)將進一步出現(xiàn)行業(yè)整合，行業(yè)集中度也將進一步提升，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司后期將獲得更多資本市場的認(rèn)可和資源。此外，基于服務(wù)能力、商業(yè)模式、業(yè)務(wù)布局等方面的競爭才剛剛開始，這也必將拉開物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的差距，在提升行業(yè)整體能級的同時將誕生一批明星企業(yè)。當(dāng)社區(qū)居民越來越多出現(xiàn)居家辦公或社區(qū)辦公，開始更多使用無接觸式設(shè)備設(shè)施，開始通過物業(yè)公司進行最后100米的中轉(zhuǎn)服務(wù)，整個物管行業(yè)的服務(wù)內(nèi)容正在不斷豐富，行業(yè)的服務(wù)價值也在大幅提升。在智慧城市的大趨勢下，運用科技手段打造健康社區(qū)的理念也會更加深入人心，線上線下融合的商業(yè)模式已經(jīng)成為物管行業(yè)進一步提升服務(wù)價值的重要戰(zhàn)略方向。
來源：高力國際
